今天 快节奏、高密度的城市日间活动直接导致人们夜间延时消费的边界不断扩展，随之而来的，是城市夜间经济的增长和夜间消费的市场扩大。对于购物中心和百货等实体商业来说，提供夜间消费服务是增加收益的重要方式之一。那么，夜间消费对他们来说是怎样的机会，可以如何把握，以及过程中需要注意的关键点？ 夜间消费指的是晚间6点至次日早6点间产生的消费行为，一般来说，晚间10点之后产生的消费被称为深夜消费。对于购物中心、百货等实体商业来说，在夜间经营为延长经营时段以获取更多营收创造了可能性。以商业活跃度为考量，深夜消费主要涉及夜宵、电影院、KTV、健身房、便利店、网吧、酒吧/夜店/演艺这几大业态。   目前国内城市夜生活丰富，但值得注意的是，深夜消费总体来说依然是一个小众市场，覆盖人群占总体消费人群的不到10%。除此之外，深夜消费总体来说交通不便，主要还是依靠区域人群带动，同时在区域内还面临着与美食街、独立运营的KTV及酒吧夜店等场所的竞争。因此，实体商业在进行深夜消费定位以及选择业态时，要做到对客群需求的精准捕捉，且将自身资源与需求端高度匹配以保证市场占有率。 深夜消费人群以年轻客群、白领、单身客群为主，实体商业要将区域内的此类人群进一步划分，以最精细的颗粒度捕捉需求。理想情况下，精细的客群画像甚至可以直接指导商品品类选择，例如城市综合体办公物业周边的白领在深夜对便利店鲜食热餐的需求较高；城市文化属性较强的区域会吸引情侣在酒吧等休闲场所消费；高科技工业区附近客群以男性为主，更为偏向烧烤、啤酒等类商品。数字化时代，各实体商业可利用大数据精确临摹区域夜消费人群画像，以最小颗粒度客群信息指导业态选择策略。   深夜运营如何优化收益结构？ 实体商业在深夜消费领域不可避免的话题便是平衡投入与收益。实体商业常对维持深夜经营涉及大量的人力、水电、运营投入望而却步，同时也无法保证这部分投入能够转化成收益。投入产出是否平衡是商业体、品牌、需求匹配等因素共同作用的结果，我们可以从两方面入手思考收益最大化。 夜间消费区域集中规划运营是控制夜间经营成本、最大化收益的方式之一。由于夜间人力成本较高、商用水电收费也比日间更贵，实体商业可考虑季节性开放深夜消费区域，或平衡室内外消费。对于拥有广场、街区等物理条件的实体商业来说，可单独规划夜消费空间，将商户集中运营，这样不仅利于资源整合，也有助于成本控制。 其次，实体商业还可以通过不断精细化消费需求实现收益最大化。以一个典型深夜消费场景为例，购物中心或百货内的24小时便利店为避免废弃成本而不为深夜销售单独供货，导致鲜食热餐等可作为夜宵的食物在消费者需要时供货不足而损失销售额。在这一点上，实体商业应精细锁定夜间消费主力产品，着力满足需求，创造良好的消费体验。数字化手段同样可以为选品进行多维精细化尝试，不断研发匹配消费需求的差异化商品。   深夜消费的同步运营：突出实体商业竞争力   许多人都有过类似的体验：看完夜场电影需要穿过黝黑空旷的购物中心，从预留的紧急通道走出来，通道口配备一个运营人员指挥散场路线。从这个典型的场景中可以看出，深夜消费的体验感和运营管理休戚相关。实际上，良好的深夜运营是购物中心和百货提升与夜宵外卖、酒吧街等深夜消费场景之间竞争力的最有利因素。实体商业的深夜运营可从一下几个方面考虑。   感官营销 现代都市人的生活中，深夜消费是减压与倾诉的出口，深夜消费的氛围营造能够直接触达消费者的感官，而灯光的设计和应用是最直接也最具刺激性的一环。   不在深夜经营的实体商业通常仅采用轮廓照明，在夜色的布景下勾勒建筑形状。对于深夜在商业体局部或广场上进行营业的空间，则可以采用重点照明方式照射局部表面，制造反差感；或可采用泛光照明和建筑化夜景照明，将建筑主题突出并均匀照亮，明确释放夜生活信号。 内容营销 实体商业的资源整合能力在深夜经营中同样可以发挥其效力。目前，国内外体育产业、电竞产业等高辨识度IP涌现，定期赛事为这些IP带来了稳定的关注度，同时也成为很多线下消费者聚集的动机。实体商业可利用这些独特的IP活动为深夜消费形成网聚效应，促进深夜时段营收。   赛事IP活动与深夜消费搭档的另一有利之处是二者季节性变化较为一致，大多集中在夏季，均适宜在户外展开，网吧等业态也可同时引入；除此之外，赛事IP生命周期长，粉丝群和赛事举办周期都较为稳定，可以供实体商业多次循环使用，甚至因此树立深夜消费品牌。   增强业态之间的联动 夜间电影散场的空旷体验源于影院是商业体唯一在深夜营业的业态，虽然影院作为目的型业态自带吸引人流的特质，但客群消费力在开场前的等候时间和散场时间均未完全释放，缺少与其联动的其他业态，同时给消费者带去孤立感。   成功的深夜消费场所，如美食街、酒吧街等，是由多品牌、多店铺带来的聚合效应产生的。在实体商业中，若能不仅整合多店铺，且同时引入多业态，那么其深夜时段则有可能助力其成为一个目的型消费场所。深夜消费的聚合效应一旦形成，就好比一个品牌设立了旗下的子品牌，会为实体商业增添类似改造的效果，是极佳的创造新形象，开创新领域的做法。 最大程度发挥规范化运营优势 实体商业对商户、商品的把控是其一大优势，尤其在餐饮业态上表现明显，相比夜宵外卖、小吃街等消费场景，实体商业在食品安全方面水准显然较高，而这对消费者来说是价值感的重要体验。实体商业可针对自身能提供的附加价值进行宣传，以传播竞争优势。除此之外，实体商业可提供叫车、代驾等增值服务，有专线巴士的实体商业也可设置特定站点为消费客群服务，缓解消费者对深夜回家困难的担忧。   世界范围内的大都市都渐渐成为不夜城，在不同文化、价值观念下生活的人们展现出对深夜消费业态的不同倾向性：欧美偏爱酒吧，东亚偏爱深夜食堂，而东南亚更偏爱夜市小吃。实体商业经营夜生活，实际上是将人们对夜生活规范化需求的进一步满足，精准切入市场，紧抓核心竞争优势，实体商业的身影将会越来越多地出现在不夜城之中。   （来源：RET睿意德）

走遍大半个中国，K11向来都是我对一个城市商业的最大期待之一。 K11的LOGO很有意思：围绕“虚实共存”的核心理念，为品牌赋予中立的、丰富的内涵，以及无限的想象空间—— K11将艺术与商业结合、首创"博物馆零售"的概念、率先在购物中心里开办艺术展览、引入鲜活绿植和艺术装置——一系列大胆的新动作，让TA快速在亚太地区新一代年轻群体里蹿红。 如今，是否拥有一座K11，甚至成为判定一个城市商业与艺术能级的重要标签之一。 沈阳K11购物艺术中心 | By TERRY 10年来，遍布各地的K11，对于Museum Retail这个概念，有一种执拗的倔强。 即使是内地首座K11——上海K11，至今仍保持着饱满积极的状态，并在这个起承转合的时代，将场内空间的持续升级和品牌的迭代进化，与商业品牌本身的个性与坚持兼收并蓄，在魔都上海的商业腹地，焕发出夺目生机。 [ 观察 ] 品牌更迭和空间锻造 背后的艺术思维 这一年，一直被业界膜拜的“购物艺术中心”上海K11，迎来了开业后的第6个年头。 随之而来的，是1层与B1层在经过一轮大调改之后，令人无法移开目光的惊艳亮相——这是上海K11开业以来，在市场定位优化聚焦、空间设计动态升级、业态调整优势聚拢等维度，持续以Changemaker的姿态，给到市场的又一次明确的信号释放： K11还是最初那个“不信邪”的K11。 未来，亦将继续是开启“新世界”的那个K11。  上海K11购物艺术中心 2014年，开店伊始，上海K11就以一场“莫奈特展”给中国商业带来了一股全新的艺术气息——艺术大师的真迹竟然现身购物中心！ 一时间，上海K11的chi K11 art museum人山人海，成了城中热门打卡地。人们带着强烈的好奇心，络绎不绝地来到这座“另辟蹊径”的MALL。 这场为期三个月的展览，前后接待了35万名参观者，带动上海K11客流增加了30%、营业额上升了30%。 这个开了中国商业艺术展览先河的“大动作”，让上海K11一举成名，也将K11的艺术基因成功延续到了内地商业地产市场。 2014年印象派大师·莫奈特展现场 6年来，上海K11举办过的艺术活动已经不计其数。 最近一次，2019年3月21日，国际知名艺术家张恩利（1965年生于中国吉林）和奧斯卡·穆里略（1986年生于哥伦比亚）的大型双个展，在K11的chi K11 art museum启幕。 这场艺术盛宴吸引了魔都各界时尚达人、艺术爱好者、社会各界名流、重要嘉宾与媒体、乃至知名艺人ANGELABABY等。 双个展为大家带来了一次跨越文化时空的交流体验，通过集中呈现两位艺术家近年来的多件作品，建立了一场对话，探索两位艺术家各自多面向的实践与在各自观念层面的关联。 其中，「临时的工作室」是张恩利9年来在中国大陆的第一次机构个展，而「集体良知」是奧斯卡·穆里略在中国大陆的首度机构展： 用艺术带动认知，从认知触达心智。 这一过程中，商业物业只是承载这一切的空间工具——这是我所认知的上海K11。在这里，透过艺术与零售，TA与年轻一代进行着一场绝妙的“对话”，并且，“对话”的内容和方式，随着时间的流转，亦在不同的语境下，持续地转变着“模样”—— 上海K11的Cartier新店外立面 我们看到，从一层到负一层，上海K11此次的调改亮点很多： 上海K11西侧原马当路沿街BALLY位置，引入了集团所投资的品牌之一DSQUARED2； 原DOLCE&GABBANA换为移位过来的MaxMara和新进的CHANEL国内首个全新概念店（店内有K11独家小皮件，以及权威彩妆大师1对1分享彩妆秘笈等）； 面向黄陂南路十字路口的展示面，BURBERRY变成了Cartier精品店（包含一个独一无二的文化艺术空间）以及PANERAI旗舰店（上海唯一的维修中心，全球第二家拥有标志性钟表艺术装置的外立面），与Chloé共同组成新的品牌矩阵； 负一层“美丽物·境”（LA BELLE VIE）硬装大手笔焕新、品牌大规模更迭，形成更加精致、更聚焦的女性美丽主题区域。 正如前文所说“无法移开目光的惊艳”，如果你是K11常客，那么最近前往B1层的“LA BELLE VIE 美丽物·境”，你应该就能明白我的意思。 与K11负二层主打优质新鲜食材及小食的的“新鲜食·集”，以及4层无边界美食创艺社区“Terminal 5”一样，“美丽物·境”也是K11着力打造的一个主题区域，1.0版于2016年开业，此番登场是“大换装”之后的2.0版： 2.0版的美丽物·境，硬装和内容都进行了大调. 值得一提的是，重装亮相的美丽物·境，科技感与“美丽经济”的结合更为紧密：首次在内地亮相的美妆集合店K11 Beauty、IPSA、Space NK、美容仪集合店WAiU Beauty、BURBERRY彩妆等50多个奢美品牌和3家全球首店入驻，每个店铺从商品臻选到体验拓展，都浓墨重彩围绕“美丽”和“科技”两个关键词做文章。 未来，上海K11还将考虑引入更多潮牌服饰、生活方式以及餐饮品类，以满足千禧一代的多方面、多元化的需求与口味。其中，符合K11调性的全新概念店、首店仍然会是上海K11的主要目标。 *更多关于上海K11此轮调整的品牌名单，有兴趣的朋友可以后台私信我们索要。 大爱的Seesaw Coffee又回到K11了 这一系列动作，都是上海K11在其贯穿始终的艺术家思维下，对市场话题足够多、声量足够大的“硬核美丽经济”（硬商品、硬科技、硬空间），做出的又一次引领性调改动作。 说到“硬核”，一直在科技上蛮超前的K11，在这次大调改之后也于“美丽物·境”同步上线了一款相当机灵的机器人“小K”。小K不仅长得非常可爱，功能也极为强大，尤其是……它似乎懂得开玩笑！跟它互动比跟Siri聊天有趣太多了，强烈建议大家可以亲自前往体验一下。 表情变化多端的小机灵“小K” | By Kaga 从一层的大牌大调改到负一层新张的美丽物·境2.0，无论是亮点频出的各个大牌新店，还是内地首家K11 Beauty，都让业界怀着新一轮的兴奋感集体围观。 而当这一切在今天几乎是顺理成章地发生时，我们不禁惊觉：当初的K11，被诟病高冷、不接地气，如今究竟是如何做到引领行业发展方向的同时、让艺术能够如此贴近生活地赋能商业？ [ 思考 ] 艺术赋能商业的 核心方法论究竟何在？ 从我首次造访上海K11至今，已经过去4年多。其间，一直将自己视为“艺术边缘消费者”的我，去过chi K11 art museum看展，买过零售单品，约过朋友一起吃午餐——每一次都有新的体验，但也曾不止一次地产生疑问：零售不多啊，坪效还这么高，品牌赚钱吗？光是来看展，带动力也不强啊…… 在上海K11而非艺术馆里看艺术展，甚至将场内的店铺变成艺术陈列的延展部分，让精神食粮充斥在物质世界的大小角落，这样的场景十分美好，但最尴尬的，可能就在于每个人对于艺术的理解和需求，毕竟是截然不同的。 焕然一新的美丽物·境 | By kaga 于是，通过持续更迭品牌、焕新空间、输出艺术审美情趣，努力唤醒人们天生对于艺术的内在渴求、打破大多数人对商业空间的局限性认知，成为K11这十多年来摸索得出的实践方法论： 它既不曲高和寡附庸风雅，也不随大流地去低端市场找卖点，而是找准更精致的客群和潜在目标群体，持之以恒地进行潜移默化，一方面为其量身定制艺术审美和消费所需，另一方面，引领带动他们也成为城市艺术与商业的先锋力量，培育出独树一帜的一群“K11ers”——这样的社群，他们与K11心灵相交，灵魂相合，气场相融。 美丽物·境的Seesaw Coffee | By Kaga 事实证明，在不断地主题区域调改、品牌落位组合迭代、艺术展览与陈列推陈出新的过程中，上海K11的确逐渐走出了自己的一条难以被复制的道路：建立在通用型商业准则基础上的独到的商业运营逻辑+品味调性特征鲜明的超前艺术展现方式。 用与时代同行的艺术思维赋能商业体，让上海K11成为了一个“原创”、“有个性”、“有灵魂”的零售空间，在此品牌心智占位的前提之下，TA所带来的一切，都似乎成为了行业的某种风向标。 [ 畅想 ] “艺术家”K11的未来生命力 除了坚持带来的卓越成绩，令人更加欣喜的是，如今的K11品牌线不断发展壮大，拥有包括K11购物艺术中心、针对新世代的甲级写字楼网络K11 Atelier、尊贵寓所K11 ARTUS、致力于推动中国当代艺术发展的非营利机构K11 ART FOUNDATION、以及开放学习平台K11文化学院等在内的多品牌生态。 或许这些丰富的品牌生态组合在一起，就是K11的“理想王国”。 这个“理想国”位于香港艺术及设计新地标Victoria Dockside（前身为新世界中心），是一座综合商业发展项目，总楼面面积约28万平方米，包含K11 Atelier、K11 ARTUS、MUSEA、以及瑰丽酒店（Rosewood Hotel），预计于今年Q3全面落成启用。 Victoria Dockside位于香港标志性的维多利亚港旁 Victoria Dockside是一座文化硅谷，也是一个文化孵化器：在这里，表演艺术、饮食艺术、设计艺术、服装艺术汇聚在一起，全球文化在这里碰撞，带来全新的生态圈和群体，并用科技和数据打通整个生态圈。 K11 MUSEA 其中，最让我期待的K11 MUSEA是一个为千禧一代提供世界级体验式艺术文化购物地标，将更多地突出“文化与体验”。 例如，今年11月12至17日，Adrian将与戛纳电影节主席Pierre Lescure和戛纳电影节总代表Thierry Frémaux一起，把汇聚世界各地创意与文化的Festival de Cannes Film Week首度带到亚洲，在K11 MUSEA中盛大举行。 K11 MUSEA效果图 此外，现代艺术博物馆MoMA，也会在今年8月于K11 MUSEA开设大中华区首间及亚洲最大的MoMA Design Store。 *关于MoMA Design Store可延展阅读：香港终于迎来一个“王炸”首店：MoMA Design store 将入驻 K11 MUESA 香港MoMA Design Store 效果图 香港MoMA Design Store主打世界各地最具启发性的设计作品以及代表博物馆馆藏的设计品，并带来精心挑选的MoMA出版刊物、MoMA独家发售的精品，以及限量版设计。 K11 Atelier一楼大堂空间及Cafe     2018年4月，全球首座以K11品牌命名的甲级写字楼K11 Atelier在香港Victoria Dockside开幕，这个欣赏文化的社区在未来数年将会被推广至更多的内地城市。   K11 ARTUS将囊括70种不同间隔的特色住宅 K11 ARTUS以英文中代表“艺术”的“Art”与拉丁文中意指“家”的“Domus”组成，是今年第三季度即将登场的创新概念租赁寓所。 这些当然还不是Adrian“理想国”的全部。 未来5年，K11还将建设粤港澳大湾区文化硅谷，推动大湾区精神文化的传承和打造，使其成为华南文化的博物馆，以及凝聚精神和人才的重要力量。 按照目前的发展计划，未来五年，K11的项目总数将会增至36个，覆盖9个主要城市，除现有的香港、上海、广州、武汉及沈阳外，将扩展至包括北京、天津、宁波及深圳等城市。 商业的魅力，最是丰富多变的市场与生态。 在这个人人都开始懂得要用艺术赋能商业的时代，我们回头望去，一直以先锋姿态引领这一行业意识形态的，确实非K11莫属。 一路走来，K11带给业内外的一切，或许已经不能用一篇文章的篇幅去做详尽的分析解读，但这样一个我们持续膜拜的商业品牌、这样一种与众不同的思维方式，在真实的运营过程中，早已抛却掉“高冷艺术”的浮华外衣，而在更为与各地消费者亲密对话的当代语境中，以越来越明朗的先锋姿态，刷新着我们对于商业的固化认知，亦一次又一次地给市场带来冲击、思考与新生。 上海K11购物艺术中心 所幸的是，在未来，“艺术家”K11将走进更多的内地城市，为更多的消费者，带来文化、艺术和时尚的先锋理念，创造更多的城市话题、审美课题、以及人文思考。 这样的K11，谁不爱？ （来源：商业地产志）

这是魔都新晋最洋气的网红打卡地，从前世的“哥伦比亚乡村俱乐部+孙科别墅+海军俱乐部”，到解放后的“上海生物制品研究所”，再经城市更新，变身为“上生·新所”。 上生新所，位于延安西路1262号，地处“上海第一花园马路”盛名的新华路历史风貌区。主要由孙科别墅、哥伦比亚乡村俱乐部、海军俱乐部3处历史建筑、11栋贯穿新中国成长的工业改造建筑、4栋风格鲜明的当代建筑组成。 上世纪20年代这里为“哥伦比亚乡村俱乐部”，1951年哥伦比亚俱乐部与相邻的孙科故居为上海生物制品研究所接管征用，2016年上升所进行搬迁，随后万科中标了这块地的城市更新项目，2018年上生新所正式对外开放。 多主体参与城市更新上生新所引入社会资本进行多方共建共享，包括政府、学术机构、社会组织、居民以及房地产企业，利用土地的混合发展模式，提高土地使用效能。 保护建筑多样性上生新所建筑风格涵盖上世纪各个年代，风格相对错乱。为保护建筑的多样性，为每个建筑改造进行了量身定制。对保留的历史建筑，如哥伦比亚乡村俱乐部与孙科住宅通过“修旧如旧”的手法，对建筑的立面与空间进行修复，最大化还原建筑原真性。 对改建的历史建筑以保护为前提，提升建筑的安全性与舒适性。海军俱乐部中网红游泳池是为数不多保留至今的英制马赛克贴面泳池，泳池周边20世纪80年代改建的二层配套用房也被继续保留下来改建为水岸餐饮休闲店铺。如今网红泳池成为整个街区的活力与时尚中心。 对非保护的工业建筑，保护建筑自身的特色，结合功能通过局部新材料、新手法的植入和改变，赋予建筑新面貌。麻腮风大楼改建中，保留简洁的现代主义的外观和水刷石外墙饰面，立面出于采光需要更迭为落地玻璃窗，底层局部架空并插入全新的“玻璃盒子”空间来满足商业需要。 空间开放共享上生所作为生物研究所，整个园区空间封闭内向。上生新所作为创意园区，对空间定位原则为开放.共享。将其两边的通道打开，把空间开放给周边的居民，与周边的生活空间连通，形成很强的互动性。集中的绿地与广场，满足人们对绿化与活动空间的需求。每逢周末，天气良好的时候，周边的居民经常会到这里散步、购物、聊天、遛娃，上生.新所无疑成为这片街区最有活力的区域。 保护利用自然资源上生.新所改造前地块内有许多生长良好茂盛的植物，改造之初就明确了要最大化保护与利用。通过实地的人工测绘，明确了保护树木的位置坐标，保证施工时能够精准避让。如今上生新所内一片郁郁葱葱的生机景象，避免新植树木的尴尬时期，树下的座椅成为人们最喜欢避暑和小歇的地方。 城市更新应注重文脉传承历史建筑是维系人与历史之间的纽带，是承载人们生活记忆的载体，对历史建筑的保护保留，既是对城市文脉与城市肌理的保护，也是对地区特色的保护。城市更新应以人为主城市是为人而建的，不是为了建设而建设。更新的目标为了使生活更美好，城市更新中应从人们的需求为出发点，着重公共空间的打造，绿化率的提升，合理的业态选择，营造舒适、有活力、有温度的社区。市场力量加入城市更新城市更新不再依靠政府的单一力量推进，随着城市更新的深入发展，社会资本将作为推动城市更新资金、动力的来源，成为城市更新发展的重要推动者之一。 上生新所项目的成功，将一批人带入这片街区内工作与生活。后期随着更新的深入，应注重周边住房品质的提升，公服的配套完善，才能将人留住，促进更新的可持续进行。 （来源：重庆既有建筑改造与城市更新）

