导读：

决定商业地产成败的关键很多，选址、建筑布局、招商、运营管理等等，如果说招商与运营是柔性的、可调整的，那么选址与建筑布局就是刚性的，一旦错了就难以改之，它位于商业地产规划的前期，却影响商业地产成败的始终。如何从走好第一步棋，显得尤为重要。

现象：空置与开业并存？

近期，业内出现了一篇名为《成都购物中心空置率：一个比一个惨》的报道，利用数据盘点阐述了成都商业地产空置率攀升的行业现状。

不久后，新巢地产商旅顾问有限公司总经理蒋鹏先生针对这篇文章的内容，发布了《谣言止于责任》的深度文章进行反驳。他认为，空置率的出现是正常市场的经营起伏，不能通过个别案例来佐证行业下行。

事实上，纵观成都购物中心，空置与开业确实并存：一方面许多购物中心出现空置率攀升的现象，另一方面，仅在今年10月一个月内，就有两家购物中心相继开业。

问题谁都看得到，真正靠谱的解决方案才是千金不换。

▲建设中的城市

基因：拿地宝典依然有效？

四川省商业地产联盟秘书长、四川省连锁商业协会会长冉立春

购物中心一多，各种角色就出来唱衰。专业的东西说不出几句，生意不好就归结于地段没选好，哪有那么简单！商业地产的选址固然是一门很深的大学问，但地段早已不是判断成败的唯一标准了。

如今，全球经济衰退，购物中心行业低门槛竞争，摆在成都购物中心面前的问题大多盘旋于此。但前置于这两个刚性问题的，还有包括地块选择、项目定位、建筑设计、品牌招商及业态布局等一系列综合性的问题——这些复杂凌乱却又无缝交融在一起的诸多难题，共同构成了决定一个购物中心成败的关键要素。

这其中，拿地选址，最可谓是决定购物中心未来发展路径的“成败基因”。说到拿地这个话题，总绕不开“地段，地段，还是地段”这句经典名言。

“随着社会经济的发展，我认为地段问题早已经不再是选择的常胜法宝，综合考虑业态匹配度与业态适应性，才能稳健发展。”冉立春告诉我们，“试想一下，你拿地的时候，极有可能这个地段还处在尚未开发的阶段，或者整体地块的行业布局还极其不完善，这时候就要考验开发商的战略前瞻性了。”

成都商业志认为：

"基因"是个工程，它已经不完全是“先天”的借口，而是可以进行人为干预的决定性因素。

购物中心的拿地选址，可以决定这个项目的先天客流量，这是刚性基础。后期的项目定位及业态匹配化运营，是锦上添花。

观点：地段与业态需高度匹配

成都锐理开创信息技术有限公司解决方案中心总经理林森

商业地产既要跟着人流走，又需要培养消费粘度。前者是指的选址，后者是指如何选择合适的业态相配合。有时候选址不理想，也可以通过业态的合理规划抵消选址劣势。

“成都商业体的选址一般有三种类型，一是中心论，比如IFS、太古里在传统春熙—红星路商圈的选址；二是区域论，二环到中环之间商圈的选址，比如万达广场、凯德广场，是以辐射所在区域消费群体为目标；三是社区化，比如成都银泰城购物中心、未来的成都大悦城，打造深度体验型城市商业公园，以提供持续新鲜的商业多种体验为主”林森分析说，“不同的区域和发展状态，以及消费群体不同，便需要相应的业态模式相配合。”

|案例分析|

在成都东门片区有一个商业项目，无论是选址，建筑设计，还是运营都非常值得称赞，甚至一度成为了成都的商业地产标杆，但是它的业态选址却高于了区域接受度，吸引了关注却没有带来实质的消费提升，导致最近免租期过了之后，因为持续亏损，出现了部分商家撤离的现象。而位于交大附近的凯德广场·金牛，在商家引入上结合区域消费水平，弥补区域内的商业空白，并且依托交大商圈，形成了与之匹配的生活、休闲、娱乐、儿童成长业态组合发展的模式。最终成为了所在区域内的商业核心。

“两者在地段上差异并不大，运营管理能力似乎也不相伯仲。但因为选址定位与业态规划的区别，便出现了这样的差异。”

由此可见，商业的业态需与区域需求高度匹配。

▲凯德广场▪金牛

冉立春也一再提到，“商业的业态匹配度与业态适应性非常重要”。

|案例分析|

有一个大集团背景的商业项目，位于市中心主干道。单从地段上来讲绝对是城市的黄金地段，生意却一直不温不火，究其原因，一是“业态匹配度”不高，经营内容与区域融合度不够，引入的商家与周边的商业体没有形成差异性，二是“业态适应性”不够，物业结构不合理/购物动线设计混乱，加上产权分割的商业模式也遗留下诸多诟病。

