CABEP行业I 以德国汉堡港口新城为例，解码城市更新

2019-08-12 18:03:03

人们来到城市是为了生活，

人们居住在城市是为了生活得更好。

——亚里士多德

在城市建设高速发展时代，周边大规模的城市更新项目复制式地拔地而起时，我们不禁要问，城市更新究竟是什么？亚里士多德的这句话简短而又精辟地回答了城市更新的意义。

德国汉堡港口新城——前世

追溯过往，汉堡城早在1189年就开始了繁华之路。彼时，得益于自由通行和免税权政策、以及汉萨同盟商人的活跃，在14世纪，汉堡港口已经是德意志境内北海与波罗的海之间的头号货运港。

就在所有人以为港口将永恒持续地鼎盛发展时，时局发生了变化。国与国之间的战争、内部之间的纷争、社会变革所带来的巨大变化，使汉堡港口的贸易开始走向低谷。

△1997年港口新城

柳暗花明又一村，19世纪初，工业革命降临，汉堡港口渐渐恢复了往日的荣光，名声更上一层楼，被称为“通往世界的窗口”。

之后，时局赋予了汉堡更大的优势，1888年起汉堡税区归并帝国统一税区，免税特权被限制在港口内，形成一个自由港。与此同时，汉堡其他区域的工厂与仓库纷纷搬入，居住空间被迫迁出原先功能混合的港口。

汉堡人从此对旧港区愈发感到疏离而陌生，因为大多数汉堡居民都失去自由进出港口的权力：进入港口的必经之道需缴纳一笔“过路税”——一笔只有当时商人阶层才有能力负担的费用。

新城时代：从疏离到贯通

在新城港口建设之前，易北河畔的旧港口遍布着半废弃的码头和仓库建筑。未来的港口新城身下的土地，还处于一种四分五裂的状态。

△总规划效果图

汉堡时任市长福舍劳博士，决心打破这一隔阂，并在1997年宣布了港口新城建设计划。计划中，港口新城将成为一个把居住、休闲、旅游、商业和服务业结合在一起、具有水上特色的、富有现代气息的新型城区。内城、仓库城、新城将完美融合成一个崭新的汉堡市中心。尽管新城建设阻力重重，但依然以前瞻性的一面，逐步突破并进入具体实施阶段。

旧港口到世界性新城的华丽蜕变

罗马并非一日建成，汉堡港口新城也是。港口新城占地面积157万平方米，其中陆地面积126万平方米。根据概念性规划，它将融合居住、办公、文化、休闲、商业和旅游几种不同功能，打破目前内城单一的商务和购物区的格局;它将以现代都市的面貌回归到“汉堡市中心”的范畴中，使汉堡城区面积扩大40%。

△汉堡国际航海博物馆由旧货栈翻新而来

新城的开发顺序从西向东逐步推进，分西、中、东三个片区，总共10个板块。单个板块一般开发量为建筑面积10-20万平方米，每个板块的开发时间一般在5-8年之间，总开发周期约25年。逐步开发缓和了规模巨大造成的资金压力，也迎合了开发商的需要，促进了功能的混合性。

各板块充分考虑了景观、日照、视线、可达性、轴线关系、邻里关系，富有各自的特色和主题，如滨水居住、特色办公、文化创意等，且每个板块均有标志性建筑，既是板块形象代表，又是区域功能体现。

△2013年港口新城

截至目前，新城内已建成1734套住房单元，居民约2500人，其中15.5%家中有儿童。房价高企的问题在这里又一次成为“城市更新”的必然结果，区内旗舰公寓——马可波罗公寓（就单位面积售价而言）已经贵过了汉堡传统上层阶级的湖滨区住宅。区内已有500家企业入驻，其中包括40家大型企业（著名的有《明镜周刊》集团、联合利华德语区总部），在此上班人数约11000名。吸收私人投资85亿欧元，公共投资24亿欧元（土地出售带来收入约15亿欧元）。

在这其中，我们可以借鉴的是什么？

1、绝不是快速、滚动开发的模式。港口新城的开发不追求高速度、高地价，方案的质量以及是否符合功能多元的理念才是重要因素。

2、三合一的城市发展新思路。新城80%的项目都必须满足办公、居住和公众使用的三个功能。同时还有住宅多元化，以及整个新城的N合一。

3、可持续发展的低能耗建筑。最新的规划里，未来建造的项目，要求50%以上必须拿到环保金奖。

△易北爱乐音乐厅

港口新城的华丽蜕变，造就了世界性的城市更新典范，体现了城市发展主导者运用先进城市发展理念的决策意义，为国内城市更新发展提供了一个良好的示范案例和决策思路。

（来源：筑梦师）

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