商业地产，曾经作为地产新风口，一度成为广大开发商争相追捧的出路。然而近年来随着互联网、线上电商的不断崛起，商业地产群雄并起的黄金时代已然over。 仅2017年，全国倒闭的百货商场就多达45家以上，在如此艰难的大环境中，却有一个品牌异军逆势而上——K11。 ／“新套路”：你不是在逛街，是在吸取生活养分／ K11购物艺术中心，显然，它并不等同于传统百货商城，而是首个把艺术·人文·自然三大核心元素融合的全球性原创品牌。 △设计感十足的广州K11 简单而言，在这个购物中心里，艺术品展览、都市人的生态梦，以及各种艺术演出，成为主要，将传统商场“贩卖商品”的刻板形象弱化。 首创的艺术+商业模式，独特定位、形象鲜明。K11在此基础上形成了一个打通线上线下、全方位渗透都市潮流年轻人生活的生态圈。 资料显示，香港K11开业第一年就实现了盈利，到了第六年，集团财务报表显示其出租率接近100%，每月平均客流量超130万人次。 △香港K11早前活动现场人潮涌动 之后，K11的创始人、香港新世界家族第三代掌门人郑志刚，把K11开到了上海、广州、武汉等地。或许连他自己都没想到，K11颠覆了商业地产购物中心同质化的堡垒，成为商业地产业内争相参观考察的对象。 △坐落于武汉光谷的K11 任何一家K11购物艺术中心，都能变身为艺术的多元化生活区。 消费者可以在这里的艺术空间欣赏一场当地艺术展，可以学习烘焙，或是上一堂素描、陶艺课，又或者在购物的间隙欣赏乐队的演出，餐厅等位时玩一把桌上足球，也可以去都市农庄体验农夫乐趣等等。 多元化，年轻化，更显独树一帜。 △K11都市农庄一角 ／“体验式商业”：我没有在认真地贩卖商品／ 今年，是K11成立的第十年。 十年间，K11不仅把艺术、人文、自然与购物消费紧密结合，引领了“艺术型博物馆零售”的新商业浪潮，其更像一个“创新实验室”，频频输出刷屏业界的新颖玩法，一举一动都引起了行业内极大关注。 作为一个极具创新力的公司，K11斩获180多项国际大奖，包括“全球最大型国际设计奖”A' Design Award & Competition设计大奖赛中室内空间与展览设计类大奖、美国绿色建筑LEED金奖认证。 在历来被认为是年度商业价值与投资的风向标《快公司FastCompany》公布的2018年《全球最佳创新公司》榜单中，K11与阿里巴巴、腾讯等一起荣登中国Top 10，成为2018十大创新企业榜单中唯一一家开拓了全新零售概念的非互联网企业。 △“中国最佳创新公司top10”中，K11排名第七 《快公司FastCompany》评选所言：K11汇聚了购物商场的互动性和吸引力，同时亦拥有艺术展览的动人魅力以及对环保意识的追求。 作为艺术与商业结合的先行者，K11为商业地产提供了很大的想象空间。很明显，艺术的介入，让传统贩卖商品的购物中心，成为了一座可玩可游可居可思的殿堂，让“体验式商业”从口号变成了实际。 ／“冒险主义”：做商业地产要有胆识／ 前瞻的眼光，创新的胆识，是每一位成功商业地产人的标配。 创始人郑志刚诠释K11：“K11所展现的是博物馆中的艺术与零售，所有品牌、产品、故事以及购物体验都将在这里呈现。” △K11创始人郑志刚先生 不少商业评论家认为，郑志刚是具有冒险精神的“第三代”接班人。的确，纵观他的投资历程不难发现，他并不是一个保守主义者。 2017年7月，郑志刚领投了在各大社交媒体平台拥有1500万粉丝的美食生活方式品牌“日日煮（Day Day Cook）”，并成立线下体验店↓↓↓ 2017年底，他领投美国时尚在线购物平台Moda Operandi，帮国际品牌探索和拓展国内市场↓↓↓ 2018年，郑志刚跟投了“国民种草机”之称的“小红书”，聚拢消费升级的主力人群↓↓↓ 2018年，郑志刚名下的投资机构C资本（C Ventures）还投资了潮流文化平台YOHO!，同时确立了YOHO!与K11的战略合作↓↓↓ 此外，K11还和腾讯联手打造海外首家腾讯众创空间，致力于为创业者提供一站式解决方案↓↓↓ 尔后，K11又与人工智能公司ObEN合作，以自身为原型，在上海chi K11美术馆建立虚拟人物，引导参观↓↓↓ 这一系列投资，看似杂乱无章，但总结起来，都是在大胆尝试、敢于探寻潮流一代、年轻一代的生活喜好。与潮流年轻人群实现多维度深入沟通，打造一个K11独有的生态圈，并把个领域的势力不断扩大融合。这可能是这一阶段，K11的重点。 ／下一个十年，依旧“野心很大”／ 颠覆、跨界、引领、尝鲜、培育、引领、缔造……十年来，作为一个以创新为初心的生活方式品牌，K11敢想敢做，不拘泥于任何一种身份和定位，并以各领域、全方位的实践，走出了一条专属与K11的发展之路。 截至目前，K11的总游客量突破200万，会员总数也突破了90万，总展览数量超过550场，成为中国最具影响力品牌。 至2023年，K11还将进军天津、宁波、深圳等9个城市开展高端零售、甲级写字楼及服务式酒店公寓等29个项目，持续推进零售行业革新，并以多种创新形式，持续与中国千禧一代进行潮流文化、艺术生活等领域的沟通对话。 比如，进入消费人群的第二空间——在香港和广州建K11 ATELIER办公楼↓↓↓ 比如，进入消费人群的第一空间——于2019年夏季开幕的奢华酒店式住宅K11 ARTUS↓↓↓  另外，2019年第三季度，建在香港的全新世界级体验式艺术文化购物地标——K11 MUSEA，“海边的缪斯女神”，将为K11开启了下一个丰盛十年↓↓↓ 商业地产未来一定会有更多玩法和概念，但不管是怎样的概念，要像K11一样，走出独树一帜的路，才是商业地产的发展之道。 （来源：筑梦师）

随着去年11月泰国的暹罗天地（ICONSIAM）的开业，国内的业内人士包括开发商、零售商以及咨询服务和设计机构纷纷蜂拥而至曼谷去看泰国的购物中心，至今络绎不绝也由此也引发了国内业界考察和学习泰国购物中心的热潮。我其实是很早就在业内建议并提出考察和学习泰国购物中心的。这些年我一直都在倡导“远学澳洲，近看泰国”。我说学习澳大利亚购物中心就是因为澳大利亚购物中心的表现是全世界最好的。所谓表现就是销售额和人流量，但说到底还是投资回报率（ROI）。我们说购物中心，其实全球就是两大主流派系，美国和澳大利亚。美国人均的购物中心面积为2.3平米，澳洲为1平米。这是两个在全球范围内购物中心销售占比超过零售总额50%的唯一的两个国家。可能有人会问欧洲，欧洲其实到目前为止依然还是一个百货主导的市场，人均购物中心面积即使在发达的西欧国家也就在0.25平米左右。而且客观的说目前欧美一线城市的最好的购物中心大多数都是澳大利亚人开发和营运的。包括中东和亚洲的诸多著名的世界级的地标项目，比如迪拜Mall、酋长国购物中心、台北101和吉隆坡的KLCC等，你都能从中找到澳大利亚的元素和基因。   我曾经专门写过一篇《向澳大利亚购物中心学习什么？》的文章，在文中，我阐述了向澳洲购物中心学习的4个要点：   1.满足基本需求的定位导向； 2.像枪一样精准的市场调查； 3.与时俱进的开发和调整； 4.科学管控的市场环境。    这里我要按类似的思考和观察写一篇《向泰国购物中心学习什么？》的文章。为了能够使读者更好地理解我要阐述的向泰国购物中心学习的5个要点之前，我觉得有必要澄清和统一以下三点认知：   1.意识并承认泰国的商业在软体方面领先我们至少10年。   我指相较于我们北上广深的一线城市而言。我很不认同我们有一位曾经给邓小平做过翻译的人在讲述中国如何厉害的时候，拿上海高楼和路桥和曼谷相比，从而得出上海如何领先曼谷的云云说法。我在泰国碰到一位朱拉隆功大学的资深教授，他也是泰国政府的顾问，他告诉我他见过邓小平。他说中国这30年的发展是过分重视硬体而忽略软体。这一点我是深刻地认同的。我可以说一个很具体的例子，你开车从泰国的曼谷到华欣的公路上，那个路很普通，就相当于我们的国道还不是高速公路的，而且比我们的国道还窄一些，但是你开车，可以轻松保持平均80公里的时速，因为所有的货车司机都非常守规矩地走在里道。这种国民素质培育和建立需要几代人的努力，真的不是你一年两年像造桥建路那样可以马上改变的。   另外，我们可能误以为尚泰百货退出了中国市场是尚泰不善在国内经营。其实尚泰正是以零售人的睿智发现了可以把资源更有效地投入到更加成熟、规范和有效其它市场而采取的果断决定。在今天依然以百货为主导的欧洲市场，在欧洲最最顶级的英国哈罗德、法国的春天、德国的卡迪威和意大利的拉丽那的四大百货中，尚泰百货集团控股其中的卡迪威和拉丽那，还有丹麦和德国另外好几家连锁百货都是属于尚泰的。尚泰着实为亚洲人在国际百货业挣回了脸面。根据德勤的全球零售商排名，尚泰领先于所有的日本百货成为了亚洲的老大。尚泰地产的尚泰世界也是进入新世纪后唯一获评国际购物中心协会ICSC“Bestof Best”,(购物中心行业的奥斯卡）的亚洲购物中心项目。   2.泰国的人均消费和收入水准和我们相仿，如果和我们的北上广深相比可能还要低一些。   这点就变得很有意义，不像我们考察澳大利亚、美国、日本的购物中心，人家的消费水准和我们不在一个数量级上。所以仅凭这一点，我们对标和学习泰国的购物中心就会更加具有直接的对比意义。我也常常在想泰国为什么可以把购物中心做的如此奢华。已经不是我们想象中的豪华了。以新开业的暹罗天地为例，它的奢侈品区已经不是豪华的商场设计而更是一个顶尖的赌场装饰。   3. 泰国的城市地貌特征和我们大多数的城市很相似。   泰国的城市地貌特征和我们大多数的亚洲和中国的城市很相似，都是钢精水泥的垂直“森林”。在垂直密布的公寓和办公楼宇之间轨道交通来接着城市的各个部分。城郊的情况也很类似，你可以看到较多扁平的联排和独立的别墅，但也有公寓楼。亚洲的人口密度，新区和新的市镇发展情况也几乎和我们的很多城市一样。曼谷就是一个典型的采用（TOD）轨道交通导向的发展模式。   我之前在做美澳购物中心比较的时候，相较于美国的AOD模式（汽车导向的开发模式），我觉得澳洲的购物中心的特点更接近我们亚洲的情况，而曼谷几乎就和我们的许多一二线城市一样了。   在统一了以上3点认知后，我就可以说如何向泰国购物中心学习的事情了。我列出了以下5点我们应该向泰国购物中心学习的地方：  科学规划 食品定位  零售创新  前沿设计  服务意识  我下面逐一阐述：  1科学规划  1）总体规模的控制  泰国主要有百货、商超和购物中心三大零售业态。泰国购物中心协会对购物中心的定义是可租赁面积大于1万平米，具有50个以上的租户的商业集合体。到2017年底泰国有74家购物中心，平均每一个购物中心服务90万的人口，这样就覆盖了泰国的6700万的总人口。如果按这个比例，我们中国只要建1500个购物中心就够了。但我们已经突破8000个了。（所以我从来不简单地责怪电商冲击。要透过普遍现象看到事物的内在本质。当你实际只应该造1500个购物中心的时候，你却造了8000多个，这个时候你再说电商冲击还有意义吗？）    2）开发商自主权和与时俱进的开发的保证   泰国对于私有土地赋予极大的自主权，它不要求土地所有者要根据容积率一次全部建设到位，而是可以选择与时俱进的分期开发的方法。这点，泰国和澳大利亚一样，其实和很多除中国以外的市场都是一样的。比如我们参观的KVillage（图1）就是一个位于曼谷市中心的社区购物中心。业主在这块地上建造了很多的公寓，中间留下了一块空地做了一个扁平的开放式的只有两层的社区购物中心。一方面满足周边公寓居民的消费需求，另一方面保留了土地未来或扩容或改为其它用途的灵活性。    图1：位于曼谷市中心的社区购物中心KVillage   1997年开业并获得巨大成功的总建筑面积为21万平米的Emporiumg购物中心一刻也没有停止扩大的步伐，Mall集团先后买下了对面和旁边的土地，并与2016年开出Emqutier购物中心，现在旁边Emsphere地块也已动工预计2020开业。Mall集团通过这种与时俱进的开发模式塑造了曼谷核心的EM街区，也极大地增强了集团在商圈的主导地位。   图2：Emporium/Emquatier   3）停车位的规划   泰国购物中心对于停车位的规划有一个1/3的硬性规定，即停车面积不得低于你商业和零售面积的三分之一。像1997年亚洲金融风暴期间逆势开业的Emporium购物中心, 这个泰国第一个引入LV等奢侈品的大型综合体购物中心。零售和办公面积各为7万平米，业主又规划了7万平米约3000个停车位。项目与曼谷的BTS（城市轻轨）零距离连接，但业主并没有因为有轨道交通而缩小停车面积的规划。像位于曼谷市中心的综合体巨无霸尚泰世界（CentralWorld）也规划了7000个停车位。   Central Eatsville这个定义为社区型的购物中心，3万的可租赁面积配备了2200个停车位。平均每100平米的商业面积的配置了7.3个停车位。在和泰国购物中心经理人的交流中，我发现泰国人也和澳大利亚的购物中心的经理人一样知道自己的每一个车位可以为商场带来的周转率、人流量和每一个车位可以创造的潜在的销售价值以及在购物中心销售中开车客人的销售所占据的比例等。   2食品定位 民以食为天。图3显示的是德勤把全球销售排名前250位的销售总额加在一起，然后根据吃、用、穿和其它分为四大类。你可以看到其中以食品为主导的快速消费品占据了67.8%的份额。排第二位的是用品占比15.5%。一个人一年150次去商场是为了吃，而购买衣服和鞋加在一起也就20到30次。  图3：全球前250名最的的零售商的销售额分布    我们参观泰国的购物中心留下深刻印象的是泰国购物中心的食品配置。无论种类还是品质。我这里说的食品包括生鲜食品、杂货食品、酒类和在外就餐。泰国食品零售经营中的两个突出代表就是Mall集团和Central集团。Emporium的6层的食品超市和底层的美食广场，再到Emquatier的楼下的美食天地和顶部的旋转步道餐厅，很好地诠释了食品定位的档次从低到高、数量从多到少的宝塔定位法则。（见图4）另外你看到的Terminal21和SiamParagon的上万平米的Gourmet Market都是这种把底层食品定位做到极致的典范。我也想到了当初华润万家为配合深圳万象城开业打造自己OLE精品超市为什么要请泰国的设计师的原因所在。 图4：食品定位的宝塔法则     图5：SiamParagon的一万米的食品超市的入口   图6:尚泰世界的食品大堂   ICONSIAM（暹罗天地）的食品定位其实更是把这种食品定位的法则展现到了极致。我以为暹罗天地的食品定位其实是这个脍炙人口的标杆项目中最值得观察和研究的看点。暹罗天地的食品定位首先通过SOOKSIAM（快乐暹罗）这个巨大的食品集市把宝塔底部的冲动型购买和卖了就走以及休闲快餐这些食品消费的层级一网打尽。而且在设计上非常好的和泰国的文化特征和地域风貌进行了完美的结合。然后也是通过暹罗高岛屋的自下而上的食品层次的递进覆盖了从买了就走到休闲快餐到咖啡饮品再到精致休闲的餐食配置，最后在高楼层和咖啡景观餐厅、正餐和精致正餐实现了完美的融合。而且如果你知道泰国购物中心的发展历史和这些主要企业的即合作又竞争的关系，你就会从ICONSIAM的食品定位中发现沿袭Mall集团做食品定位的理念和实践的传承和演变。 图7:快乐暹罗的水市场一景    图8：暹罗高岛屋底层的玫瑰食品街 图9:暹罗高岛屋高层的精致休闲餐厅   泰国另一个把食品做到极致的企业就是尚泰集团。这点你可以从尚泰世界特别是7层的食品超市、美食广场和各类餐厅的配置获得震撼般的感觉。还有CentralEastville的这个大社区购物中心的超市、美食广场和室外街区的各类餐厅以及购物中心内部空间的冰激淋和咖啡休闲饮品的组合搭配。尚泰领使购物中心（OpenHouse项目）的地下一层的食品天地也都很有特点。 图10:尚泰世界的美食广场一角   这里我也特别说一下OpenHouse的食品定位。Open House是尚泰领使购物中心（CentralEmbassy）在高端商场顶层的创新空间，灵感来自泰国尚泰集团将吃、住、学习、社交、休闲、工作和睡觉（铂悦酒店入口）等融为一体满足人们每日生活的各种活动需求的综合性的开放空间。提升的空间由8个区域构成：就餐甲板（9个自助式柜式服务餐饮、景观餐厅（3个全景桌式服务餐厅）、开放书屋（自由阅读）和书墙（珍藏书籍）、共享思考空间（社交、会议、交流）、艺术塔（推广、活动）、设计商店、开放的玩耍空间（儿童）、外交官影院（5个顶级影院总座位数只有200多一点）。    从OpenHouse的餐饮定位，我想到了我2000年进入上海正大广场之初，我的行业导师陈嘉沛先生给我讲述的餐饮定位的概念。他说餐食分为正式餐饮和休闲餐饮，正式餐饮就是指通常的我们吃中饭和晚饭的正餐。而休闲餐饮还分为柜式服务和桌式服务两种。比如肯德基和麦当劳就是典型的柜式服务的休闲快餐，你需要自己到柜台付款取餐然后自己找座位坐下的餐食方式。而桌式服务的典型代表就是必胜客，就像你进入正式的餐厅一样，服务员引导你坐下，并在座位上为你点餐、送菜和结账。在陈嘉佩先生的领导和指导下，我们一起在2001年借助正大广场平台和麦当劳、肯德基以及必胜客签订租约，这也是这三个品牌在中国第一次登楼。为正大广场从开业就火爆的餐饮氛围打下了坚实的基础。后来通过餐饮的宝塔定位图我进一步知道了这就是宝塔定位中的休闲快餐和精致休闲两个层级的内容。中间还有很多不容忽视的食品配置或者通过超市、美食广场、花车或买了就走基本没有座位的食街补全。   所以当我看了OpenHouse的项目后，我首先想到的是“民以食为天”的OpenHouse组合中的餐饮元素。其中的就餐甲板和景观餐厅非常好地诠释了OpenHouse的从时尚休闲到精致正餐的过度和涵盖。就餐甲板的9个组合从冰淇淋、沙拉吧、甜点、轻食、汉堡、咖啡饮品、酒类还有肉吧和水产吧。这些包含了从冲动性购买到买了就走再到坐下自己点餐类的层级递增的餐食服务。我要说的是泰国的肉吧和海鲜吧，无论是你在OpenHouse看见的，还是在Emporium食品超市中看见的。体现了泰国食品服务的水准，比如你在海鲜吧可以把购买新鲜的海鲜食品带回家，也可以就在柜台的像酒吧一样的座位上坐下，享受海鲜吧给你的烹饪服务。这要比我们的那些所谓“新零售”的食品超市还要把购买的食物拿到旁边的档口加工再支付加工费的服务方式明显高出一个层级。而景观餐厅作为精致正餐的提供则是由意大利、西班牙和泰国三个时尚餐厅组成，并邀请全球著名的设计师Nendo做精致的环境设计与城市景观露台的曼谷城市风光完美结合。   图11:Open House中的冰激凌柜台    图12:Open House的海鲜吧    3零售创新 这些年我出席各种国际会议都会看到很多的零售零售创新案例都是发生在泰国。这也进一步坚定了要向泰国购物中心学习的想法。于是我在2016年最早组织了国内第一次成规模的泰国购物中心的考察。   其实创新无时不在，无处不在，但关键必须是供需匹配。千万不能为了所谓的体验和差异而盲目创新。这点泰国的购物中心就给了我们许多有益的启发和灵感。   比如，1997年开业的Emporium购物中心，项目地处曼谷核心消费区，周边居住的都是富裕的泰国人，还有很多日本和韩国的派遣工作人员，如何招募一个时尚和高端咖啡成为了一个切实的需求。但是那个年代星巴克也还没有进入泰国甚至亚洲。陈嘉沛先生以他的睿智找到了曼谷最受欢迎的文华东方酒店内的咖啡，并最终说服文华东方的咖啡（图13）走出酒店第一次在Emporium开店。如今文华东方咖啡和点心店在泰国已经是一个高端的连锁经营品牌。    图13: 文华东方咖啡点心店   上面提到的Open House也是一个很好的创新案例。我们都知道高端商场的高楼层是一个共同的挑战，开业之初这个楼层是作为展示和特卖楼层的，经营一般，于是以尚泰百货集团集合以其深厚的经营为主导，将零售、图书、娱乐、休闲和艺术以及餐饮组合和尚泰集团合作打造了这样的一个创新开放的集餐饮、娱乐、休闲、社交、办公、艺术和图书空间。 图14: 位于尚泰领使购物中心6层的创新空间Open House   还有像我导师陈嘉沛先生在泰国做的星巴克穿梭店不仅是泰国第一，也得到了星巴克创始人舒尔茨先生的高度赞赏。陈先生在K Village打造的将酒窖和西餐厅结合的Wine Connection商店，利用了社区商业的临街店铺的优势，经营可以从早餐开始一直延续到半夜的酒吧经营。极大地扩展了这两种店铺单独经营的效率，这种协同效应也创造了更大的销售额和租金收益。他告诉我，如果在一个购物中心的盒子里，这种业态通常放在商场的高层，早上10点到晚上10点时间就限制了一半的经营。Wine Connection现在在曼谷也开出了20多家连锁经营的商店。美国的CNN还曾给予专门的报道。我由此也想到了我的另一位来自澳大利亚的行业导师Michael Lloyd先生说的现在招商经理的技能是发现和发掘并扶植和培育本土零售商。我上面提到的文华东方的咖啡、星巴克穿梭店(图15）以及Wine Connection（图16）都很好地诠释了这种招商创新的本质和动力。其实创新首先就是要供需匹配的。 图15: 星巴克的第一个穿梭店     图16：位于社区购物中心的Wine Connection商店   我们国内目前听到的比较多的两个创新品类，盒马先生和名创优品，如果你对照德勤的那张饼图你就能找到其中的答案。为什么还有那么多的所谓创新品牌或者昙花一现，或者你听都没有听到过的原因也在这里，因为过渡追求所谓体验、差异玩概念而脱离基本需求。   SiamDiscovery（图17）也是一个杰出的创新案例。这是1997年开业的一个很普通的购物中心，就是那种盒子里排列着一个个单元店铺的那种购物中心。和旁边紧邻的1975年开业的属于同一家暹罗集团的Siam Center类似。这也是为什么当暹罗集团中标赢得曼谷市最中心的暹罗地块时要邀请Mall集团的参与共同打造Siam Paragon的直接原因。但是经过2005年开业的Siam Paragon到现在的成功营运，暹罗集团在零售造诣和经验上突飞猛进。      图17: Siam Discovery   2016年暹罗集团对Siam Discovery进行由单纯的购物中心进行向百货型购物中心的改造。定位于做全球最大的时尚生活的实验田。不仅要使消费者可以体验和发现能够凸显消费者个性的商品和服务，同时强化了暹罗集团作为零售业的“创意先锋”的领导地位。    作为一个百货和购物中心混合型的零售目标地，商场80%由Siam自营加上20%的出租。容纳了5000多个国际和泰国的本土品牌的各类商品。这些新颖的商品概念和最新科技的结合为消费者创造了难忘的探索和体验的经历。   整个楼层自下而上分别为：   G层：她的实验室，为女士提供现代时尚的产品和服务。 M层：他的实验室,  对男士的各种需求给出答案。 1层：高街实验室，提供精选的流行商品。 2层：数码实验室，提供前沿的数码产品。 3层：创意实验室，提供灵感和鼓励创新。 4层：娱乐实验室，提供新尺度的娱乐元素供社区时尚人士体验和共享。 5-6层：共享办公和一个世界级的运动会所。   最初，Siam Discovery的4层按传统百货的布局是放的儿童相关的产品包括儿童服装和玩具的创意产品。但开业后发现经营情况不好，调查发现主要客群更是追求前沿时尚的年轻族群而不是年轻家庭，然后立刻调整。   通过创造式的社区互动体验、大量个性化的产品、故事叙述、创新和数据技术和体验为消费者提供体验和乐趣。产品和服务涵盖日常所需、趋势产品、创新产品和服务、可持续产品以及与暹罗合作的创意产品。    作为一个百货型的购物中心。Siam Discovery遵从百货的组合自下而上安排了类似设计师展示平台、鞋包、首饰、珠宝、女士和男士的服装、用品和生活等的配备。其中定制的服务从西服扩展到了牛仔、T恤、拎包和很多家用商品。Siam Discovery的鞋和包的按品类而不是品牌的陈列强调的是商品。（图18）这种“去品牌化”的做法为全球同行广泛关注和报导。    图18: Siam Discovery将鞋和包混合展示，而不是按品牌陈列   随着Siam Discovery的开业也促进了百货业态在泰国的回归。这也使我联想到了Emporium里面的百货和尚泰世界里的Zen百货都在扩容。(尚泰世界的Zen百货的扩容是在综合体建筑中的原来6层百货的基础上将办公楼面积改为百货而变成了7个楼层）我想在购物中心管理达到一定的水准之后，作为主力店的百货商店的经营经过专业的管理更加显示了其中的功力。购物还真的就是百货。我们不能以我们目前的百货经营的表面不善而简单推论百货不行了。我一直说的作为可以把同品类商品集中展示，可以让消费者通过比较同类商品进行选择和购物百货业态不会消失。   我在想假设泰国也像我们一样74个购物中心一下子扩大5倍变成300到400个购物中心，我估计泰国人也会讨论百货不行的问题，而且不仅是百货不行，购物中心也不行了。这不就是我们现在国内的情况吗？我不知道这是不是考察泰国购物中心给我们的又一个启示？！   SiamDiscovery2016年重新开业后也获得了全球零售和国际购物中心协会颁发的各种创新和设计大奖。（图19）我现在在组织参观暹罗集团的暹罗天地项目之前都会让大家先看一下Siam Discovery这个最能展现集团零售功力的项目，这样也会帮助你更好地理解暹罗天地的总体定位和组合的思路。关键还是零售！     图19: Siam Discovery获得的国际零售和购物中心协会颁发的设计和营销的全球最高奖项   暹罗天地的诞生本身也是一个巨大的创新，2008年之前这个地块通过当时的泰国总理他信的牵线已经和迪拜的帆船酒店集团签订意向书。后来由于2008年的全球金融危机和泰国政局的变动，这个地块就被搁置了。（图20）后来开发商找到了泰国的资深购物中心专家陈佳沛先生请他为这块地出谋划策想办法。陈佳沛先生专门飞到上海找到了当年为他设计Emporium购物中心的美国著名的RTKL公司，陈先生以他多年积累的购物中心的专业经验和远见向设计师阐述了这块地做购物中心用途的潜力和前景的构思。设计师也根据他的描述绘制了诱人的蓝图并专门制作成视频。最后也是以他对泰国购物中心市场和各实力商家的了如指掌，如愿促成了正大和暹罗这两家泰国企业的强强联手。并最终诞生了世界级的泰国新地标暹罗天地。    图20 暹罗天地之前考虑做帆船酒店的地块   图21 建设中的暹罗天地   图22 开业后的暹罗天地成为了无可争议的泰国新地标和“亚洲第一Mall”   4前沿设计说到泰国的商业和购物中心的设计，大家都很好理解。这里有太多的优秀案例，像Emquatier的绿色空中花园设计，为生活在钢筋水泥的城市森林中的人们提供了接近大自然气息的氛围，也成为了到曼谷的游客不能做过的目标地。还有旁边的Escape区域，让市区的人们可以在野外丛林的感觉中休闲会友。   图23：Emquatier的空中花园     图24: Emquatier的Escape，曼谷市民休闲会友的好去处    Iconsiam的快乐暹罗（Sooksiam)更是为来自泰国77个省份的当地社区打造的第一个联合的创新空间。也是泰国各个方面倾全力塑造的商业平台和文化空间。来自全国各个社区的集市小贩组成了一个强大的网络，代表各地的企业家、艺术家和政府代理合作打造具有自己区域特征的产品和文化空间。遍布全国东部、东北部、中部和南部的地域特征和建筑风貌全部收罗在这个集中展示泰国文化和风俗的浓缩空间中。3000个摊位的市集每两周一轮换，全国各地的集市商贩都有机会在这里展示自己的产品和文化。  图25: 快乐暹罗   快乐暹罗是把食品宝塔底部的食品供给做到了极致的最杰出的典范。而且快乐暹罗的定位首先瞄准的是当地消费者。商品价格与外部的市场几乎一样，但商场管理者告诉我们在快乐暹罗的商贩的销售额通常可以是他们在外面集市销售的数倍。而且快乐暹罗的本地产品通过在如此充满设计感的环境中的陈列以及市场营销推广也将帮助这些产品最终走向国际市场。   从设计角度讲，一个大型集市和Iconsiam的高端商场Iconlux如此紧密的连在一起，然而这个行业最顶端和最底端的两个看似不搭业态不经意间就靠在了一起，变得这么和谐自然，一点也不显突兀。   Central EastVille作为一个开创性的室外和室内混合的购物中心在室外和室内的连接方面也是做的非常到位。   再说一下泰国的电影院，我也一直在想这个问题，至少曼谷作为一个人均消费能力可能比不过上海的这么一个城市，为什么Emporium的电影院的顾客休息室可以做得比航空公司的头等舱的休息室还要温馨和奢华？为什么Siam Paragon的电影院大堂可以如此的宏大壮观？（一个10多年前的设计搬到国内今天也可以秒杀我们国内的任何一家电影院）为什么尚泰领使的电影院5个厅只有200多一点的座位？这种豪华的像沙发床一样的可调节座位前面还配一个小冰箱。而ICONSIAM的电影院的大堂设计通过数据和灯光技术的结合令人震撼？我也曾经跟万达院线的朋友说过，过去仔细看一下吧，我也很想知道这些直接的业内同行的观感。   图26: Emporium电影院的休息室   图27: Siam Paragon电影院的大堂   图28: 尚泰领使电影院的座椅   图29: 暹罗天地电影院的大堂   像暹罗天地的顶层的稻谷女神的设计很好地诠释了泰国作为一个主要稻米生产国的文化，人们通过这样的设计不但可以了解到泰国稻米生产是泰国的一个主业，同时也可以了解稻米生产从秧苗到成长和收割的全部过程，连屋顶每个整点的喷水也赋予了给稻田灌溉的寓意。   图30: 暹罗天地的稻谷女神   Iconsiam的奢侈品区的屋顶设计采用了泰国母亲河湄南河的寓意，而整个设计不夸张地说就是一个赌场的设计。联想到2005年当西田集团在邦迪做第一个引入LV等奢侈品购物中心店时候甚至还要为是否采用大理石的地铺而争论，这个零售世界的发展真是太快了，你不能不承认这又是泰国同仁的一次大胆的设计创新的尝试。   图31: 暹罗天地的奢侈品区Iconlux像赌场一样的装饰   5服务意识我这里讲服务意识而不是服务水准，因为意识决定水准。相信我们每一个到过泰国的人都能够感受到泰国的不一般的服务水准。   去过Siam Discovery厕所的人都知道，那是一个你可以在那里读报和谈事的空间，说明其厕所的维护达到了何种程度。   图32: Siam Discovery的洗手间   我到泰国的central Eastville购物中心，中午经过一个日餐厅，我问店门口的服务员是否有鳗鱼饭，我说英语那位服务员没有听懂。后来我在手机上找到鳗鱼的图片给她看，她立刻明白了，和我说抱歉她们店里没有，但马上又只给指引商场里别的有卖鳗鱼饭的日餐厅，她看我看的还不是太清楚，就带着我走出30多米远，几乎把我送到了另外两外两家日餐厅的门口。我想如果是在上海，类似的情况如果服务员跟你说一身抱歉没有也就不错了。或者就直接说没有。你根本不能期望那位服务员还会亲自带你到其它商家的店里。说不定她的老板知道还要责骂她呢。   你到Emporium6层的食品超市，那里还专门为残疾人士和儿童准备了专用的购物车。所以这些服务例子举不胜举。   图33: Emporium超市为儿童和残疾人士特制的购物车    我在阐述了以上向泰国购物中心学习的5个要点后，我想给大家讲3个问题以帮助大家从更深的层次理解泰国的购物中心。1.泰国购物中心协会的5条规定和原则。2.泰国购物中心的可持续发展理念。3.如何从营运和定位的本质看待设计的问题。   1.泰国购物中心的5条规定和原则：   1）位置、位置、位置：   位置的选择是始建购物中心的一条最重要的原则。所选的地点一定要拥有很好的通达性或者可以为消费者组织容易抵达的便捷交通通路。强调易达性甚至比可视性更重要。比如一个购物中心如果看得到到而走不到是不可以的。从这个意义上讲位于湄南河对岸的暹罗天地把河流变为通途也是一个非常重要的举措。除了开辟的多条渡船外，暹罗集团也正在投资建设连接曼谷和中心的轨道交通。   我的老师陈嘉沛先生2016年在上海购物中心协会的题为“非零售背景开发商的购物中心成功秘诀”的发言中介绍了很多专业的开发和营运购物中心店举措，但强调唯一地点是没有任何让步和商量的余地的（红色文字可点击阅读）。   2）专业而富裕经验的团队：   项目的业主和管理方要求有购物中心的规划和定位的专业和经验，包括对附近消费者的目标数量的设定能力、便捷的易达性设置和购物中心可持续的发展长远目标。管理团队要有宣传和招商的能力，制定有效的市场战略以获取各相关目标群体的关注，并且可以通过不同的租户组合全面的满足消费者的各种需求。   泰国购物中心的这一规定也在很大程度上限制了没有零售和购物中心经验的开发商制造城市垃圾的机会。   3）主力店和磁石租户：   购物中心的成功营运很大程度上取决于主力店和磁石租户作用，比如百货店、电影院、游乐园以吸引大量的消费者。位于远郊的购物中心更应该具备各类突出的主力店和磁石租户以增加到访率，特别是对于低密度的人口区域和不便到达的区域。   联想到这些年我在国内北京和南京看到的偌大的商业体居然不配备一个主力店甚至连刺主力店也没有。失败也是必然。也说明了我们零售意识比泰国落后。   4）售后服务：   购物中心的管理者要像选址一样的对待购物中心的售后服务。售后服务是指对建筑、公共区域盒设施设备的管理也包括各种提供水、电、气、厕所和安保的服务。   5）共赢：   无论对于销售和出租的区域，租户都要以合同约束开店的时间，无论是短期租户和长期租户。购物中心中的长期租户都要有可持续和长期经营的考虑。做到投资人、租户、消费者和管理方的长期共赢。     2.泰国购物中心重视可持续发展   尚泰地产（CPN）作为一家具有36年发展历史的购物中心开发和营运商，1995年在泰国证券市场上市，连续被评为道琼斯可持续指数的指标公司。尚泰地产的股票也从当初的0.1泰株变成了现在的79泰株。尚泰地产占据了泰国购物中心市场的半壁江山。它有尚泰世界（城市综合体购物中心）、尚泰广场（区域型购物中心）、尚泰节庆广场（社区型购物中心）和尚泰Marina（旅游度假型商场）四条产品线。   3.对设计问题本质的再认识   相信很多看过泰国购物中心的朋友都会被泰国购物中心的空间或者各种各样的零售设计所震撼。一个很容易闪现的观念就是我也要找到这个设计师做同样的设计。比如我就遇到一些朋友（还不止一位）看了Open House后问这是谁设计的？我会告诉他们这是日本的Klein Dytham Artichet(KDA) 设计的。就是我们都知道的设计日本的茑屋书店的设计师。但是我特别要强调的是Open House的用途大大突破书店和咖啡的界限。关键不是谁设计，而是尚泰业主的Brief（即根据营运要求给设计公司提出的设计任务书），如果你之前看过泰国尚泰地产集团的Central Festival里面的Think Space你就就更容易理解了。我发现我们国内有一个很大的误区以为这都是设计师的注意，其实关键是尚泰集团的组合经营理念的体现。包括看泰国其它项目，我们也要注意这点。我们在考察和学习泰国购物中心的时候特别要注意这一点，设计只是定位组合和营运思路确定后的最后的规划和形象专业的把喔，千万不要以为设计可以替代组合和定位，更不可能替代运营！   我这里用澳大利亚全球美食顾问Future Food的一张示意图给大家解释。你可以看到设计包括规划和概念形象的塑造必须是方案评估、市场调查、体量验证和定位组合的前面4个步骤基础上的最后一步工作。如果离开这些谈设计都是空谈。我说我们的商业软体落后雨泰国其实也表现在这些观念上。所以多说一些给大家提个醒，特别是看泰国的购物中心，不然可能会进入一个很大的误区。 图34: Central Eastville的Think Space 图35: 设计是商业组合定位确定之后最后一环     这样我就从三点认知的澄清开始，讲了我们应该如何向泰国购物中心学习的5个要点：1.科学规划，2.食品定位，3.零售创新，4.前沿设计，5.服务意识。然后又通过3个补充说明帮助大家更好深入地理解和观察泰国的购物中心，避免仅仅是”看装潢“和”看热闹“的表面肤浅的考察，从而认识和把握泰国商业和购物中心当中的一些本质的东西。   （来源：王玮商业地产课堂）

 5天前 【田子坊】                             | 郭长耀 摄上海市中心这条短短几百米的泰康路，每日总是熙熙攘攘。在这里，老年人可以重温历史，年轻人可以感受时尚，外国游客能够体验到海派风情，国内旅客也可以接触到海外元素。 从19世纪中叶的水乡村舍到20是世纪20年代的石库门里弄，再由20世纪30、40年代混合了诸多建筑风格以及工商业态的市井街区转变为20世纪50、60年代蓬勃发展的街道里弄工厂，并继续在20世纪90年代改革开放和城市转型中奋力求生、转型…… 田子坊，上海城区中最具平民气息和市井风情特色的历史街区之一，它的形态包涵了诸多历史烙印，它的演化融合了时代变迁的各种元素。它是非典型历史街区再生的模板，也曾是文化创意产业萌发的开端，它的“成功”毋容置疑。 然而关于它的“非议”也日渐增多：商业气太重、文化氛围渐退，田子坊的发展趋势更像是一处招揽游客的景点而非它最初转型时的理念。甚至有评论认为“越来越像城隍庙”…… 在以市场经济为主导的商业社会，经济高速发展刺激了产业的转型升级，推动着城市的更新。以空间为载体的城市风貌也因此在不可逆转的发展规律中变换着模样。历史变迁 田子坊，属原卢湾区打浦桥街道（现属黄浦区）内，南面泰康路，北接建国中路，东临思南路、西达瑞金二路。现在通常所说的田子坊主要分为两部分，一部分是位于泰康路210 弄的弄堂工厂群，即现在的田子坊厂房地区，这部分建筑建于20世纪 50 年代，由上海人民针厂、上海食品工业机械等6家里弄工厂组成。另外一部分则是上海传统的里弄住宅区，即现在的田子坊里弄地区，包括泰康路 210 弄、 248 弄、 274 弄的各类住宅，建筑时间跨度有百余年。   泰康路位于原卢湾区西南部，修筑于1926年前后。是法租界1914年第三次扩张后修筑的道路，东西走向，全长不到500米，起初只是一条没有正式命名的便道，后以法国军舰名命名贾西义路（Route Cassini），1943年以黑龙江泰康县更名至今。   1913年商务印书馆实测上海城厢租界地图局部。图中可见当时田子坊区域还未出现道路 1938年法租界分区图，图中红色标注为现今田子坊区域 1937年航拍的徐家汇路贾西义路（泰康路）口西望影像。图中右上角可见现今泰康路周边一角，可与下图1947年航拍影像作为对照 | 来源：University of Wisconsin-Milwaukee AGSL Digital Photo Archive Asia and Middle East 1947年徐家汇路、瑞金二路、泰康路周边街区航拍 | 来源：上海市测绘院 天地图.上海 在泰康路未修筑之前，该处地块是一个整体。1926年4月，法租界公董局市政工程师向当局提交了一份规划地图，其中就包括贾西义路。它位于薛华立路（Route Stanislas Chevalier，今建国中路）以南，东西向连接徐家汇路和金神父路（Route Pere Robert，今瑞金二路）。1932年，马思南路（Rue Massenet，今思南路）延筑薛华立路以南段，该地块的大体框架格局基本形成。   20世纪20、30年代，以石库门里弄为主的泰康路街区已渐趋成熟。街道两侧分布着各类小手工业作坊和化工、皮革、手缝针等工厂。作坊一类基本都开设在里弄民居内，而工厂的占地面积相对大一些。由于当时泰康路地块位于法租界的边缘区域，一些污染较为严重的产业逐渐聚集在该处，并形成一定规模。至20世纪40年代，泰康路街区沿街面及弄堂中分布着百余家大小商铺、作坊和工厂，工商业繁荣，当时已是较为知名的马路集市。 1929年7月27日《申报》一则贾西义路天成里十八号聘请日文翻译的启事 1939年4月4日《申报》一则贾西义路中国制针厂广告   1939年12月2日《申报》一则贾西义路福康花袜厂广告 1947年泰康路以北街区行号地图 1947年泰康路以南街区行号地图 | 来源：2008年上海社科院出版社再版《老上海百业指南》 通过对比泰康路以北街区1940年和1947年的地籍行号图可以发现，在整个20世纪40年代，该街区的整体格局并无大变化，街区中心部分以泰康路210弄为主（也就是现今田子坊主干道），两侧分布各式里弄作坊工厂，精益制革厂和靠近思南路的昌兴织布厂加盖扩大了厂房，泰康路210弄东侧原大上海皮厂二厂、同泰猪栈改为海华皮革第二厂、鉴臣香粉材料公司及堆栈，而210弄西侧原正丰漂染厂和堆栈被永明瓶盖厂、海华制革厂及天然味精厂等多家企业占据。 1949年中华人民共和国成立前夕，上海工业在结构方面具有显著的半殖民地半封建特征。中国官僚资本控制着金融、外贸、纺织、造船等重要领域，外国资本则控制了全市工业原材料和燃料的供应，上海工业结构严重畸形。据1949年《全国主要都市工业调查初步报告提要》等史料记载，当时上海2万家工业企业中以手工劳动为主的里弄作坊式小厂占比竟达70%左右，而泰康路街区就是其中较为典型的聚集区。 泰康路区域部分里弄工厂旧址 亚美化学股份有限公司旧址 泰康路200号 天然味精厂旧址 泰康路210弄1号甲、乙号 海华制革厂旧址 泰康路210弄2号甲 永明瓶盖厂旧址 泰康路210弄2号乙、6号、7号 康福织造厂旧址 泰康路210弄5号 久华绸厂旧址 泰康路210弄9号 大中工业社旧址（中国制针厂） 泰康路220号 210弄1号甲、乙、丙、丁、戊 中华人民共和国成立之后，对原有外资企业、国民政府经营企业、民间私营企业以及手工业作坊进行不同程度的社会主义改造。取而代之的是如雨后春笋般遍及全市的里弄生产组合街道工厂，这些特有的产业形式为当时的社会经济发展起到了相当积极的作用，也成为上海弄堂的一道风景。   泰康路街区内的许多旧式里弄作坊工厂、以及其后计划经济时代的街道工厂、国有企业都经历了不同的历史时期，也因时局的变化而不断演变。1949年之前，特别是1937年抗战爆发之后，租界作为暂时的屏障，有大量的华界居民涌入避难，期间一些里弄作坊被改为住房；中华人民共和国成立之初，公私合营和社会主义改造使得街区内的私人作坊很快消失，原有的房屋空间改为民居，一些国有工厂诸如人民针厂、食品工业机械厂等在原有里弄工厂的基础上改制、转型而建立起来；“文革”期间，花园洋房、新式里弄、旧式石库门等又经历了“数家合住”“多家分割”的过程，人口密度在不断增加，建筑结构也在不断破坏中。改革开放前夕，原有小手工业作坊被改为民居以外，居住于工业混合的形态基本还是延续了以前的样子。   1994—2003年，原卢湾区部分工厂在行业结构、资本结构和布局结构上逐步调整，大规模的关停并转开始实施。在市场经济和国际宏观调控之下，原卢湾区内的工厂从1993年的137家急剧缩减到15家，期间泰康路街区内的工厂企业也大多关闭或者转制。 泰康路所在街道的工厂关停并转情况 |  来源：《上海弄堂工厂的死与生》 左琰 安延清 著，上海科学技术出版社 2012年 泰康路以北区域1847—2008年街区形态演变示意图 |  来源：《上海弄堂工厂的死与生》 左琰 安延清 著，上海科学技术出版社 2012年 随着城市规模的不断扩大，近代上海的城市边缘区变成了城市中心区，部分工厂关停并转后为城市中心区释放出一定的土地和空间。泰康路两侧的工厂在20世纪80年代打浦桥的环境整治和90年代产业结构调整下的工厂转制中闲置下来。在原市经委和原卢湾区政府的支持下，打浦路街道在1999年率先提出不用国家投资，利用废弃空置厂房打造泰康路工艺品特色街。1998年卢湾区政府将泰康路原上海人民针厂闲置厂房改建为菜场，使得原有马路设摊的脏乱环境得到了彻底的整治。从此，泰康路开始了华丽转身。 自发改造的起步 经过一个多世纪变迁演化，一直到 20 世纪 90 年代，这片街区仍然保留着原有的里弄风貌和工、商、民混合的状态。直到 1998 年，这里的平静被一群艺术家所打破。在发起人郑荣发和吴梅森的邀请下，著名旅美艺术家陈逸飞先生来到了泰康路 210 弄的这片老厂房地区，并于 1998 年率先在此设立了工作室。随着陈先生的名人带动效应，尔冬强、王劼音、王家俊等艺术家和一些工艺品商店先后入驻泰康路，原本的市井街区渐渐吹起了艺术之风，可谓是“忽如一夜春风来，千树万树梨花开。”2001年，著名画家黄永玉为泰康路210弄题名“田子坊”。据《史记》记载“田子方”是中国古时最老的画家，取其谐音，喻意艺术人士集聚地。   1999年，陈逸飞先生将画室落户于泰康路210弄2号—3 | 来源：《鲜活的上海弄堂 田子坊》 徐逸波  翁祖亮 主编，上海人民美术出版社 2011年 1999年6月7日《新民晚报》一则“泰康路特色工艺品街初具雏形”报道 在打浦路街道等多方的努力下，通过招商引资开发旧厂房2万平方米，首批入驻来自18个国家或地区的70余家企业，形成了以室内设计、视觉艺术、工艺美术为主的特色产业园区——一个没有政府投资的创意产业园区。至2005年，田子坊成为上海首批18家创意产业集聚区之一。   而田子坊厂房地区的发展对紧邻的周边里弄也产生了巨大的影响，随着厂房地区租户的饱和，一些租户的目光则开始转向了周边的里弄地区。2004 年 11 月，随着首个里弄居民将房屋租出去作为商铺并他大大改善了原有的生活状态，越来越多的居民参与到了房屋出租开商铺的行列中来。这一时期主要涉及的有泰康路210弄12号—33号、泰康路248弄“天成里”、泰康路274弄“平原邨”以及建国中路115弄的“薛华坊”。由于泰康路街区独特的格局，这种外溢效应在上海其他创意产业园区是很难见到的。 2006年拍摄的泰康路210弄田子坊入口 | 郭长耀 摄  但是从规则层面来讲，这些商家对于住宅改造其实质是一种“居改非”的行为，违反了当时的居住物业的相关条例。但是在街道以及商家的推动下，田子坊里弄地区的“居改非”就这样自发地展开了。而为了地区的发展，相关管理部门也在某种程度上默许这种“居改非”的形式。   在田子坊里弄改造初期，商家与居民的租房合作大都比较顺利，在外部空间的使用中，商家希望通过协调好周边关系，长期经营下去，以获得更多的利润，而居民生活受到的干扰也较小，居民、游客、商家之间也没有形成较大的矛盾。   在文化创意产业进入过程中，田子坊地区的社会关系也发生变化。在里弄工厂时期，产业工人和当地居民无论在文化素质、职业构成、收入水平或生活习惯等方面都比较相似，艺术家的进入则打破这种基于相似人群的和谐社会关系。新进入的艺术家大多非本地人口，并在文化素质和职业素养等方面与当地居民存在明显差异，因而其收入水平和生活习惯也与田子坊的普通居民明显不同。 2002年4月29日《文汇报》有关泰康路的报道  2005年9月4日《文汇报》专版报道泰康路改造转型 这种差异性就使得原本简单的社会关系复杂化。由于外来的艺术家无论在文化资源、经济资源或者政治资源等方面都总体上相对优越，因而具有更多话语权。不过，艺术家追求清静创作环境的要求与居民私密性、安全性生活的要求并无矛盾与冲突，而文化创意产业集聚区建设中的政府投资也对改善当地居民生活条件产生了积极的外部效应。 转型扩张带来的问题 到了2005—2006年，田子坊作为“上海新文化地标”逐渐为外界所认知，游客和顾客的数量也开始迅速增长。随着田子坊的进一步发展，其影响力逐渐增大，田子坊内房屋的租金也在这段时间内飞速地增长，继而导致了田子坊里弄地区内商家的不断更替，一些艺术家、工作室选择离开（2005年4月10日，陈逸飞先生去世），而利润较高的餐饮业则可以较好地存活下去。餐饮业的兴起也对艺术商家的选择造成了影响，有些并不希望选择离开的艺术商人则利用内部空间开起了小的餐厅，将艺术商品和餐馆整合起来。   随着田子坊的不断发展，业态的构成也从相对较为安静的艺术商家，转向为更能吸引游客的餐饮业，住在田子坊内的居民受到的影响也越来越大。成千上万的游客，日复一日、川流不息，嘈杂的环境、拥挤的里弄、好奇游客以及各种拍摄行为，这些都对居民生活构成困扰。对于这些干扰，居民提出多次意见，有些激进的居民也时常和商家发生争吵，同时也开始有居民进行上访。原有的商家、居民共享的情况已经逐渐消失，相互之间的怨气也使得一些矛盾出现某种程度的激化。 2009年拍摄的田子坊石库门住宅乱搭建  |  来源：《上海弄堂工厂的死与生》 左琰 安延清 著，上海科学技术出版社 2012年 从泰康路街区以及田子坊的发展过程来看，其成功有一定偶然性，但上述问题的出现却是有其必然因素。田子坊的成功被认为是自下而上的民间力量和自上而下的政府力量在经济利益和社会效益的相互作用下结合的典范，自1998年第一批艺术家入驻泰康路老厂房后，艺术家自发成立泰康路艺术街管理委员会，对入驻企业、个人的资质把关，也负责协调、处理矛盾以及与政府协作通联等。   2004年随着田子坊影响力的增强，越来越多的居民在利益的驱使下加入房屋出租的行列，并自发形成了非盈利性民间组织“石库门业主管理委员会”。然而居民自发形成的“后田子坊”开发作为一种新的尝试不可避免地带来新的矛盾和困扰，引发一系列管理和社会等问题。底层外租现象日益普遍，于是就出现了“底层得利”“二楼遭殃”的现象。使得本来融洽的邻里关系遭到破坏，收入差距增大，租金攀比严重，原有住房功能被随意变更和改动，私接水、气、电管线等。商家大量迁入后，嘈杂的环境等，也带来很多安全隐患并直接影响到街区内居民的生活质量。 2009年田子坊居民租住情况 | 来源：《田子坊是如何可能的——行动者的空间实践视角》 钟晓华 著，复旦大学出版社  在田子坊休憩的市民和游客，2008年拍摄 | 郭长耀 摄 这些亟待解决的问题直接影响到田子坊可持续发展，各种原有维系平衡的关系被破坏，政府的管理力量在处理居民纠纷时也显得捉襟见肘。现实发展需求与原有政策体制产生矛盾加深。在此背景下，2008年原卢湾区和打浦桥街道共同成立“田子坊管理委员会”，特别针对“居改非”问题做出统一的规范和管理，着力将民间自发的无序发展经营纳入到体制化管理体系中去。随着田子坊管委会的成立，区政府又出资1000万元，对社区内的下水道、化粪池、绿化和建筑风貌等公用、共建配套设施进行改造和维护保养，里弄住宅内包括公房、私房的1500户居民中近一半受惠，用上了抽水马桶卫生设施。   事实上，在曾经的打浦桥肇嘉浜路以北规划中（2003年卢湾区人大会议讨论“新兴里”项目，与中国台湾地区日月光公司合作开发），泰康路以北至建国中路区域是要动迁的，但正是因为原住民、租户、政府多方作用之下，拆与不拆的两种方案不断博弈过程中，经济利益已并非唯一主导，平民街区的价值得到认同，田子坊模式得以继续保留。 2011年原卢湾区管委会对田子坊发展的分区规划 | 来源：《田子坊是如何可能的——行动者的空间实践视角》 钟晓华 著，复旦大学出版社  2016年12月，《黄浦区田子坊地区综合管理暂行办法》开始执行，依据相关法律、法规和规章，明确各部门职责，规范区内各项经营行为，维护田子坊地区的管理秩序、市容环境和公共设施。 业态变化带来的影响 文化创意产业的发展促成了田子坊地区文化形象的优化，也为之带来了更多的商机。大量资本涌入这一新崛起的上海标志性地域，以追逐更为丰厚的利润回报，并推动着田子坊地区产业结构的又一次转型。   阿隆索的城市级差地租理论（出自： William Alonso Location and Land Use: Toward a General Theory of Land Rent, 1964）表明，付租能力是决定产业区位的重要影响因素，田子坊地区文化形象和区位条件的优化客观上要求土地价值增值能力的提升，而资本的逐利性和地租的上升则必然地推动着更高利润率的产业进入，原有利润率较低的产业则可能退出这一地域。文化艺术创作收益期较长，有一定风险性，而且艺术家对环境的要求是宽松的、雅致的。这些都与蕴含巨大商机的市中心区域发展相距甚远。 田子坊里弄住宅居民出租房屋情况逐年统计 | 来源：《田子坊是如何可能的——行动者的空间实践视角》 钟晓华 著，复旦大学出版社  田子坊某处住宅一楼出租开店的业态和租金变化 | 来源：《田子坊是如何可能的——行动者的空间实践视角》 钟晓华 著，复旦大学出版社  餐饮是田子坊内生意最好的业态，摄于2008年 | 郭长耀 摄 而商业、娱乐业等则往往可能在城市中心的合适区位具有更高的盈利能力，因此，艺术氛围浓郁而又不失怀旧情调的田子坊逐步成为精品小店和酒吧、咖啡馆林立的休闲娱乐产业集聚地。到2007年，休闲娱乐产业设施已成为田子坊底层空间的主要业态，特别是2010年前后，借助上海世博会的推介热潮，田子坊在大多数人看来俨然已成为新兴的休闲旅游娱乐区域。2010年3月，田子坊被评为“国家AAA级旅游景点”。   但是随之而来的问题也已经显现。商业不断入驻，继而文化精髓被越来越多的商业蚕食，稀释，自身特色逐渐消失。有学者调查：2015 年在 216 家商户中，餐饮业占到了 33.74%，服装业紧随其后 , 其次分别为小商品，饰品，而田子坊的精髓，艺术创意产业仅占到了 8.33%。2013 年田子坊的艺术创意产业仍有 29.48% 的份额，仅仅两年后的2015年，创意产业的数量就从 51 家锐减到 18 家。而与创意无关的小商品，餐饮业则逐年上升，分别从 15.03% 和 24.28% 上升到 17.17% 和 33.74%。创意与商业杂糅的饰品与服装行业质量也逐年下降，高端艺术设计商户减少，取而代之的是丝巾，饰品，各式包包、廉价旅游商品等低创意商户。此外，田子坊的商户重复性高，仅上海女人雪花膏店就有 7 家，茶房 4 家，丝巾城 5 家，同质性高，创新性低。   2013—2015年，田子坊业态变化情况 | 来源：郑子寒：田子坊过度发展后的转型与保护研究 田子坊的商家数量在逐年递增，但质量却在逐年递减，无特色无创意商家不断入驻，挤占着田子坊的空间；商家随意开窗开门，摆放桌椅，改变筑结构，侵占公共空间，严重破坏田子坊的建筑风貌，威胁着田子坊的历史街区遗产的延续 ；人流量的增加使商户的租金变高，扰民问题依然存在，创意文化产业在发展初期难以承受高额的租金，纷纷退出田子坊，另寻他处。2012年前后，尔冬强、乐天陶社等一些早期入驻的艺术工作室陆续退出，所谓“文化创意特色”日渐淡化。而留下来的原住民仍旧在为他们的诉求苦苦寻觅出路，“走”还是“留”，利益权衡之间颇多无奈和纠结。 平民街区的下一步 大拆大建的旧城改造带来城市的新发展，经过规划后的新城区功能隔离，新秩序建立起来，而未经规划的原生态历史街区体现出密度高、业态杂的特征。然而这些原生态历史街区是平民的街区，传递出朴实真切的生活气息，这种气息是上海成熟市民社会特有的魅力。以居住地为地理区位的社会关系附带有居民自身认同的公共空间，在邻里内部形成较为统一和谐的生活方式和规则，这种自然生成、朴素亲切的关系使得街区充满活力。 友情提示：暂停 休息，活动一下头颈，下面的图横过来看！ 田子坊内各类历史建筑分布情况示意图 | 来源：《鲜活的上海弄堂 田子坊》 徐逸波  翁祖亮 主编，上海人民美术出版社 2011年 田子坊发展之初，也正是依靠这种朴素而充满活力的关系，成功转型，脱颖而出。它没有华光溢彩的建筑，也没有冷艳矫情的作秀，它充满着触手可及的市井气息。相比新天地，为什么更多人对田子坊有更多认同感和归属感？其根本在后者的本色流露。 2008年拍摄的原陈逸飞工作室 | 郭长耀 摄  街区重生和复兴的关键要素在于运用各种经济、政策和管理办法留住其原生态面貌和空间尺度，并切实有效地提升街区内居民的生活条件，用包容开放的心态去面对一些不和谐却真实存在的矛盾和问题。   就现在的趋势而言，田子坊，商业的强势已取代原先的社区属性，主导着社区生活形态的演变。在这一前提下，保留原住民的生活形态已非常困难，平民街区的生活形态也无法回到过去，街区原有的历史文化被不同的使用者当作一种消费资源加以利用，这是值得担忧的，也是需要亟待改变的。   在田子坊影响力扩大后，由于游客的大量进入，餐饮业作为一个强势的群体，在地区的改造中具有绝对的竞争力，资本的投入就要获得更多的利益，这本无可厚非。但若完全依照于市场的需求，田子坊将来的发展模式将大大受限，而演化为一个以餐饮为主的休闲区域，这既违背了该街区艺术化发展的初衷，也为旧城居住区带来了很多的安全隐患。因此有效地控制餐饮业的过度发展可以更好地维持地区的吸引力，引导地区可持续的发展，这也是对于市场的一种调控。在这方面，政府、住户和租户都有许多可以发挥的空间。  2013年田子坊空间使用分布示意图 | 来源：孙施文：上海田子坊地区更新机制研究  2013年田子坊“居改非”建筑使用情况分布示意图 | 来源：孙施文：上海田子坊地区更新机制研究 2013年田子坊夜景俯瞰 | 席闻雷 摄 政府方面，作为有效的约束力量，应充分体现其在田子坊管理中的作用和价值，填补前期田子坊无序发展中的空缺，出台相关政策和规划。如：扶持文化创意产业，减少租金，以入股或者分成的方式回收资金。剔除同质性商户，剔除小商品，小吃快餐等无创意，无序性商户；加入新的业态，解决偏僻巷道，二楼人流量少的问题，同时为游客提供新的旅游体验。重新整顿，开放公共空间，恢复建筑面貌。限制每日入园人数等。商户应重新发挥商会的监督，约束作用。提高自觉性，保护田子坊的历史建筑。提高自身文创力量，增加自身竞争力和吸引力。原住民则应摆正心态，与政府协商调解寻求折中的管理途径，积极参与社区监督。 2017年，田子坊内的一家喵星人咖啡屋  | 王溶江 摄 田子坊地区的更新也许是在特定时间特定地点发生的个案，但通过它的演化变迁，可以帮助人们深入了解城市街区更新过程和面对的问题。而其正在经历的瓶颈正是其转型的关键，在做好街区建筑保护工作，维护风貌的同时，要抓紧核心业态的转变，引进更多创意文化产业，驱逐低创新性，高同质性商业，协调商户居民关系，构建各方利益共同体。   在“上海2040”总体规划中，提出了建设“卓越的全球城市”宏伟目标，要把上海打造成“令人向往的创新之城、人文之城、生态之城”。为此，城市发展的驱动力将主要集中在“科技创新、文化营造、生态建设”三个领域。在城市历史街区更新的过程中，除了物质环境和功能形态的更新之外，更需要围绕社区的文化和使用者的社区生活展开复兴和更新，这也是对社区精神的延续和城市文脉的传承。END （来源:筑梦师）

回顾2018年的上海新开商业项目中，调整升级、改造的商业项目共有9个，占总开业量的1/3，黄浦区的新开商业项目中，多为升级改造项目，此外，浦东新区的三林印象城、上海MORE MEE时尚生活中心、闵行区的巴黎春天七宝店、普陀区的长风大悦城、杨浦区的UMAX悠迈生活广场均为调整升级后的作品。 而在2019年，也有不少改造老牌商场改造项目将华丽回归，其中颇受关注的有“十里南京路，一个新世界”的上海新世界城，解放前上海首屈一指的高档百货商店永安百货，陪伴老上海人经历家电产品更新换代的曲阳路上海商务中心等等。 01 上海新世界城 改造期：2019年3月-12月 地址：黄浦区南京西路2-88号 “十里南京路，一个新世界”，国内首创螺旋式电梯、当时上海唯一平移式电梯、大陆首家英国杜莎夫人蜡像馆、区属首家五星级大酒店、浦西最高45F旋转餐厅、上海最高47F星空酒吧、上海第首家室内真冰溜冰场..... 数十年来，新世界这些“第一、最”曾惊艳了一代人。 关于本轮改造亮点 新世界城透露，本轮大改造将全力突出“她经济”和“家消费”。改造后，新世界城将增加女性商品购物楼层，并将客群定位重点面向年轻人和现代家庭，年龄段下降5-10岁，将引入新品店、首入店、旗舰店等，形成一楼一亮点、大楼多亮点。 1全球首家动漫文化体验IP项目——火影忍者世界 新世界城11楼的上海歌城合同已经到期，届时将引入全球首家动漫文化体验IP项目——火影忍者世界。该项目获《火影忍者》动画制作委员会官方正版授权，租赁面积达9200平方米。 2上海杜莎夫人蜡像馆升级为全球旗舰店 作为大陆首家蜡像馆，目前，上海杜莎夫人蜡像馆年客流量已近百万人次，未来通过增加创新潮玩项目、增加蜡像的数量、与华人影视实现跨界合作等举措，该蜡像馆有望升级为全球旗舰店。 3高达55米的室内攀岩项目 原商场的中庭将建设世界最高的室内攀岩项目，一旦建成其高度可能达到55米。新世界城副总经理姚璐表示：“目前中国攀岩人口有十几万人，项目的引入将吸引专业选手及青少年的关注。” 44F至9F打造超广角立体观景休闲区 新世界城将在4F至9F打造超广角立体观景休闲区，引进国内外知名中餐、西餐、日餐、咖啡厅、甜品店或网红餐厅，顾客可以一边品尝美食，一边观赏人民广场的美景。上海首家24H公益读书会也有望入驻。 02  虹口曲阳上海商务中心 改造期：2016年12月-2018年第四季度 地址：曲阳路800号 说起曲阳路800号，你也许不知道是哪里。但提到上海商务中心，有点年纪的老上海一定如雷贯耳：上海第一家易买得超市、曾经辉煌一时的商务中心家电城，还有曾经高大上的吉盛伟邦家居广场，2年前这家商场的关门谢幕，让很多人陷入了一波回忆杀。 本轮改造亮点 在过去两年里，曲阳购物中心进行了升级改造，改造后的百联曲阳购物中心将打造成为：上海首家Learning-Mall，总面积6万平方，配套互动体验式项目，商场内富含文化性和趣味性，为曲阳社区及周边居民打造一流质感生活。 1集装箱集市小镇 项目六楼将集潮流与文艺一身，打包当下最热潮流尖货，集装箱主题集市包含书店、电影院，以及国内首创室内剧场空间，打造让文艺青年的心灵栖息地。 2引进中高档餐饮品牌 中高档餐饮品牌入驻，占总体量的30%左右。总面积为六万平方的商场共分为六层，层层都有餐饮，百联方将引入中高档次餐饮品牌。据说为了解决周边居民没地方吃早饭的老大难问题，一楼将有西餐厅、港式茶餐厅，早上呼朋唤友过来吃个港式早茶，就问你洋气不洋气。二楼将有豆浆、油条等阿拉上海人从小吃到大的早点。 3一站式亲子空间 二楼将引进线上线下一体化生鲜超市，三楼将是一整层的儿童空间，是目前虹口区最大的儿童主题乐园区，涵盖了零售、教育、娱乐等等服务，还设有贴心的儿童“寄存区”，能让爱逛街的妈妈可以暂时放飞自己。百联集团精心为不同年龄层次的消费者设计，每层都有不同的主题知识，“孩奴”带着孩子玩一玩，还能增长不同知识。 4创意黑科技 四楼的数码娱乐体验也是提升了好几个level，融入美学设计的多功能互动、黑科技体验空间。 5长者乐园 曲阳地区居民密集，长者居多，百联集团翻新了购物中心的广场，开阔的空间、夜光地面设置都将给老人娱乐提供崭新的体验，商场内部针对长者特点，在各层设置了休息区域和安全设施，让老人也能在购物中心内安全妥善购物。 03 上海永安百货 改造期：计划2019年一2020年 地址：黄浦区南京东路635号 我国最早的民族百货商店之一——永安百货，去年正好过了100岁的生日。这个解放前上海首屈一指的高档百货商店，当年经营的近万种商品中，进口货达到了80%，是南京路上名副其实的地标。 关于本轮改造亮点 本次改造，重要针对整幢大楼建筑的安全隐患进行整修，比如空调，电器，包括里面的房屋结构等都已经不符合现代消防的要求，并且，由于大楼分三期建造，导致不少楼面高高低低，从动线上来说也不够流畅。 据介绍，永安百货的改造历时至少一年，工程难度和投资不会小于市百一店的改造。此次改造，永安百货大楼外立面将在修旧如旧的基础上进行加固，错层的楼层结构有望拉平，商场的业态可能也要重新规划。 04 百联南方购物中心 地址：闵行区沪闵路7388号 改造期：友谊商城2019年2-8月 1999年开业的百联南方购物中心，是上海首批以“综合性购物中心”形式出现的大型商业体之一。总面积18万㎡的超大体量，很快成了周边居民购物休闲的首选，可谓引领了闵行“南方商圈”的成长和繁荣。 关于本轮改造亮点 今年是购物中心开业20周年，二期南方友谊商城率先于2月22日启动了改造。改造后的商城将集新能源汽车展厅、新文化生活空间、无边界美食厨房、健康活力运动场等概念于一体，引入更多新型业态和区域首店，更加适合年轻潮人和年轻家庭消费。 不过友谊商城的闭店装修，只是百联南方购物中心总体升级改造的第一步。未来，这里还将着力于三个方面的全面转型升级： 1.互联、科技、技术的智慧系统升级； 2.新社交功能的运营系统升级； 3.连廊、景观、新业态升级。 05 上海汇金百货 改造期：2018年-2022年 地址：徐汇区肇嘉浜路1000号 徐家汇商圈的汇金百货，一直是一个小而美的存在，21年来一直安安静静，生意一直都还不错。然而，这家老牌百货近年来也大动作频频。2018年高达36米、总面积3000㎡的中庭改造完成。今年商场则将从2F开始进行逐层封闭装修。 关于本轮改造亮点 汇金百货这次大改造可谓是战略性的，为了提升商场环境形象，他们邀请意大利专业设计团队进行全案设计，工程总投资将超过7000万元。虽然汇金百货的面积不大，但改造工期却将整整将耗时5年。 本次改造涉及面很广，每一层都将新开咖啡店、轻餐饮和美容、美甲等体验店，据介绍，在本次调整中会将体验业态从目前5%的占比提升至15%左右。谨慎的调整中也有大手笔，比如在七楼，汇金就将拿出1000㎡开出一个海鲜自助餐厅。 06 锦江国际购物中心/第一百货淮海店 址：淮海中路523号、527号 改造期：计划2019年年初-年底 淮海路可谓魔都城市名片，自1900年诞生百余年以来，与时俱进、海纳百川，引领着上海的文化艺术新风尚。其东西两段已经聚集十多家国内外优秀品牌商场，但中段商业却始终发力不足。 关于本轮改造亮点 原第一百货淮海店，锦江国际购物中心商场（曾引入伊势丹）就正巧坐落在中段，由于客流不足等多种原因，项目经营面临窘境。于是乎，百联和锦江量大国际集团决定：将两者合体，打造淮海路中段最大商业体 。 新规划的项目将对“淮海中路523+527”进行改造升级，包括原第一百货淮海店近7000㎡和锦江国际购物中心商场近18000㎡。这里将以超前眼界为年轻人提供一个糅合潮流、艺术与创造力的新领域，重燃淮海路中段热闹的日常。 包括由周杰伦和刘畊宏打造的健身中心“乐玩活力世界”，科技和数字光效展览“光影艺术之旅” 蜷川实花打造的打卡圣地“秘密花园主题空间”、电竞爱好者的舞台“黑科技X空间”、好吃、好看、好逛、好买的“奇食妙相”。 此外，项目两幢建筑外观和内部空间也会重新设计。局部打开外立面，增加绿色植物，形成出跳的临街面形象，还将打造空中花园。内部空间将以体育、科技、生态、艺术、时尚为基本要素，辅以丰富的体验性业态，带来多维立体的空间。 效果图（图源网络） 07 上海港汇恒隆广场 改造期：2017年初-预计2019年完工 地址：徐汇区虹桥路1号 在上海徐家汇商圈中有个地标性的购物中心——港汇恒隆广场，自项目开业至今，这里被公认为最吸金的购物中心。据相关数据报告指出，在开始改造之前，港汇恒隆广场曾连续三年稳居国内购物中心租金收入之首。 关于本轮改造亮点 一期新翼部分改造：硬件更新、业态升级、服务优化      新翼未来将聚集设计师品牌、潮牌、买手店、轻奢国际品牌等。永华影城与华润ole超市两大主力店经巨资改建后成功归来赢得众人喝彩，商场第一期改造更新预计在下半年重装开业。据悉新翼将引进100个全新品牌，其中国际品牌占比升至43%，餐饮和生活方式占比将从20%提升至30%。 通过对原本建筑空间的改造，包括楼层的打通等方式、连廊连接主楼等，使整个空间动线更加流畅、外观更前卫。调整后的“新翼”将与主楼的定位形成错位，打破传统时尚教条，体现更个性化的时尚特点。 二期台阶及外立面改造 室外39级“大台阶”改成超发的艺术空间，以及外立面改造，地铁9号线的连同以及相应商业空间的扩大。 未来商场正门口的广场看上去更宽阔大气，可通达性更强，整体通透的玻璃幕墙充满质感，有利于增加品牌的展示效果。据悉，到明年下半年，广场将化身开放式文化艺术空间，首层还将增加全新的国际化品牌，商场主楼整体定位还会在现在的基础上有所拔高。 在改造大军中，不乏脱胎换骨彻底重来的项目，涌现出了诸如世茂广场、K11、城市奥莱百盛优客、美罗城、百联淮海755、百盛淮海店、恒隆广场、华狮广场、大宁国际……等，这些项目的改造堪称成功，但存量商业改造牵涉环节一环也不能少，必须系统性构建，全方位统筹。期待有更多项目在新一轮城市更新中再定位再升级，获得新生。 以上内容由盈石中国官方微信平台分享自第一社区商业 （来源：INSTITE盈石资产）

艺术+商业，是新消费时代突围的新物种，国内的K11、侨福芳草地，国外的曼谷Siam Discovery、东京银座GINZA SIX等项目商业模式的成功，让艺术+商业的组合逐渐成为新商业品牌营销战略中的核心元素。 或许会疑问，一个个大型的装置艺术又能为购物中心带来多少效益？短期的公共艺术装置除了提升购物中心的经济价值外，品牌的形象和新鲜感提升成为绝对的卖点。香港策展人林树鑫表示：“如果品牌能够接纳创新活动，顾客和商户的满意程度和关系也会大大提升。尽管在营销利益上未必有着实际的影响，却往往是他们与其他商场形成差异化的最大本钱。”因此，今天就带各位了解一下比较受关注的装置艺术的案例。 菲盖拉广场  Star Cluster 2012新年来临之际，里斯本(Lisbon,葡萄牙首都)市政府邀请了25位来自MUDE – Museum of Design and Fashion的艺术家和设计师共同为全市7个重要广场和街道设计新年惊喜，其中设计师Pedro Sottomayor负责设计的是著名的菲盖拉广场 Figueira Square。 Star Cluster设计中包括一系列大型的星形装置，它们散落在广场的各处，星星作为圣诞节常见的标志性符号，寓意为引导人们走向广场。星星之间以线管连接，使它们形成了完整的景观，并使人联想到圣诞灯装饰线。 菲盖拉广场由此重获生机，从外观上来看，这些星星是很好的圣诞装饰品；从功能上来看，该装置解决了菲盖拉广场没有休息座椅的问题，至少在圣诞节期间能够为人们提供座椅。       “星星”在广场上的分布并不是随意的，而是受到距地球2600光年的“圣诞树星团”的启发。设计师在此以24个星形组成的装置，与天空中的星团遥相呼应，同时能够与广场上的雕塑融为一体。 深圳壹方中心 “龙”雕塑 商业街主入口广场设置了由成都IFS爬墙大熊猫之父Lawrence Argent（劳伦斯·爱勋）设计的“龙”雕塑引导视线，与项目“一水激起千层浪”的主题 相呼应，灵动的形态由负一楼地面一跃而起，跨越首层广场与下沉空间，好似穿梭盘踞在浪花之间般充满生机与活力。 苏州悠方购物中心 水霓裳 装置轮廓以扭曲的几何形态散布，仿佛一位身穿轻盈霓裳的女子；镂空的圆点犹如银河般光亮，使之越发摇曳。当水从雕塑顶部涌出，犹如婀娜多姿的女子身穿霓裳羽衣于水中婆娑起舞，星光在裙摆间流淌。 空间艺术品需要结合各种环境条件做创作，水霓裳的安装在商场入口的大广场，结合喷水装置做定期的表演。更多的时候它是安静地让人们穿梭其中，展现静态。 ARBURG Gordon Huether 这是为德国机械制造企业 ARBURG（世界领先的塑料加工注塑机制造商）打造的，雕塑在ARBURG的建筑大楼外熠熠生辉。 该作品是用不锈钢为底，同时在不规则的网状不锈钢球体上安装了片状的艺术有机塑料和耐热的塑料分色片，在阳光下散发着夺目的光彩，同时也体现着ARBURG公司的实力和全球影响力。 山姆休斯顿州立大学 "潜能" 这个名为"潜能"的雕塑，位于美国德克萨斯州山姆休斯顿州立大学一处工程与技术中心的前方，2017年落成，预算造价22万美元。作品由钢、LED照明和定制电子产品及亚克力构造，尺度在13'长×9'宽×25'。 "潜能"中的大球体对应于碳原子，小球体对应于氢原子，坐落在草坪上的两个小分子都是甲烷，最小的碳氢化合物分子，每一个都有一个碳原子，高大的结构显示出从液体向固体形式移动的状态，固体形式的特征在于碳原子的线性链，其中每个碳原子具有两个与其相连的氢原子。 万科 · 理想城 上海大宁生活中心 三角形探戈装置 上海瑞虹天地 炫彩圣诞树 中国北京金融街购物中心 春之阁 广州岭南新世界 《慧眼》 深圳玖钻 《天使之眼》 重庆IFS 大熊猫 美国丹佛市科罗拉多会议中心 I See What You Mean 萨克拉门托国际机场 Leap 深圳万象天地 大象艺术装置 瑞典广场 大兔子 莫斯科Nikola-Lenivets艺术公园 最强大脑 小结 消费者不单单要满足购物的需求，对休闲、娱乐也提出了更高的要求。新零售下，人们对体验的感知远远大于产品本身，消费者更喜欢分享这段购物体验和经历，并再次选择该品牌。这才可以能让一个品牌能发展的长久和稳定的外在条件。 （来源：筑梦师）

现代科技不断推动医学研究的突破，基因技术、靶向治疗、微波技术、电磁诊断等创新性技术不断颠覆过去的诊疗。同时医学技术的进步，使得第三方检验机构能够将医院里面的检查、诊断等功能剥离医院之外，医院的“去中心化”正在逐步上演。而对医疗环境的高要求和对增值医疗的需求，恰当地给了商业机构一个非常好的时机。 新的商业模式和概念会大面积在健康医疗领域爆发。Medical Mall正是在这样的背景下诞生的，它颠覆了传统商业业态的模式，把传统医院功能搬进了shopping mall，提供了一种全新的医疗服务模式。 从“Dead Mall”到“Medical Mall” Medical Mall最早出现在美国。上世纪七八十年代，美国经济出现严重的通胀与通缩现象，巨幅波动的物价使消费者对经济现状失去信心，大量制造业倒闭，超市关门，商品经济遭遇重创。在此经济背景下，各大购物中心之间的竞争愈演愈烈，导致一些购物中心由于种种原因，面临倒闭关门的窘境。据BMC  Health Services Researc统计表明，在2000个区域购物中心里有19%以上最后都成了人们口中的“Dead  Mall（僵尸购物中心）”。 为了在残酷的市场竞争中存活下来，各大商场开发商开始寻求现有空间的新用途，如新增教育、医疗、办公等业态。在此过程中，恰逢美国社会的医疗保健需求在不断增加，提倡推行以患者为中心的医疗服务，一些医院更是直接将其业务进行拆分，积极寻求更理想的就医场所。一方面，购物中心空置率上升，逐渐失去竞争力，亟需通过有效途径扭转时局；另一方面，美国的医生们认为这些闲置的商场空间，他们正好可以为患者提供差异化医疗服务，更贴近患者。 这些医疗机构自带“流量”，能为购物中心带来稳定的客源及丰厚的租金；同时与自建一个新型医院相比，选择与购物中心合作，又大大节省了时间成本和建筑成本。因此，医疗走进了零售商场，诞生了一种新经济的产物——即“一站式就医”的Medical Mall。 Medical Mall的国际案例借鉴 早期Medical  Mall将医疗和零售组合在一个大的空间里，人们能够实现边购物边医疗的体验。随着消费升级，人们更加注重丰富的体验及优越的环境。为了实现医疗与零售业态1+1＞2的效果，在满足医疗服务的基础上，Medical  Mall有了新的尝试。为了凸显在某一领域或针对某类人群的专业性，Medical Mall创新出不同的发展模式。 关注环境，让空间更专业 美国100橡树商城 （Nashiville 100 Oaks Mall） 作为纳什维尔地区首个大型封闭式购物中心，100 Oaks Mall 开业于1967年。后因经济衰退，于2007年将一半的商业面积，80万平方英尺租赁给范德比尔特大学医学中心（VUMC-Vanderbilt University Medical Center )。 VUMC 将旗下 23 家侧重心脏病预防的诊所和行政部门搬迁到商城的二楼和办公大厦，总建筑面积 450,000 平方英尺，为当地居民带去顶尖的医疗服务，和 100 多个专科医学继续教育的机会。 GS&P在商场空间和医疗中心空间的结合，也花了大心思—— 【户外环境可持续】——在100橡树商城的户外空间，通过雨水花园、生物沼泽、渗透池等环境设计手段，营造更可持续、环境友好的空间；通过将硬质地面重新绿化，为大众营造更绿色可达的公共场所。 【医疗空间更专业】——脱离了大医院，植入商场的医疗机构，重中之重是让公众对它们的专业度有同等的信任感。因此，GS&P将商场的“商业氛围”与医学中心的“专业气质”做了适度的界定和隔离：为医学中心设计了专门的入口，并在医学中心内部去除了原有的“商业感”，而以更“庄严的”、“有机构感的”场所营造强化专业的医学氛围。 图片来源：https://www.greshamsmith.com/project/vanderbilt-medical-center-one-hundred-oaks-mall/  连餐饮都健康的主题购物中心 日本VIERRA岸边健都（KENTO）        在日本大阪的岸边车站，建造一个以“健康、医疗”为核心的称之为健都（KENTO）的街道。KENTO是这个健都的英文名字，代表着健都的理念出发点和宗旨。 Knowledge：正确的去积累知识 Exercise：适当地运动 Nutrition：适合的营养与餐饮 Town：城市 健都建设规划及VIERRA岸边健都所在位置示意图 图片来源：http://www.city.suita.osaka.jp/home/soshiki/div-kenkoiryo/chiikiiryo/shingikai/_73493.html  VIERRA岸边健都，作为“健都”中重要的一环，是由JR西日本（西日本旅馆铁道株式会社）投资约24.7亿日元建设的医疗健康主题购物中心，已于2018年11月17日开业，极大的方便了边购物边问诊的当地居民，更是缩减了前来问诊的手续。 整个VIERRA岸边健都的2层空间都是以医疗为核心，分布有心疗内科、整形外科、皮肤科、小儿科、眼科等8个专业科室，同时VIERRA岸边健都的2层直接连通了旁边的市民医院，使得患者的信息可以共享，让患者得到更好的治疗。不仅如此，在饮食健康方面商场也提供了更好的服务。 【健康餐饮搭配医疗服务】——在VIERRA岸边健都中，专为老年人的饮食健康下足了功夫。这里有吉野家开设了适合老年人咀嚼吞咽的「吉野家特制套餐」，有能够制作国立循环系统研究中心所认定的特定减盐健康餐饮的「Kitchen KENTO」，还有各种消化、心脏等诊所以及倡导健康生活的，实行每周六日以及夜间都问诊的健康管理中心，同时也配备了日本成人病学会认定的资格保健师、资格管理营养师等资格高深的专业咨询医师。 整个复合商业设施将人们的衣、食、住、行、就医、健康都完美的融合在一起，自然的促进人们的对健康的向往和追求，并且提升了老年人的护理与预防。 关注儿童成长，让检测更娱乐 韩国MTP 韩国版的Medical Mall，在儿童健康与娱乐体验的结合上无疑是最成功的一个。 在韩国仁川的天主教关东大学国际圣母医院，运营着世界唯一一家下沉式医疗主题公园Medical Theme Park（简称MTP）。MTP共有地下3层，建筑面积约有14000㎡，以康复、娱乐、美容为核心价值，构成Balance Park、Green Square、Entertainment Prism、Maris shop四个主题分区，提供医疗、体检、SPA美容、休闲、娱乐、购物等综合服务。最为突出的是MTP首创了将医疗，体育，娱乐融为一体关注儿童健康的医疗体育娱乐空间（medical sportainment）——Balance Park平衡公园。 【体育娱乐嫁接医疗服务】——平衡公园通过各种各样的游戏器材和运动来培养孩子们的肌肉力、柔软性、爆发力、心肺持久力等身体机能的新概念游乐园，包括了运动村、艺术村、医疗村三大部分。 运动村：将VR与3D技术结合，设置丰富的体育体验项目，打造全新的体育游戏空间，让孩子们可以体验赛车、骑马、球类运动、射击等多种体育运动，提高孩子们的协调和机体平衡。 艺术村：以互动式演出活动为主，引发孩子们的兴趣与参与，有利于提高孩子们的沟通能力和自信心。 活动现场互动演出 医疗村：作为主要的主题空间，在医疗村里设置了12处游戏平台，可以让孩子们亲身体验不同的游戏项目。并且在游戏结束后，会以报告的形式显示孩子在过程中各种身体机能数据，为制定儿童健康成长方案提供数据支撑。 【卡通形象增添体验乐趣】MTP以昆虫为原型分别设计了5种可爱呆萌的卡通形象，他们出现在平衡公园中的每个角落，帮助孩子们快乐地完成每项检测，并且编排舞蹈表演，拉近与小朋友的距离。 可爱卡通人物可爱形象图片来源：http://www.mtpland.com/store/balancepark.jsp  橘生淮南则为橘 生于淮北未必为枳      现如今我国医疗产业正增长提速，产业规模稳步增长，Medical Mall是否会在中国遍地开花呢？ 2017年9月，杭州501大厦因全程医疗（Medical Mall）而迅速走红。一时间各种标签被贴在了全程医疗上，如“国内首家Medical Mall”、“共享医院”等。全程医疗是浙江省卫计委批复同意的MedicalMall，其背后的合作方有邵逸夫医院、新解百集团、迪安诊断、百大集团的医疗、零售、地产界等，是国内首创将健康医疗和零售商业融合的医疗商业典范。 【跨界融合】杭州大厦501的地下1层至5层为购物区，9-22层是Medical   Mall，将购物与医疗有机结合起来，在这种新模式下，消费者可先逛逛购物商场，再到楼上进行医疗服务消费，有效避免了传统医院过于沉闷的焦虑与恐惧。同时，借助购物商场的人流，Medical  Mall也保证了患者的流量。 【服务升级】全程医疗着力打造四大医疗服务中心，包括高端体检中心、医美与抗衰老中心，高端门诊及名医专科中心，健康管理中心来提供客制化的全面的健康促进方案，多维度地打造健康保障体系。 【内外兼修】501大厦室内空间设计邀请了商业空间大师BENOY重金打造，独创“珠宝盒”室内设计理念，用晶莹剔透和性冷淡风的极简设计，和沉浸式的空间设计，为都市时尚女性打造一个充满惊喜的时尚生活空间，同时每层打造了“迪拜式”母婴室，设备一应俱全。 在户外设计上，20层的屋顶设有空中花园，为大厦增添了一处户外疗愈的空间，花园内种植的有机蔬菜供可顾客食用，同时所有体检客人都会被邀请参加屋顶花园的“健康沙龙”，放飞身体和心灵。 图片来源：http://www.doctorjob.com.cn/logo/speciality/index/229491/index.jsp#  这个国内首家Medical Mall一旦运营成功，或将成为一种可复制的新型商业模式，拥有无限想象空间。 在“健康中国”国家战略背景下，中国医疗健康行业近年急速发展。放眼全国，老年人口继续较快增长，老龄化、高龄化趋势明显，对医疗的需求正在急剧加快。并且医学、工程学、机器人学等专业学科的不断突破，医疗技术不断成熟，越来越多的医疗服务（如牙科、医美、体检等）逐渐脱离了传统医院的束缚，呈现“去中心化”的趋势，成为购物中心必备的业态。随着人们健康意识的提升，消费能力的升级，医疗与商业的结合也会越来越普遍化，而medical mall的出现，正在满足当下人们对健康消费的需求。我们可以预见，Medical Mall也将作为一种新的商业模式大有可为。 参考资料： 全球30家Medical Mall情况梳理 来源：动脉网 其它参考案例： 案例一：Dubai Healthcare City（迪拜康城） 作为全球重要的贸易港口和金融中心，迪拜一直给人的印象就是“豪”。在医疗商城方面，迪拜也丝毫没有要低调的意思，成立一个超级奢华的健康护理中心——Dubai Healthcare City（迪拜康城）。 迪拜健康城（DHCC）是2002年由阿联酋副总统、总理、迪拜酋长穆罕默德.本.拉希德.马克图姆提出，为满足生活在欧洲和东亚之间的20亿人口，对高质量医疗和健康管理的需求，而建立的世界级健康护理中心。整个项目投资18亿美元，由TECOM集团牵头建设而成。迪拜健康城内包括医院、诊所、医学院、护士学校、生命科学研究中心以及专门的实验室。 到现在，迪拜建康城内已有两家大规模的医院，160多家门诊和诊断实验室，来自近90个国家的1700多名持证专业人才，以及200个特色保健和商业零售服务设施。整个迪拜康城主要分为医疗区和度假疗养区。 迪拜健康城内的牙科诊所Dr. Michael's Dental Clinic 医疗区占地38万平方米（570亩），提供四种服务： 1、传统医疗服务。将医生办公室、门诊手术中心、综合医院、专科医院、康复和长期保健设施、临终关怀和诊断实验室聚集在一起，提供高度便利的医疗一条龙服务。 2、替代性医疗服务。融合了东方医学和其他健康计划的中心，提供12个领域：顺势疗法、印度草医学、中医、尤那尼医学、骨科、治疗性按摩、自然疗法、引导意象、泰志、普拉提、捏脊和瑜伽CAM的治疗方法。 3、医疗教育、研究。家庭医疗、牙科、护理和健康培训学校等。包括波士顿大学迪拜牙科专业学院、哈佛医学院迪拜学院等，以及其它的医疗基础服务如药房、医疗设备、医疗咨询等。 4、相关支持性服务。例如：签证中心、五星级酒店、矿泉疗养浴场、购物中心、零售和饮料店等。 度假疗养区占地176万平方米（2640亩），提供持续护理的住家式医院、门诊、豪华温泉度假村和完善的健康服务。包括健康护理社区医院、社区门诊诊所、社区门诊诊所、疾病预防及疗养中心、美容中心、运动康复中心等功能组成。 总的来说，迪拜康城就是一个集看病治疗、康复疗养、度假旅游、教育研究于一体的医疗综合体。 案例二：美国Jackson Medical Mall Jackson Medical Mall（以下简“杰克逊医疗商城”），是美国最早也是最大的医疗商城之一，占地面积约90万平方英尺。杰克逊医疗商城成立于1996年，由Aaron Shirley博士从废弃的购物中心转变为现代医疗和零售中心。通过与UMMC、杰克逊州立大学和Tougaloo学院的战略伙伴关系，为低收入地区（非裔美国人社区）提供医疗服务。此外，该商城还肩负着区域经济发展的使命，引进了密西西比州唯一的非洲裔银行。 通过租赁业务，杰克逊医疗商城已拥有80多家医疗保健、零售和社会服务承租人，以及四个公共和私人活动场所，全年共有数十个组织及其支持者到设施工作。商场内包括UMMC 肾透析诊所、UMMC癌症研究所及密西西比州眼科协会在内的22个医疗机构，以及20家生活服务商店、3个教育机构、8个大学部门、26间办公室、26个医学中心培训基地等。 杰克逊医疗商城提供了从普通门诊到专科门诊，以及医疗教育的全方位医疗服务。商场每年接待患者超过20万人次，平均每天有4600至5000辆汽车进入大门。 据杰克逊医疗商城的实际控股机构——杰克逊医疗商城基金会（JMMF）公布的2016年年报显示，商场去年已实现12,983,203美元营收，其中租赁和相关收入占78%。但同时去年商城也花费了12,420,489美元资金，其中71%都是日常管理和运营服务费用。因此，杰克逊商城去年实际营收只有5627,14美元。不过，杰克逊医疗商城本身具有社区服务性质，其商业目的并不强，其最主要的功能就是通过服务社区居民，并带动周边经济发展。 案例三：菲律宾Centuria Medical Makati Centuria Medical Makati（以下称“Centuria医疗商城”）是菲律宾第一个也是最大的医疗商城，坐落于繁华的马卡蒂中心地带。它是一个28层楼的先进医疗大厦，拥有700多家医疗保健行业领导者。 Centuria医疗商城内拥有经验丰富的专业医生，地属于顶级HMO，致力于为消费者提供价格实惠的传统和顶级医疗服务。商城将三甲医院的技术和专业知识，与生活购物中心的奢华、悠闲的氛围相结合，是所有门诊医疗的一站式服务机构，包括牙科、骨科、泌尿科、整形美容、多器官手术、妇产科、眼科等等。 紧急护理诊所位于这个时尚的医疗塔底层，开放时间为24小时。七楼是门诊手术中心，可满足更专业的医疗需求，如整形美容、ENT-HNS、胃肠病学、OB-GYN、眼科、骨科和泌尿科。八楼是检查中心，根据特定患者的个性化需求，提供量身定制的筛查测试。第九层则是为高精度诊断提供的高级实验室，拥有高质量的帮助以及精心设计的现代化临床环境。无数myRisk遗传性癌症测试和非侵入性产前筛查只是中心提供的许多高级诊断服务中的一部分。 据悉，Centuria医疗商城还将在该地区开设首个免费的公益性综合乳腺癌治疗中心。亚洲乳腺中心隶属于Morristown医疗中心，这是一家主要的癌症机构，曾被评为纽约五大医院之一，也是美国前50强医院之一。 当然，除了各种医疗服务，Centuria医疗商城为了患者的舒适和便利，还在八楼设立了Executive Guest Suites酒店，以及Haus健身中心。就像平常逛商场一样，银行、安亭、便利店和其他特许经销商也纷纷入驻Centuria医疗商城，包括7-11、Belly Smiles、Healthy Cravings和Metrobank等。 Centuria医疗商城自今年年初宣布成立以来一直受到各界的广泛关注。目前商城还处于试营业阶段，预计2017年9月23日正式营业。 以上摘录自：动脉网《梳理30家Medical Mall 发展脉络》 （来源：筑梦师）

窄巷那是老成都，新天地、1912、三里屯那是小白领。音乐房子的创始人陈涤说过这么一句话，“当你在一个有文化的地方卖羊肉，那么这个羊肉也是有文化的！” 一个街区有文化，那走在里面的人也就有文化了……这便是文化街区最大的卖点。 成都宽窄巷某深耕文化产业多年的老哥曾讲过：“成都的文化是活的！”这或许是天府之都最大的优势所在，而宽窄巷子则集中表现了这一点。他们做到了每一个传统文化街巷该有的一切，但是官方给出的定义还是比较混乱的：闲在宽巷子，品在窄巷子、泡在井巷子。实际而言，我们不应该把三个巷子分开来看。 从空间布局上来说，宽窄巷子不似北京南锣鼓巷、烟袋斜巷般长条到底、一线见天，三条宽窄巷子平行分布、小径交错， 布局上更像是一个区块而非长街。可换个角度，这种布局十分巧妙。一方面，三条主街道虽然业态分布相差不多，但是主题不同，闲逛怀旧、时尚体验、住宿休憩各自为阵，小径相连，能让游客快速在各个主题之间转换不至劳累。 再一方面，保证一定的空间复杂性，有“柳暗花明又一村”的闲逛乐趣。女孩子一有了时间就是去逛街，这个逛街是消遣，不是想买啥东西列张单子：出发→走一圈儿→完活儿→回家！以旅游为打造目的的商业街更不能一条线跑到黑，虽说不至于做的像迷宫一般让人迷路，但也要保证空间的复杂性，确保在各个商铺之间营造神秘感，让人禁不住继续探索的欲望，只要把人留住了，商机就出现了！ 总体来看成都宽窄巷的业态分布还是比较平均的 再然，真正有参考价值的地方在于，其对于文旅小产品的把控。茶馆，多是成都本地盖碗茶为主，坐在露天铺子来碗盖碗茶，嗑个瓜子摆开龙门阵吹夸夸（聊天），看巷子里人来人往，偷得浮生半日闲。你在别的地方尝不到的成都味儿，才有催得人到此一游的价值。 咖啡、酒吧，必须高标准，严格把控成都宽窄巷子的品牌质量，要求在三个巷子里有不输给超一线城市的生活品质，扩展高端人群客流量。 综合来看，成都宽窄巷的三个改造方向绝对是教科书级别的：原住民、原建筑、招商引资的高品质把控。 在任何一个国家，景区如果想往传统文化上打造，原住民是非常重要的一环，因为不是所有企业都拥有迪士尼般强大的企业管理能力，人文氛围没办法轻轻松松演出来的。举个最简单的例子吧，您如果有机会在北京晃荡晃荡，这个北京胡同里的气氛就很有意思！开发过的胡同有南锣鼓巷、烟袋斜巷、大珊栏，大致上什么情况您基本也都逛过，咱就甭细说了！重点在于没开发过的，天桥附近有个留学路，捡个饭点儿，您就从永安路这边口进，珠市口西大街那档子口出，一条路走下来基本就是北京老天桥胡同的氛围，不是原来的住户根本演不出来。傍晚时分，人群熙熙攘攘，自行车放慢了在行人间穿梭，各个小饭馆、食品店放出不亮的光照着街道，偶尔街边还有光着膀子喝啤酒侃大山的北京壮汉，一切的一切透露出浓郁的老北京市井味儿。这！就是文化内容，无法复制！独具特色！即使建国以来各种城市开发极大削弱之后你仍然能在一条道上品出一二的灵魂。 往上翻个十代，天桥这一溜十三弯儿住的人也全都是杂耍、唱戏、画糖画这一类的手艺人，达官贵人是不会到这一带转悠的。而全国各地拨得头筹的艺人们愿意来北京闯荡的也都跑到天桥落脚，这就和今天的全国性演艺园区和餐饮园区似的，有了这个产业为核心，天桥一带发展出了自己的一套有特色的生活方式！宽窄巷的文化资源亦是如此。 但是有人说话了，我直接把手揣进裤兜，在成都的街头走一走就得了呗，还去商业街干什么？这就是宽窄巷子第三个成功之处：运营上招商的把控，确保其消费环境的高品质。先来看看宽窄巷改造前是什么样？ 不光是宽窄巷，北京、上海这一类大城市的旧城改造都是如此，这些已经住了很多年的老城区存在着卫生排污、供电混乱、设施老化等诸多生活的基础问题，这也就是为什么我之前说的留学路没有成为一个旅游打卡地的原因：市井生活气息是有了，你能接受逛街时饭菜香和垃圾臭混合的味道吗？就算你说没事，游客也不能接受啊！ 不仅仅是这类基础问题的改善！很大程度上，判断你这个旅游区块的生活品质是否合格，一个重要的指标就是有没有星巴克。记得以前翻找古北水镇的资料，很多人都说，在古北水镇这样一个古城旅游能看到星巴克是一件让人安心的事。陈向宏总裁曾经说过：游客对于景区的爱是伪爱，他们逃离高楼大厦、钢筋水泥，但还是要生活在自己熟悉的环境里。 南京1912与成都宽窄巷子不同，南京1912街区的文化氛围几乎没有怀旧的成分，反而引爆了南京夜间消费市场的端口！在1912酒吧街出现之前，南京人民的夜生活似乎比较贫乏。要说酒吧也有，南大青岛路、上海路和鼓楼淅淅零零的几家清吧开的有声有色。但1912的出现将酒吧文化凝聚在了新街口商圈的一个中心点上。就消费时间来讲，夜晚无疑是1912的黄金时间。7CLUB、RED CLUB、乱世佳人等10多家酒吧，掀起南京夜生活的高潮。 每天午夜11点到12点之间，1912街区人来人往、每个酒吧里摩肩接踵。南京传统的新街口商圈、湖南路商圈、珠江路商圈都无法与之比拟。这种夜晚酒吧的文化气氛几乎是无法复制的！ 举个例子： 南京1912街区成功之后，被无锡等地复制模仿，但是，你在南京1912街区可以经常看到衣着略显古怪、发型特异的年轻人在酒吧之间游走，正是这些人撑起了南京1912街区的酒吧文化和时尚氛围，你在别处的的1912街区是看不到的！反观无锡的1912商业街，只是把酒吧做到了聊聊天、喝喝酒的程度，却把啤酒的价格翻高了几倍。 从另一个方面来说，也或许是南京本地一直缺少一个1912街区这样的夜间消费场所。重要的一点在于，这个缺少并不是每个城市的标配！南京1912的主要消费群体是南京本地的高端白领人群，而这样的消费群体不是每个城市都有。就好像青岛至今没有一家形成规模的live house，大家全都喝袋装鲜啤坐在能看见海的地方把小龙虾当下酒菜去了，谁还跑到贼老远的地方在一个窗户都看不见的小房间里闹哄哄地挤在一起喝死贵死贵的瓶装啤酒啊？可以见得精确定位消费人群是南京1912街区最出彩的地方之一，但规划者是事先调查还是恰好撞上就不得而知了。不过当初东方三采的确将南京1912定位于“城市客厅”，面向于白领、小资、文化人群、外籍人士、商务客人、游客消费的“高尚休闲商业区”。酒吧文化一开始可能并没有在计划之内。 南京1912少见零售业态 而那时，为了使城市客厅不至于落为一句空话，规划者在设计伊始就进行了精确招商定位：主要定格在与旅游休闲相关的餐饮、酒吧、咖啡馆、茶馆、美容健身中心等国际顶尖品牌。国际一线品牌将占有40％的份额，国内发达城市的一线品牌占有30％的份额，其余独立特色品牌30％。 这些一线品牌在确保此地消费品质吸引高端人群的同时，支撑起了酒吧文化，是基座的作用。近些年来，搞live house的、搞高端餐饮的都或多或少会考虑一个问题：生态！当然，这个生态是个泛义，还有诸如系统一类的化身词。因为人们越来越多地意识到，单个的酒吧即使自身素质过硬，旁边没有一个合适的业态也会显得孤立无援，难以形成气候甚至随时间过气缓慢死亡。在已经过去的漫长岁月里，这种有机的商业生态近似于野蛮生长和自然淘汰，难得一见成功典范。但是成功者大多迅速脱颖而出，比如集中奢饰品的香榭丽舍、世界演艺中心的纽约百老汇。 南京1912街区这样的一种设计正是把整个的商业生态从严酷的自然淘汰中搬离出来，改成温室培育，提高成活率的同时改善外观与形状使其更加能够适应市场，虽然在初试发育阶段较为凶险和脆弱，一旦成活与成熟便可见其商业价值迅速引爆市场。 北京三里屯与其他三个商业街区都不同，北京三里屯是自然形成的，毗邻第二使馆区的三里屯拥有着天然的国际化轨道。所以，我们只把它作为一种现象来简单说一说。 相较于前面的成都宽窄巷子和南京1912，三里屯则显得更加大气更加国际化，这些全都要仰仗太古里凭借强大招商能力，国际一线品牌的进驻甚至有些是首次进入中国直接推动了时尚潮人的聚集，白领、小资紧随其后。加之早些年三里屯“脏街”，周边的大量外企，三里屯成了在北京追逐时尚的不可取代的一个地方。如果有人想体验一下什么叫”北京的繁华“，三里屯的的确确是不二之选。”北京的繁华“就是三里屯的文化核心。 直接讲三里屯这样的国际奢饰品聚集地，小编有些难以驾驭，拐弯儿说一说日本的秋叶原。秋叶原当初也没有哪个开放商规划，或者政府引导一些企业入驻。因为多方面的各种原因，甚至是巧合的成分，秋叶原是东京当时的一个电子设备集散地，地位和当初中关村组装机的地位差不多。接着，就是所谓“二次元文化”的发展，因为二次元与电子设备不可分割的特性，几乎是所有宅在家里不出门玩电脑的这么一群人都中了二次元的“毒”，他们这群人又在秋叶原电器街拥有高度的流动性，第一家二次元商铺的入驻如同瘟疫一般立刻在秋叶原大肆感染。到了今天，最鲜明的特征不在于漫画和一系列音像制品商店，而在于街道上穿着各色女仆装招揽客人进入女仆咖啡厅的“女仆”们，她们是所有外国游客到秋叶原打卡必须拍照留念的。最最最关键的在于，任何人不会觉得在秋叶原看见有年轻女孩子穿着女仆装哪怕有一丝一毫的奇怪，更多的他们会由衷地赞叹女孩子的可爱。这点和三里屯是有异曲同工之妙的！ 小编我在为这篇文章搜集素材的时候，经常撞到这么一篇文章： 您要能倒腾出点闲空儿，您自个儿看看去，这儿就不发链接了。里面对三里屯一些不是很阳光的东西存在一些集中地描述，而且已经是2015年的文章。可，这就是时尚文化的一部分，一个快节奏高消费与三里屯之外的世界高度隔绝的生活圈子，很多有消费能力的中产阶级正是这样被吸引，营造了一个纸醉金迷的都市氛围。这，也是为什么，我把三里屯称之为一个有内容的商业街，尽管它的内容不是被刻意打造出来的。 人们想不出，哪里可以取代三里屯这样的地方，一个由国际一线奢侈品牌支撑起来，让人对时尚有的追逐的地方。文化，可不仅仅是传统而已。 上海新天地之所以拿上海新天地压轴，还是有原因的！上海新天地有一个完爆前三者成为行业标杆的原因：新天地是可以被复制的！ 瑞安在上海近20年的旧改历程，不仅助力企业稳固了上海市场，期间还成功创造出了一条独具特色的新天地旧改模式，并将其成功复制到杭州、重庆、武汉、大连、佛山等城市。企业目前12个新天地中，除了大连天地、虹桥天地、创智天地、瑞虹天地是知识产业园或社区型商业外，其余均是基于旧城改造的文化旅游型商业项目。截至目前企业共参与了6个大型核心城区旧改项目。 瑞安旧改都有这样一个共性： 位于一线城市或经济发达城市（如上海、杭州、武汉）的较有代表性的历史文化建筑群落。且都是旧瓶装新酒，纵使你外表是明清遗风，内部也是与二十一世纪国际接轨。 此外，瑞安旧改主要面向城市年轻阶层，特别是具有消费实力的中产阶级，也包括居住在城市里的外籍人士以及中外游客。这么一来，企业在旧改项目的选址中就已经形成自己的特色，这有利于其旧改模式的复制。 上海新天地的发展模式和北京三里屯的成长是很相似的，因为上海新天地本身就是一个大型的休闲MALL。一线国际品牌的进驻让新天地凭借其独一无二的时尚聚集地吸引白领、小资这样的高端群体，人流聚集之后，一切都好办了。 上海新天地所拥有的理念最有特色的一个地方在于，发展MALL的时候并没有按照很传统的思路，而只是把上海“石库门”的居住房屋挖空，利用弄堂居住区的人文外表造就了一道透明的屏障：屏障外是上班的地方，屏障内，你就是时尚达人。 如果你说，上海新天地和南京1912区别不大，我也必须承认，确实不大。但从业态分布上来说，新天地每隔两到三年就会调整一次，而每一次调整餐饮都会被削弱转而增加零售业的比重。业态上的调整表明新天地似乎正在逐渐摆脱当初定下的大型MALL的策略转而塑造为上海一流时尚潮人聚集地。而街边上有多少拿着单反的摄影师等着抓拍街边的时尚青年，也会验证着新天地的转变究竟有多成功。这就是属于时尚的文化。 归根结底还是那句话，新天地的模式是可以被复制的，只要开发商有能力引入相应的国际品牌，圈内爱好者的聚集总会掀起一波浪潮。 但是上海新天地这种旧城整改模式也存在一个很大的弊端：侬个讲一千道一万，新天地还是为房地产服务的好伐…… 近些年来，房地产行业的趋势大不如从前，瑞安当初走出的这么一条旧瓶装新酒，商业先行地产后入的路子搁在现在的确不太容易被模仿。但是换个角度想想，新天地的成功其实是“一线品牌成批引入=时尚商业聚集”这一时尚文化打造策略的有力佐证。 来源：道略文旅 附： 成都太古里、上海新天地、南京1912等开放式商业街区设计解构 （来源：筑梦师）

2018年3月29日东京MIDTOWN/日比谷开业！  开业当天，1000多人排队等待商场开门，一天共计接待10万位消费者 开业前四天，接待消费者人数达40万人 开业不到一个月（3月29～4月23日），接待消费者人数超200万人 图片来源：项目官网 六本木TOKYO MIDTOWN自2007年开业以来人气不落，始终是该区域的重要地标，幕后建设公司三井不动产带着都市更新的成功经验，再次打造出开业即爆红的「 东京MIDTOWN日比谷/ 东京中城日比谷」。 标榜着融合商业、艺术文化与自然环境三大领域，日比谷 东京MIDTOWN除了希望提供一个全新的娱乐据点以外，更期盼能在未来替东京打造出「国际商业＆艺术文化都市」的形象。 新矗立的哥吉拉雕像。在日比谷东京中城和日比谷Chanter之间的广场新地标。 相较2007东京六本木开张的 Tokyo Midtown 的“多元化（Diversity）”、“服务（Hospitality）”、“创意（Creativity）”、“绿色（On the Green）”四个理念，Tokyo Midtown Hibiya 在此基础上新增了三个理念，即： In the Park：成为连接绿植和开放空间与街道的空间，打造丰富居民精神需求的街区 Entertainment：发布最新艺术文化、娱乐信息的街道 Elegance：刺激文化新生，成为了解事物本真的成熟人士汇集的街道 ♦ 日比谷 东京MIDTOWN三大特色 ★确立「大银座」商圈的不动摇地位！ ★绝好的交通位置！四通八达 ★温故知新的建筑设计，再次展现日本人对商业和艺术融合的功力 1.确立「大银座」商圈的不动摇地位！ 东京Midtown日比谷所处地段可以说十分罕有，占据了黄金区位：日本中心——东京的中心。项目位于东京日比谷一带，靠近有乐町和银座商圈，一边坐拥三大商圈的繁华，一边处于政治经济商务中心。早上去筑地、中午逛银座、下午去有乐町，逛到丸之内，最后再回到日比谷，一日生活圈全在这个徒步范围里。日比谷 东京MIDTOWN开幕后，「大银座」地位正式成形！紧邻日比谷公园的日比谷 东京MIDTOWN虽冠名日比谷，但地址其实属于有乐町，靠近银座，可谓是近年来银座街区再发展的新成绩。大楼地上35层，地下4层，其中地下1楼至地上7楼作为商场使用，11楼至34楼是办公楼层。其中6楼和9楼是可以远眺日比谷公园宽阔视野的空中花园。 2.绝好的交通位置！四通八达 东京Midtown日比谷还是三条地铁线交汇的地铁上盖物业，项目的地下一楼与地铁日比谷线、千代田线、都营地铁三田线“日比谷”站直接相连，距离银座站和有乐町站也不远，可以经由地下铁的地下通道步行5分钟内直接前往；同时，从地面步行至JR有乐町站也只需5分钟，交通位置十分优越。 图片来源：mypacetravel 另外，项目还邻近被誉为当代最好的剧场日生剧场、东京宝冢剧场以及HIBIYA CHANTER百货，后两者与项目地下1楼直接相通，三者抱团成为一个超大的商业连结体，无形中增强了项目的人流聚集能力。特别推荐位于日比谷 东京MIDTOWN隔壁重新装修开业的「日比谷Chanter百货」。这里有一间「HMV&BOOKS HIBIYA COTTAGE」，是专为宝塚歌剧迷、电影迷和女性所打造的新型态书店！ 地下1楼与车站直结，也可以直通东京宝冢剧场 3.温故知新的建筑设计 这个项目建于昭和时代初期（1930年左右）西洋风建筑的代表——三信大楼与日比谷三井大楼旧址之上。地上35层，地下4层，总面积约为19万㎡，是一个涵盖写字楼、购物商场192米高的综合体。其中，地下1楼到地上7楼共8层为商场空间，约1.8万㎡，共有60个店铺，4楼和5楼为东宝电影院，6楼和7楼则为餐厅和屋顶花园，白天可眺望对面的日比谷公园风景，夜晚则可以观赏繁华的大银座地区夜景。 在建筑设计方面，壁面采用Art Deco等样式，为了呼应保存运动的趋势，特别在新建筑中使用了原有的旧三信大楼一部分设计。此外，大楼上半部外观的曲线设计概念，也呼应了1883年至1940年在日比谷最重要的地标「鹿鸣馆」的建筑设计，处处可见古今呼应的用心。可见商业跟艺术并非对立，完全可以相互融合。 与项目柔软的整体观感一致，运用大量圆柱，柔滑钢筋水泥的锐利感；内装善用大量曲线和充满和式意象的素材，打造高级、有质感的室内空间；3楼挑高的中庭，参照传统剧场空间打造，看起来庄重又不失气派。 图片来源：项目官网 项目无处不在散发着“优雅”的气息，从洗手间的设计细节就可见一斑。项目洗手间复古文艺的设计让人有种置身高级酒店的错觉。 洗手间 图片来源：letsgojp 男女洗手间里都自带“高大上”休息室，还细心地为男女休息室分别提供不同的服务：除了柔软的沙发和地毯外，女休息室提供化妆间，男休息室则有擦鞋机，让顾客能在逛街闲暇中体面又舒服地小憩，更有宾至如归的感觉。 男洗手间休息区 图片来源：东京在线 ♦ 一起去探店！ 商场进驻约60间店，希望传递给消费者一股「The Premium Time, HIBIYA.」的时尚小奢华。其中有6家首个进军日本市场的门店，还有22家门店采用了全新的经营模式。 较受瞩目的店家，包括了都内最大的TOHO电影院、标榜结合餐饮与音乐的崭新空间「Billboard cafe & dining」（告示榜咖啡餐厅）、汇聚八家不同种类的人气美食街「HIBIYA FOOD HALL」和来自自由之丘的杂货店「TODAYS’S SPECIAL」等商铺。另外，来自京都南禅寺，曾荣获米其林三星荣耀，创业450年的知名老舖料亭「南禅寺 瓢亭」首次登陆东京。 当红品牌“首店” ▼ ✦ Buvette：日本首店，全球第三家门店 来自纽约的高人气餐厅，首次进入日本市场，日本这家门店是该品牌继巴黎之后开的第三家门店。它主打法式brunch，无论是店内装修还是食物都充满浓郁的欧式风情，深受当地年轻人的喜欢。 ✦“添好运”： 香港米其林一星点心店，日本首店 说到“添好运”，熟悉香港的人可能会想到“香港老街的美味点心店”。作为“全世界最便宜的米其林一星店”，其主厨麦桂培所发明的原创菜谱与其前所未有的超高性价比让添好运在香港一夜爆红。 开在日比谷的日本首家分店不仅食谱和菜品与香港总店完全相同，而且一盘点心500日元（约30元）的亲民价格也十分具有吸引力。 图片来源：东瀛情报Japonism 现在已经发展成了在香港地区拥有4家店、国内外共46家店的连锁店。本次开张的日比谷分店为第46家店。 ✦ mastermind TOKYO：日本首家旗舰店 这间店铺在设计上充满强烈的 mastermind 风格，一进门便可看到由 Brunswick 特别定制的暗黑台球桌，品牌签名式的骷髅骨 Logo 更是随处可见，来自 mastermind JAPAN 及 mastermind WORLD 两个系列的最新单品则整齐排列在两侧。位于店铺正中央采用了类似于银行金库的混凝土小屋，事实上这是为 VIP 们特别打造的试衣间。 图片来源：MarvinsV马文潮牌 “美妆市场”：「ISETAN MiRROR 」化妆品牌集合店 「ISETAN MiRROR 」是伊势丹推出的化妆品牌集合店，这家店铺是该品牌最大的店铺，里面有超过40家日本与国际彩妆品牌。 除了彩妆之外，店里还可以体验最新款的人气美容仪器，并提供美发、美体、美甲的服务，完全满足了女性消费者爱美的需求。 图片来源：letsgojp “美食市场”：HIBIYA FOOD HALL（日比谷美食广场） 位于商场B1层的日比谷美食广场汇聚了不同国家与种类的人气美食餐厅，包括： 西班牙欧陆料理：Bar&Tapas Celona 龙虾牡蛎海产餐厅:BOSTON OYSTER&CRAB 越南餐厅:VIETNAMESE CYCLO 轻食:Susan’s Meat Ball 美式餐厅:Brooklyn City Grill 农家野菜健康饮食：Mr.Farmer 咖啡厅：日比谷焙煎咖啡 图片来源：步步日本、letsgojp ✦ LEXUS MEETS…：雷克萨斯首个品牌体验店 这是丰田集团旗下的豪华汽车品牌「LEXUS」（雷克萨斯）在日本推出的首个品牌体验店，除了汽车展示之外，还结合了咖啡店、精品杂货。店内分成左右两个空间，右边贩售Lexus汽车相关物件，左边则是咖啡馆。 THE SPINDLE 咖啡概念咖啡厅 图片来源：拓泰商研设 STEER AND RING是LEXUS MEETS…常设的一个生活方式展厅，将伊势丹百货精选的生活杂货根据不同的场景陈列出来，包括“日常”、“周末和假日”、“工作日”等主题，所展示的物品超过450件。   展览车正好停放在画廊的正中央，顾客在浏览琳琅满目的商品同时，又能对“雷克萨斯的Lifestyle”产生深刻印象。 从回荡在整个空间里的香气、各种园艺作品，到碳纤维制成的公文包、色彩鲜明的VIFA音响，再到男女老少排队点餐的用餐区，若不是停在中央的那几辆汽车展品，你大概会以为这里是另一个美食百货广场吧。 THE SPINDLE是雷克萨斯通过“食生活”，让客人轻松体验雷克萨斯品牌世界观的概念咖啡厅。这里有雷克萨斯特供的正宗美食和饮品，还提供包装精美的外带汽车餐。   店名“THE SPINDLE”寓意着雷克萨斯汽车上标志性的纺锤形格栅，而且，整个咖啡空间的照明设施也被设计成了格栅造型。 作为“LEXUS MEET…”的压轴项目，“TOUCH AND DRIVE”将“为用户提供前所未有的试乘体验”作为目标。   店内的11种车型都能通过手机、平板等设备免费预约体验，包括“一人”、“和家人”、“和朋友”等多种轻松的试驾选项。随后，TOUCH and DRIVE的工作人员会根据时间和要求，为顾客制定一个专属试驾计划，以便随心所欲地体验“雷克萨斯的生活空间”。   LEXUS MEET...的空间设计师谷川顺司说：“如果逛完之后让你觉得，‘哇哦，生活在汽车里也不错’，那就再好不过了。一辆汽车除了作为交通工具还可以做什么？相信LEXUS MEETS ...能帮你找到心中的最佳答案。” ✦ Billboard Café & Dining：以全新的“音乐+餐厅”的模式进入商场 2007年「Billboard Live」以音乐展演空间之姿进军东京六本木与大阪西梅田，这次它以全新的“音乐+餐厅”的模式进入商场。 图片来源：letsgojp 位于3楼的「Billboard Café & Dining」是与美国告示榜（Billboard）携手合作的音乐美食餐厅，餐厅内到处充满着音乐的元素。 室内空间分成吧台区、沙发区、座位区，还有4间小包厢以及室外座位区，正中间的DJ台是「Billboard Café & Dining」的灵魂所在。 图片来源：letsgojp、步步日本 虽然音乐是核心，在餐饮部分也丝毫不马虎，午餐和下午茶时段以清爽的餐点为主，晚餐的菜色有许多融合和风与洋风的独家创意料理。 图片来源：letsgojp ✦ REVIVE KITCHEN THREE：人气美妆护肤品牌THREE的“健康”餐厅 随着消费者对健康饮食的重视，健康、绿色正逐渐成为餐饮也发展的一大趋势。而一向以出产天然植物油极地的美妆护肤品闻名的THREE也顺势加入了餐饮的市场。 这次它在东京MIDTOWN日比谷开了一家主打健康饮食的餐厅。餐厅里使用的都是日本产的有机食材，专供新鲜健康的餐饮与甜点，深受年轻女性的欢迎。 图片来源：THREE日本官网 ✦ TOHO电影院：复合式电影院 这家TOHO电影院是目前东京最大的电影院，也拥有11个放映厅的复合式电影院，最多可容纳2200人。 图片来源：步步日本 在这里除了可以看电影之外，还可以买到电影的周边产品。 图片来源：步步日本 特别值得一提的是位于3楼的「HIBIYA CENTRAL MARKET 日比谷中央市场街」。这间店是由「有邻堂」书店所经营，特别邀请日本知名创意总监南贵之，共同企划出来全新选货店。  来自平行世界的迷人街市  HIBIYA CENTRAL MARKET 在日本知名创意大师南贵之的策划下，日本百年老牌书店有隣堂将一个神奇的平行世界“HIBIYA CENTRAL MARKET”带到了东京中城日比谷。南贵之把自己从世界各地收集起来的市场、街角、小巷等记忆，在这片783平米的空间中重现出来。  △HIBIYA CENTRAL MARKET的九个灯箱 这里似乎不属于任何一个国度、任何一个时代，但任何人都能在其中找到一种似曾相识的亲近感。   HIBIYA CENTRAL MARKET聚合了图书、生活杂货、餐饮、美发等9种业态，其中最具标志性的就是那面由书柜围成墙壁的“Library”了。   书柜里面的空间就像是海外集市一样，可以饱览到来自世界各地的服饰、杂货、古玩、复古家具等精美物品，每一件都可以直接购买。而且每卖出一件家具之后，都会更换成一件完全不同的替代品，因此每次进来都能感受到不一样的氛围。   在Library的一侧，有一面车站便利亭式的售货柜台，包括有隣堂的图书杂志、熊本的茶咖啡品牌AND COFFEE ROASTERS，以及一家现实中不存在的快递公司（其实是生活杂货店）“FreshService”。   沿着柜台继续前进，会看到深处角落藏着一间宽敞的居酒屋“一角”。昏黄的灯光，复古怀旧的装修风格，搭配中央的酒吧亭等新型设施，似乎模糊了传统与现代的界限。 HIBIYA CENTRAL MARKET的正中央，还有一间复古的理发店“理容HIBIYA”，丝毫不像商场店铺的外观，让人不知不觉中以为自己正身处电影场景之中。   等候席上还备有日本经典漫画《骷髅13》的全卷作品，在这样的氛围下，用漫画来打发时间应该会比低头玩手机有趣的多。   此外，这里还有银行柜台一般的复古眼镜行“COVEX”、南贵之主理的“画廊式”选品店“Graph paper”、军工帐篷里的快闪展览空间“Tent gallery”等各种“不属于任何时代和国度”的区域，一切都是那么的亲切又熟悉。  △复古眼镜行Convex  △画廊般的选品店Graphpaper  △帐篷快闪空间Tent gallery 在南贵之看来，大型商业设施里开店总会受到太多限制，“不管走到哪里，看到的样子基本都大同小异。”因此，这次故意突破各种条条框框，在商场里创造一片独一无二的世界。南贵之希望让这里不再成为“不消费就不会来”的纯商业空间，而是“即使毫无目的也能安心驻留的场所”。   南贵之认为，“虽然‘店’的本质是提供服务、售卖商品的地方，但我认为它首先必须是‘人群聚集的地方’，既然如此，又何必让一切都被安排得那么规规矩矩呢？自然、随意，像海外的集市一样接地气，才能让更多人愿意主动融入到这个环境中来”。 【楼层简介】 7F－34F 办公楼层 6F BASE Q 企业展场＆会议中心、日比谷TERRACE、花园餐厅 4F－5F TOHO电影院 3F－地下1F 商业施设百货楼层 地下2F－地下3F 停车场 地址：东京都千代田区有楽町1丁目1番地2号 https://www.hibiya.tokyo-midtown.com/jp/ （来源：筑梦师）

本周Burberry上海尚嘉中心旗舰店 歇业的消息引起热议， 不过品牌方很快做出官方回应： “关店为店铺调整，后续有新店开业！” 不论外界对Burberry的业绩如何揣测， 新创意总监Riccardo Tisci上任之后的Burberry， 可早就不是你以为的只有“格纹”撑场面啦！ 来源：Shanghai WOW! Burberry    去年Riccardo Tisci担任Burberry新创意总监，最大的动作就是用品牌创始人的名字Thomas Burberry的缩写“TB”设计出了Burberry的 Monogram老花logo。   Burberry还在全球各地大肆宣传自家全新TB老花，强势突显品牌年轻化的决心，当时话题度非常高，评论也是褒贬不一。 随后在Burberry 2019春夏还未发布之前，官方ins上又刷了一波TB印花Tee的明星上身图，这波洗脑仿佛让大家觉得……这印花也不赖嘛！   毕竟以前想到Burberry大家第一个跳出来的固有印象，一定是“格纹”，如今终于有新的品牌标识来拿来显摆自己穿的是Burberry了，何乐而不为呢。 Burberry 2019 SS 到了Riccardo Tisci的首秀作品，在Burberry 2019春夏T台上，不仅出现了许多致敬经典的设计，还融入了创新的元素与细节。 Burberry 2019 SS 这其中就包含带有了TB金属logo的包袋设计……当时就感觉，这波有明显品牌标识的包袋要火了，毕竟现在的年轻一代，真的很吃“大牌logo”这一套啊！ Burberry 2019 SS 当时除了有优雅的纯色款，还有赫然印着大写加粗字母的款式，同样以新logo作为包袋搭扣，黑白撞色也更街头更潮流。 Burberry 2019 SS 当时这只非常mini的小挎包，搭配暗纹浮雕TB老花，撞上漆皮材质，也颇为吸睛。   之后就是ins上成群结队出现的新·Burberry女孩了……动物纹、街头化的设计，加上原有的英伦格调，让穿Burberry的时髦人都显得尖端又高级。 Burberry 2019 FW Burberry 2019 FW 经过第一季的试水，在前阵刚结束的Burberry2019秋冬秀场上，设计师将格纹与新TB logo玩的更开了，到了下半年，这些色彩更为跳跃、拼接更大胆的包袋也将成为街拍吸睛主角。 而放眼看看如今大势攻占街头的，还是之前提到的TB锁扣包系列，现在上Burberry官网，也有专门为这个系列开辟的类目。可以选择的颜色、大小、特别款也非常之多。 TB中号专属标识皮革锁扣包 ¥19800 在街拍中就可以看出，纯色版是最受欢迎的，方正的包型也是如今盛行的复古包型，色彩上驼色感觉是最具品牌基因的颜色，显得比较优雅。 TB中号专属标识双色皮革锁扣包 ¥21000 中号的大小也正适合上班族用，这两个拼色款比纯色价格贵一些，更适合熟龄一点的女生背，也比较不容易过时。 TB专属标识束带皮革锁扣包 ¥10500 年轻一点的可以选腰包款，可拆卸的腰带取下之后就是一个精致的手拿包了哦。 TB小号蒙太奇印花专属标识皮革锁扣包 ¥20500 还有Burberry如今很爱用的小鹿元素，就更适合个性咖了。 TB专属标识束带皮革锁扣包 ¥12800 以及当时在秀场上一出现，就惊艳到大家的带有金属链的腰包，链条同样可以拆卸，这样放大看TB的金属扣，在小型款上显得更为精致和出挑。 如果你接受这样的新·Burberry，又正好很愿意尝鲜买新款，那这个系列的包袋真的值得入手，眼下背出街，撞包率也超低！ （来源：万商俱乐部)

2019年将是南京高端酒店的爆发年，无论是国际大牌酒店还是本土网红酒店纷纷闪亮登场，而其中最亮眼的一定是这家造型奇特、颜值引人的—南京蜂巢酒店！ 投资88亿，国内最大室内乐园即将开业 南京龙之谷主题乐园 位于浦口区沿山大道以北、三河采石场以南的南京龙之谷主题乐园预计2020年建成！项目总占地500亩，其中70万平米的室内乐园项目是国内最大的综合性室内乐园，总投资额高达88亿，包含室内沙滩综合体、水上灯光秀、儿童职业体验中心、数字化乐园世界和超五星级南京蜂巢酒店等众多娱乐体验项目。 ▲南京龙之谷项目效果图 南京地标级网红酒店即将闪亮登场 南京蜂巢酒店 蜂巢酒店作为南京龙之谷大型主题乐园的一部分，以超五星级酒店标准打造，依山而建，壮观秀丽，开业后将成为江北新区乃至南京市地标性建筑之一。酒店是利用宕口废弃的工地进行生态改造建成的，是不是有点像上海的深坑酒店，也是废弃的采石场改造而来。 蜂巢酒店是国际著名酒店设计大师程兴东先生近来推出的力作， 是世界顶级豪华酒店的杰出代表作品，无论是设计创意，表现形式，材料工艺还是色彩搭配都是一次全新的创意，作品以蜂巢为主题，以弧形动感的曲线来诠释一种全新的设计理念。 业主要求，设计难点 气质独特--现代的酒店建筑和大自然如此的融合，相互映托，形成了酒店独有的气质。独有的蜂巢元素创造出一个世界上独一无二的酒店。 如梦如幻--独特的设计思路和创新的设计手法，给人以梦幻般的感觉。 极致奢华--整体的设计构思，特殊的材料工艺，独特的设计语言营造出高档大气的酒店空间。 设计思路 南京蜂巢酒店坐落在南京老山之巅，创意的灵感来源于在丛林深处百花盛开，这里成了蜜蜂的天堂，历经时间的磨练，两个巨大的蜂巢悬挂在悬崖之上，聚蜂引蝶，摆起了蜂蜜的盛宴，大家欢聚在这里，度过难忘的每一天。 蜂巢酒店客房的设计非常独特，空间即延续了蜂巢酒店公共空间的设计手法，采用流线型的整体设计手法，巧妙的将家具与造型完美的结合起来，形成独具特色的设计感。客房设计在色彩上更加素雅，给客人与入住的宁静。 客房的卫生间更是设计新颖，浴缸采用弧形元素单独定制与天花造型相统一，墙面的装饰采用竖向线条特别的精致。台盆设计也是一起合成与空间呼应起来，形成独特的空间气质。 设计草图 蜂巢酒店设计手稿 手稿是设计师在方案前期的一个构思过程，能够快速的勾勒出空间的轮廓，及时的对方案进行优化和调整。特别是整体的感觉，各个面之间的关系，进行反复的推敲和检验，最终达到一个比较理想的设计效果。 蜂巢酒店大堂设计剖面图手稿 设计既是一门艺术，但是室内设计不但只考虑艺术也必须要考虑很多工程的精确，所以是工程和艺术的结合。 设计效果图 蜂巢酒店设计方案 蜂巢酒店大堂设计 四根弧形设计的柱子，优美的曲线，动感的造型，简直就是一件雕塑艺术品，撑起了这座气势宏伟的殿堂，流线型的设计语言，是整个酒店大堂空间气势宏大，又充满动感，普通的材料在设计师的运用之下显现出卓尔不凡的空间气质。休息区的设计灵感就来源于蜂巢的理念，把雕塑的手法运用到了现代酒店的装饰设计当中，给人予强大的视觉震撼。特殊的材料在休息区蜂巢造型雕塑局部的运用强调了，让空间在细节上显得无比的奢华。让整个空间他的焦点就在大堂的中央。 蜂巢酒店法式特色餐厅设计 法式特色餐厅位于大堂的旁边，延续了酒店大堂的设计风格，但又有自己的特色，设计的手法更加的细腻，整体的感觉借鉴了法国皇宫的餐厅的设计理念，但又非常的现代时尚。水晶灯营造了法国皇家卢浮宫的设计氛围，家具的设计特别考究，既有空间流线的动感又有非常好的舒适度。 蜂巢酒店全日制餐厅门厅设计 全日制餐厅的入口位于通往二楼的楼梯旁，整个过厅以楼梯为核心景观，金属的运用提升了空间的豪华感受，彩色大理石的运用犹如百花的盛开的感觉，巨大的玻璃吊灯从天而降，犹如盛开的花朵，春暖花开的时候正是蜜蜂欢乐的时节。 蜂巢酒店宴会厅大堂设 宴会厅大堂的设计追求整体统一，以弧形线条来构造这个空间，设计师别出心裁的使用现代简洁的设计手法来体现豪华的空间感受，非常高难度的手法!背景的装饰采用树型的元素营造特殊的氛围和延续主题的设计元素。家具的设计采用整个空间的弧形设计，但在材质和色彩上又与空间的装饰形成鲜明的对比，最终形成一个和谐统一的空间。 蜂巢酒店圆形宴会厅设计 宴会厅的平面呈现一个椭圆形，寓意圆满。整个宴会厅面积1700平米，能容纳1200人的豪华宴会，墙面采用阵列的设计手法，和整体的空间统一起来，玛瑙石运用在墙面的装饰中体现了空间的豪华感，天花设计的灵感来源于蝴蝶，准备振翅高飞!美轮美奂! 蜂巢酒店客房设计 酒店汲取老山蜂巢特色为构思源泉，利用原有宕口岩壁的凹凸起伏，通过镶嵌的方式将两个“蜂巢” 建筑主体和自然环境融合，建筑与环境相融互生。开业后酒店将为游客提供美景温泉、主题套房、极限运动等特色服务。 更令人惊叹的是，在酒店两边原本是两座石山，在经过100名雕刻工人近一年的施工后，石山变成了两只30多米高的巨型石狮横卧在酒店两侧，这两座石狮仿佛是酒店的守护神，守护着整个酒店的平安，场面非常壮观，震撼。 酒店配套有丰富的餐饮和会议设施，内部装饰华丽无比，最大的会议室超过1000平米，开业后将成为南京地区很有优势的会议场地。 宴会厅 蜂蛹豪华包房 贵宾接待厅 酒店共有500多间客房，包括多间亲子主题客房，最具特色的亲子主题房是蜜蜂总动员主题房，房间充分体现了蜜蜂蜂巢的内部结构，营造了一个现实版的蜂巢生活空间，具有很强的寓教于乐作用。 （来源：筑梦师）

他们花8亿造了一个“天堂”。 在这里，没有贫富差距，没有贵贱，无论是富人还是流浪汉，都能免费获得几乎所有资源，“平等”、“自由”、“公民权利”是这里的关键词。 在一个几乎是全国地价最高的地方， 芬兰人花了近8亿人民币， 造了一个全开放的“免费客厅”， 没有门卫、没有保安、没有安检， 无论你是富人、穷人，还是流浪汉、难民， 都可以随意进出，非常自由。   而作为世界上最贵的图书馆之一， 这里却非常“不务正业”， 藏书常年只有10万本。  大家来这里遛娃、玩乐器、做衣服、做头脑风暴…… 甚至还能做饭！ 遛娃   除了借书，还能借吉他、溜冰鞋、耳机、 网球、血压仪、麦克风…… 几乎所有生活中会用到的物件都能在这里借到， 而且几乎都是免费使用。 做衣服   就是这样一个“不务正业”的图书馆， 去年12月份开馆以来， 访问人数已经超过90万人， 每天都有上万人跑去看书/玩耍/参观/工作……   英国《卫报》、《纽约时报》争相报道， BBC甚至要求馆方闭馆一天便于拍摄，但是被拒绝了。 很多人说： “如果有天堂，天堂或许就是这个图书馆的模样。” 可能没有一个国家会像芬兰这样奢侈。   把首都赫尔辛基市市中心黄金地段的17250㎡地拿来造一个免费的图书馆，对面就是议会大厦。   从1998年正式提案到2018年开馆，花了20年，近1个亿欧元（8亿人民币）才造好。 图书馆整个建造过程非常透明，建筑师团队是通过全国公开竞赛匿名投票选举产生的ALA Architects。   他们首先确定的是：“这是一个为所有人开放的、免费的、自由的空间”，之后开始问大家梦想的图书馆是什么样子。   万万没想到，市民们的脑洞非常丰富，他们梦想中的图书馆除了可以看书外，还能看电影、喝咖啡、办公、遛娃、弹琴……平时还能借东西，比如笔记本啊、溜冰鞋啊、网球拍啊……   2300多个这样脑洞大开的想法传递给了建筑师，他们才发现，传统印象中全是书的图书馆早就不是大家想要的了，大家更想要的是有这样一个自由的空间，除了借书和阅读之外，可以做他们想做的事情。   于是，一个“城市的免费客厅”的想法慢慢出现了。   建筑师把大家的想法汇集到一起，按照功能的不同分成了三层。 整个图书馆看起来像是一座桥梁， 表面覆盖的是芬兰的云杉木板。 呈现一个俯冲结构， 把公共广场巧妙地融合进图书馆的室内空间。   一楼就是这个城市的“大客厅”， 没有门卫，没有保安，没有安检，谁都可以进来， 大家在这里互动、分享、交流。 里面有电影院、咖啡馆、画廊、展览区…… 多功能厅的舞台上，经常会有各种演出， 除了餐饮之外，几乎都是免费的。 一层布局 电影院 餐饮区   对外来的游客也非常友好， 可以在这里咨询与移民、找工作、芬兰课程相关的信息。   但最震撼的还是从一楼到二楼的旋转金属楼梯， 黑色的楼梯上印着一个个芬兰单词， 翻译过来就是“为了值得爱的人”、 “为了失败的人”，“为了变性人”、“为了无辜的人” “为了诚实的人”、“为了被误解的人”……   图书馆设计之初，曾向市民们征集想法： 这座图书馆为谁而建？ 评委们把这些答案收集起来， 以艺术创作的形式展现在楼梯上， 一共400个词，告诉大家， 这座图书馆为所有人而建。   每个人来到这里，走在这个楼梯上， 内心都会感到震撼：“平等”和“公民权利”不仅仅是口号， 而是踏踏实实地行动。 二楼在桥梁桁架之间灵活设置了很多小房间， 满足男女老少工作和娱乐休闲各方面需求。 自由职业者可以免费租一个空间办公， 或者开个团体会议都没问题。 二楼布局图   孩子们有专门的电脑游戏室， 提供PC、VR眼镜等设备， 大人们有专业的录音棚、琴房、摄影工作室， 甚至还有一个能容纳十个人就餐的厨房， 可以带着红酒来这里办Party。 （除了厨房之外，其它空间都可以免费预订） 工作台上放有缝纫机、胸章机、3D打印机、 激光切割机、巨幅海报打印机…… 也都可以免费使用。   最高科技的是一个约100㎡的“立方体”房间， 安装了智能玻璃墙， 未通电时呈现乳白色， 通电之后变得透明， 可以开虚拟研讨会。   这些还不算夸张，更厉害的是， 市民们在这里几乎可以借到 所有生活中需要用到的物品， 桌游游戏、电脑游戏，手提电脑、 iPad、摄像机、耳机、键盘…… 图书馆可借用的平板 到了三楼，视野一下子开阔了。 头顶是白云般连绵起伏的天花板， 四周是落地的玻璃， 通过天花板和落地窗材质的选择， 整个空间尽量做到了“自然采光”。   这里被称为“书的天堂”， 4500㎡的区域，其实藏书区只占到三分之一， 一共只有10万册。 最左边是儿童藏书区和儿童休息区， 孩子们随时可以从书架上取一本书出来， 到橘色阅读室里，听妈妈讲故事。   最右边是阶梯阅读区和静读区， 没有带孩子的读者在这里能享受自己的 静谧阅读时光。 走出窗外还有一个惊喜就是“公民阳台”， 正对面就是国家议会大厦， 这样的设计也是为了证明 自由、平等地享受知识和文化 在这个国家是多么重要。   很多人会质疑，作为一个国家图书馆，10万藏书是不是太少了，但其实图书馆早已安排了图书在线服务，只要轻点鼠标就可以访问340万册/件藏品，确定借阅后，直接到离家最近的图书馆取阅即可。   芬兰公立图书馆的宗旨是不分老幼、不论贫富，为所有居民免费提供终身学习机会和娱乐用品。 逛完整个图书馆之后会发现，他们真的很努力在实践这个宗旨。   它真的就像每个人家里的客厅一样，学习、工作、会友、带娃、喝下午茶……除了少量的材料费之外，几乎不收取任何费用，在这里也不会感到拘束。     图书馆取名“Oodi”，翻译成中文就是“颂歌”，这是从1600个市民参赛的作品中选中的名字，并在去年12月6日——芬兰第101个独立日，正式对外开放。   全世界的图书馆都在面临着削减预算、用户数量减少甚至关闭的情况，芬兰却花了近8亿人民币在最贵的地盘上造了一个对所有人开放的免费图书馆。   因为对于这个国家的人来说，图书馆是最能够体现人们在文化和教育上的平等、自由的权利。   他们在2017年最新修订的《图书馆法规》里要求图书馆促进终身教育、积极的公民参与意识、民主和言论自由。   这样一个冰冷、严肃的法规，他们却用实际而有温度的行动去完美地执行，让每一个生活在这里的人都能免费享受终身学习的自由。 专门定了放婴儿车的地方 在最新出来的《2019年全球幸福报告》中，这个害羞、腼腆、低调的国家连续两年成为了最幸福的国家。   “幸福报告”的评比指标有很多：人均GDP、社会支持、人均寿命、社会自由度、宽容度以及腐败程度……   其实单从颂歌图书馆就可以看出，一个在社会中始终能够享受平等、自由权利的人，怎么能够不幸福呢？ （来源：筑梦师）

Winshang 引言12家房企去年商场收租表现！ 又到财报密集发布季，各大上市房企纷纷交出自己的年度/半年度“成绩单”。 12家标杆房企约163个mall过去一年/半年商场运营和收租情况，看看谁才是行内的“收租王”，哪些购物中心“财名兼收”，又有哪些新mall“上位”了。  01  恒隆地产 ✦ 内地8个商场“收租”27.55亿元 2018年，恒隆地产的租赁物业总收入增加5%至港币81.81亿元，其中内地物业组合的收入上升7%。 其在内地的八个商场收入增加3%至人民币27.55亿元，倘撇除港汇恒隆广场翻新期间的影响则上升6%。除上海以外的6个商场收入全年上升7%。 上海恒隆广场：总收入上升10%至人民币15.54亿元，租户销售额亦上升13%；； 上海港汇恒隆广场：租金收入8.03亿，因19%的楼面空间暂时关闭进行优化调整，租金收入同比下降9%； 大连恒隆广场：租金收入增幅最大，达20%； *上海港汇恒隆广场：约19%的可租赁面积因大型资产优化计划而暂时关闭。 * 出租率皆为截止于2018年12月31日。 ✦ 上海两大恒隆广场撑起内地租金收入“半边天” 从内地8个商场的租金收入来看，上海两个恒隆广场的收入分别为15.54亿元与8.03亿元人民币，可以说是远远抛离其它项目，撑起了恒隆地产内地租金收入的半边天。 上海恒隆广场：2017年完成资产优化计划后，上海恒隆广场定位为Home to Luxury，引入Canali、Liu Jo、尚美巴黎 （Chaumet）、Filorga、Burberry Kids和法国莱俪 （Lalique）等20个全新品牌。同时推出「恒隆会」会员计划，进一步确立独特奢华的品牌形象。2018年，上海恒隆广场年内收入及零售额分别上升12%及13%。 图片来源：上海恒隆广场 上海港汇恒隆广场：涵盖整个北座的第一期优化工程已经完成，并已于 2018年9月重新开业。超过80个品牌进驻北座，其中18个品牌更是首进上海，有的甚至是首进内地，如Undefeated、星巴克臻选咖啡• 焙烤坊和龙面馆等。 第二期优化工程于2018年7月开始，值得注意的是，港汇恒隆广场此次调整选择边营业边改造，通过创意性的围挡、场内指引和给予品牌充分的活动支持等运营举措，将改造对租户的影响减少到最低，并最大限度的保证了正常经营和消费者的购物体验。 图片来源：上海港汇恒隆广场 ✦ 昆明恒隆广场今年开业，出租率近80% 昆明恒隆广场：购物商场及办公楼均会于今年年末的月份开业。购物商场和办公楼面积分别为16万㎡和18万㎡，其中，近80%的零售楼面已经租出。  02  大悦城控股 ✦ 北京西单大悦城最赚钱，成都大悦城增长最猛 2018年，大悦城购物中心租金收入录得人民币26.03亿元，同比增长11.4%。 9座大悦城商场中，最赚钱的还是北京西单大悦城，租金收入高达6.84亿元。另外，成都大悦城2018租金收增长最为迅猛，涨幅达21%。 2018年大悦城控股新开业项目共4个，分别为西安大悦城、杭州大悦城、上海长风大悦城和昆明大悦城， 开业运营项目增至12个。值得一提的是，通过天津和平大悦城、昆明大悦城等管理输出项目，实现收入7580万元，占收入总额0.9%，较2017年增长62.2%。 ✦ 朝阳大悦城又一主题空间面世，西安大悦城开业成绩“亮眼” 朝阳大悦城：2018年12月，历时两年打造的国内首个自我生长主题空间——“度刻”正式亮相。近5000㎡的空间里引入了阅读、音乐、电影、美食、咖啡、运动、花艺、书写、绘画、设计等十余种各具特色的多业态店铺，包括由高晓松发起的全新空间晓岛、READWAY·上海三联书店、SUPERMONKEY”华北首家主题店、名堂设计师品牌出版社、MAGICBUS”首家实体门店等。 图片来源：北京朝阳大悦城 西安大悦城：去年12月，被誉为“中国商业改造奇迹”的西安大悦城正式开业。除了高颜值的建筑设计之外，其引进的品牌也是亮点十足。14.65万㎡的建筑体量，以100%的招商率引进341个品牌。其中首进西北的品牌多达30%，首进西安和曲江商圈的城市旗舰品牌共计190个。据了解，开业当天西安大悦城吸引了逾28万人次打卡，销售额突破1286万元。 图片来源：西安大悦城 ✦ 2019年大力推进“轻资产” 2019年，大悦城地产将加快轻资产输出、推动“大悦城、春风里双线发展”。目前，在建的大悦城及大悦春风里项目已有9个，未来3-5年计划通过自建开发、收并购、管理输出等方式，在一二线城市拓展多个大悦城系列产品。  03  新城控股 ✦ 租金及管理费收入21.16亿，逆市大涨107.44% 2018年，新城控股新增了33个商业综合体，开业19座吾悦广场，开业规模位居行业第二。 同时，截至2018年底，新城控股在全国80个大中城市，布局了96个综合体项目，累计已开业吾悦广场达42座，其中5座为轻资产项目，已开业面积共计390.40 万㎡，同比增长 72.25%，全年实现租金及管理费收入21.16 亿元，同比增长107.44%，平均出租率达98.83%。 从项目来看，有3个商场去年收租过亿，分别是常州吾悦广场、常州国际广场以及位于上海的青浦吾悦广场。 注： 1、青浦吾悦广场、诸暨吾悦广场、青岛吾悦广场、成都武侯吾悦广场及渭南吾悦广场为新城控股商业轻资产项目，其中租金收入为 345,796,523 元（归属于公司租金收入为 221,546,613 元）； 2、出租房地产的租金收入包括租金及租金性质的管理费收入； 3、黄色填充标记部分为2018年开业的商场。  04  瑞安房地产 ✦ 租金及相关收入20.16亿，零售额上涨20% 2018年，瑞安房地产投资物业表现强劲，租金及相关收入达20.16亿元，与2017年相比增长8%。若将瑞虹新城的1.84亿的租金收入业绩也考虑在内（该项目已于2017年底出售49.5%权益，现入账为合营公司收入），则2018年租金及相关收益总额达22亿元，同比上涨18%。 同时，客流量和零售额均取得不错增长，分别上涨15%和20%。 ✦ 上海新天地最“赚钱”，重庆天地表现令人大跌眼镜 部分项目去年表现： 上海新天地：表现一向稳定，去年引进了Tom Ford Cosmetic、Glaciel和LeTAO等品牌的中国首店，被称为“纽约神级汉堡”的Shake Shack也在今年1月在项目开出中国首店。 新天地广场：升级改造已经完成，将于今年年中正式开业，30%品牌是上海首店或中国首店，如PS Café、FOMO Pancake和L’Eclair de Genie等品牌在此开出中国首店；同时，喜茶粉红主题店，精品买手店ICON、生活方式品牌 nisiss free等品牌上海首店也落户项目。项目已于去年12月“低调”试营业。 图片来源：赢商网 值得一提的是，曾被誉为重庆新地标的重庆天地，去年表现疲软，租金收入下滑2%，商场出租率不足6成，与2017年90%的出租率相比，空置了约30%面积。这或许与市场竞争加剧有关，去年重庆新增了18个新mall入市（商业体量≥3万㎡）。  05  龙湖集团 ✦ 商场租金大涨42%至36亿，重庆北城天街依然是“收租王” 2018年，龙湖集团投资物业不含税租金收入为40.9亿元（不含成都西宸天街），同比大涨57.7%。商场租金上涨42%至36亿元，同店增长达17%，整体出租率为97.4%，商场销售额达214亿元，同比增长37%；总客流约为4.6亿人次，同比增长 45%。 看去年22个天街项目的收租表现，共有12个商场收租过亿，不出意外地，斩获4.67亿租金的重庆北城天街排名第一。 ✦ 今年预计有7个天街项目开业 去年，龙湖集团新开业了3座天街项目，分别为：北京房山天街、常州龙城天街、成都西宸天街，到2018年底，其已开业商场体量达296万㎡，已开业天街22座，在建商场达21个。 其中预计今年开业亮相的天街项目有7座，另外分别有11座和1座天街项目分别于2020年和2021年亮相入市。 在购物中心板块，龙湖集团已经开发了3条成熟的产品线： 天街系列：一站体验式购物中心 星悦荟系列：社区购物中心 家悦荟系列：高端家居生活购物中心  06  九龙仓集团 2018年，九龙仓集团在内地的投资物业收入为34.29亿港币，上涨30%，营业盈利也大增28%到18.72亿港币，表现不俗。 ✦ 两个王牌选手：长沙IFS和成都IFS表现均超预期 长沙IFS：自去年5月以96%开业率亮相以来，项目年度表现亦相当凶猛，表现超集团预期：开业大半年吸引了累计超两千万客流，VIP客户人数增至19万，VIP消费额平均月增长19%，年出租率达98%，每月平均零售销售额超过3亿元人民币。营销上的发力，成功打造了项目的“潮流人设”：“首展”、“首次”等词汇是长沙IFS活动的代名词，成为众人关注的话题热点。 图片来源：赢商网 成都IFS：去年商场全部承租，出租率达100%，客流量也上升18%，年度销售额达51.9亿元，继续坐稳成都市场的龙头位置。项目600多个租户里，有超100家品牌中国首店，并且去年还新增了7 For All Mankind、adidas Originals、 Chaumont、Goyard、喜茶黑金店、Mr & Mrs Italy 和 Sunglass Hut等人气品牌。 图片来源：赢商网  07  太古地产 2018年，太古地产中国内地投资物业租金收入为25.67亿港币，上涨12%，主要由于租金上调及租用率改善，其中商场租金收入为21.63亿元，占比84.26%。 ✦ 2个项目出租率100%，成都远洋太古里销售额劲涨22% 北京三里屯太古里：三里屯太古里北区主要网罗奢侈品、时尚设计及生活品牌零售商，2018年引进了Champion、AMI、N°21、Sacai、Acne Studios等24家有“首家”称谓的新品牌。另外，The Kooples、青山研究所、加拿大鹅等新租户也进驻了项目。另外，三里屯太古里南区正在翻新当中，预计将于2019年后期竣工。 Acne Studios中国首店 图片来源：三里屯太古里官方微信 广州太古汇：2018年底，项目开出了180多家门店，其中58家为“广州独店”。开业7年多，进行了200多次品牌调整。去年新增的品牌包括：欧珑、艾斐诗、芬廸（男装）、Happy Socks、之禾、海蓝之谜、奈斯派索、RIMOWA、汤丽柏琦、御宝 阁潮州酒家、比萨玛尚诺、金牌陶陶居、冰馆、桃园眷村及 Greybox Cafe。 图片来源：商业地产头条 北京颐堤港：北京颐堤港曾是太古地产表现最好的零售物业，今年，颐堤港租用率为99%，但销售额仅上升0.3%，近乎零增长。太古地产对此表示，主要是由于商场对租户组合进行了优化所致，去年引进了apm Monaco、bebe、Denham、迪桑特、Fancy CD、NIKE Sports-M、Theory、野兽派美妆生活方式概念店等品牌，预期销售额会迎来反弹。 图片来源：本土零售观察 成都远洋太古里：连续三年实现高增长，与成都IFS并称西南商业地产界双雄。去年新添了Champion、Isabel Marant 及 Valextra等品牌的中国首店，预期今年零售租金收入将会有温和增长。 Valextra中国首店 图片来源：成都远洋太古里官方微信 上海兴业太古汇：是太古地产在内地的第二个“太古汇”项目，其引进了全球最大的星巴克臻选烘焙工坊、LVMH 旗下普洱茶护肤品牌 CHA LING 茶灵等超具话题性的品牌，在报告期内租户已承租(包括承租意向书97%楼面），92%的零售楼面已经开业，目前已成为上海的新地标。 图片来源：赢商网  08  华润置地 ✦ 购物中心收租68.6亿，深圳万象城首次突破10亿大关 去年，华润置地投资物业实现租金收入95.2亿元，同比上升24.5%，其中购物中心板块租金收入68.6亿元，同比大涨29.9%。 截至2018年底，华润置地已开业万象城&万象天地23个，万象汇&五彩城12个，储备项目达43个。另外，轻资产项目25个，其中已入市的17个，储备项目8个。 详细看35个商场收租表现： 收租金额：18个mall去年收租超过1亿元，深圳万象城以10.17亿元稳居第一，沈阳万象城6.54亿位列第二； 收租增幅：开业运营2年以上的mall中，有8个租金收入增幅在20%以上，赣州万象城最猛，大涨32.9%； 出租率方面：22个mall平均出租率超95%，深圳万象城、长沙星沙万象汇、沈阳万象城这三个mall出租面积超99%。 ✦ 今年预计将有9个商场开业 去年，华润置地有8个自持购物中心全新入市，分别为： 2个万象汇系列：杭州萧山万象汇和重庆弹子石万象汇， 6个万象城系列：太原万象城、南通万象城、柳州万象城、石家庄万象城、厦门万象城和深圳湾万象城。 此外，集团还在深圳、天津、杭州、南京、 南昌、惠州、东莞等城市获取了优质商业项目。 预计2019年，华润置地将新开业9个购物中心，分别是：济南万象城、苏州吴江万象汇、哈尔滨松北万象汇、合肥庐阳万象汇、临沂万象汇、桂林万象城、杭州城东万象汇、扬州文昌万象汇、昆山万象汇和鞍山万象汇（原乐都汇，重装开业）。  09  世茂房地产 2018年，世茂房地产的商业运营收入约为10.91亿元人民币，增幅10%。其中，济南世茂广场的租金收入为1.64亿元人民币，涨幅高达43%，成为2018年世茂房地产租金收入最高，增长最猛的商业项目。 截止2018年12月31日，世茂商业板块已进入26个城市，拥有超过48个商业项目。 上海世茂广场：经历18个月大刀阔斧的改造升级，上海世茂广场以“城市剧院”独创的设计概念重新开业。品牌方面，项目共引进了113家特色品牌，实现了90%的品牌替换，入驻的品牌包括多个全球旗舰店、全国首店，如丝芙兰亚洲首家概念店、乐高亚洲首家城市中心旗舰店、m豆巧克力世界亚洲唯一旗舰店、全国首家YOHO！BLU、MOUSSY VINTAGE中国首店、中国首家NPC BOX、上海首家INXX旗舰店等。 图片来源：上海世茂广场  10  嘉里建设 2018年，嘉里建设已落成投资物业贡献包括租金和其他费用的营业额共48.5亿港元，其中，中国内地的物业营业额占36.86亿港元，增长7%。 2018年，嘉里建设在内地大手笔拿了不少地，共斥资115亿元投得3宗地块。其中，64亿摘得武汉商住地、26亿摘得深圳前海商业地、25亿投得福州一宗商住地。 *以上出租率均为零售部分 上海静安嘉里中心：2018年，静安嘉里中心加大了品牌调整升级力度，GIADA取代BALLY与BURBERRY为邻，并引进了多个特色人气品牌，如EMPORIO ARMANI、LITTLE B、T-B-H、SPACE NK、FILA、kidsland、chonps、TOMMY HILFIGER、喜茶、鹿角巷、松发肉骨茶、Peet’s Coffee、AHKAH、WHATEVER EYEWEAR、Swisse、Her own words等。 图片来源：赢商网  11  新鸿基地产 截至2018年12月31日止六个月，新鸿基总租金收入按年上升7%至港币122.86亿元，净租金收入按年上升7%至港币95亿元。其中，内地总租金收入按年上升12%至人民币20.25亿元。 据统计，新鸿基目前在内地已开业的商业物业有：北京APM、上海国金中心、上海环贸广场、广州IGC商场和广州天环广场等。 广州天环广场目前出租率约90%，大概到四五月的时候，首层会有很多旗舰店开业。而北京APM则引入更多高级化妆品品牌和热门食肆。 图片来源：天环广场 ✦ 上海ITC商场接近全部租出，今年下半年开业 上海ITC：位于上海徐家汇，总楼面达760万平方呎（约84.44万㎡），项目面积最大的一期将包括商场、酒店及两幢甲级写字楼。其中，商场的楼面达34万平方呎（约3.78万㎡），并接近全部租出，将于2019九年下半年开业。  12  万达集团 ✦ 去年租金收入328.8亿，新开业49个万达广场 2018年，万达商管集团收入376.5亿元，完成计划的101%，同比增长25.9%。其中，租金收入328.8亿元，完成计划的100.7%，同比增长28.8%；租金收缴率100%。 截至2018年底，去年新开业万达广场共49个（不含转让资产项目），其中轻资产项目19个，全国累计开业万达广场达285家，累计持有物业3586万平方米。万达广场总客流38亿人次，同比增长19%。 ✦ 2019年预计开业45个商业项目 据了解，万达2019年已公布的拟开业商业项目一共有45个，其中一线城市3个，二线城市10个，三、四线城市32个。 万达方面表示，由于2019年部分项目目前仍在洽谈中，最终开业数据还没完全出来，未来数目还会增加，估计在50个左右。未来十年，全国将有1000座万达广场开业。 （来源：赢商网）