“产权分割是许多地产商为了追求资金快速回流惯用的做法，但是这样的形式并不利于后期的运营，涉及的业主越多，后期的突破就越难。万达集团在很早之前就看出了其中的问题所在，所以在沈阳万达之后，一直坚持物业自持，当时很多人不理解，但是现在看来却是万达成功的秘诀之一。”

成都商业志认为：

随着社会经济的快速发展，商业地产选址的难度会越来越大。除了“地段”之外，如何做好与之匹配的规划，显得尤为重要。

开发商们以后再也不能先拿地再规划，而是要带着方案有目的地去拿地。

▲成都青羊万达广场

症结：天时地利人和缺一不可

第一太平戴维斯华西区商铺部高级助理董事邓耀华

持有型商业永远不应该是一个意志，应是一个完整的目标。要达成这个目标，一开始到后期运营的每一步都不能出错。从拿地之前便需要对地块指标与特性有清晰把握和明确想法，拿地之后更需要把地块所有的限制性条件当做它的一部分来思考如何整体打造，每个步骤环环相扣，都至关重要。

“判断一块土地的发展潜力不仅要通过住宅部分来分析，还要考虑商业指标，有的项目依托一些非常好的时间节点依然没有办法打造成功。有的地块或许依托好的节点其实比较适合其它类别的商业，但就是不适合做购物中心。因为购物中心最基本的就是必须要有可达性且足够客群来支撑。”邓耀华说,"其实目前国内商业地产开发的五大症结可以归纳为：不恰当的地点，不适宜的时间，地块的问题、周边的环境限制和开发商不切实际的期望。"

有的地段在未来可能是黄金地段，但当下它周边的环境、商业土地的出让、轨道交通的铺设规划还未明确，贸然冒险并不明智。第一个吃螃蟹的人可能成为众人钦佩的勇士，也可能是受重挫的赌徒。

融合：区域核心地块的品牌融合

第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部

高级助理董事罗元均

我们可以看到成都商业地产呈现一个向外扩展的趋势，一是因为城市核心地段地价偏高，二是因为城市人口往外迁移。在城市外围进行商业选址不能大意，需要谨慎判断区域未来人口的发展及综合交通网络的通达性。

“以现有的城市商业布局来看，商业地产选址分两种情况，一是中心，二是外围。”罗元均说，“城市中心因为饱和度偏高，需要细化业态，形成差异化，避免同质化；城市外围可以考虑建成区域性的综合业态，但是一定要在区域的核心板块选址。”

|案例分析|

成都远洋太古里便是一个“中心选址”成功的代表。不过单从选址来看，成都远洋太古里与同商圈的其它地产并无二异，但是它在业态规划上却拉出了差距，使自己独树一帜：以创新现代的手法将川式建筑理念与新颖的零售规划自然交融，使自己从建筑设计上形成差异化；用开放式、低密度的独特设计为顾客营造了独一无二的购物和休闲体验。就连到处都有的星巴克、无印良品，也是“黑围裙店”，“世界旗舰店”，如此的差异化，才使得远洋太古里成为了一张为人称道的城市名片。

▲成都远洋太古里

与之对应的是综合业态的选择，恰到好处地跨界融合。比如大阪的Grand Front，Grand Front选址是在大阪的站北地区，该地区一直是以单一的交通枢纽为主的功能性地块。

在并不被人看好的地段，大阪Grand Front做了一次突破性的跨界融合，这样的融合并不是简单的all in one，虽然它没有电影院KTV电玩城，但在这里你可以吃到夹有现场采摘新鲜蔬菜的赛百味，也在奔驰旗舰店里喝杯咖啡买个小纪念品，甚至感受最新研制的不方便人士自动排泄装置。产研+商业+体验，融合也可以形成一种差异化。

▲大阪Grand Front

成都商业志认为：

避免同质化不能单一地说到底是差异业态还是跨界融合，没有创新的差异化追求始终难以获得市场的认可。

比如，觉得儿童业态受欢迎就做儿童业态，大品牌有影响力就引进同样的品牌，最终，简单的差异化，很快就会形成新一轮的同质化。

而跨界融合也并非简单的all in one，没有思考的跨界融合最终会成为“食之无味，弃之可惜”的鸡肋。

同步：选址要与城市规划战略一致

商业地产从拿地到开业，会经历一个漫长的规划与建设周期，短则1-2年，长则4-5年，但是当今城市发展瞬息万变，所以拿地选址，不能仅仅只做当下环境的评估，而是要合理预测城市未来发展趋势。

“预估未来城市人口发展与交通规划选址相当重要。”罗元均说，“成都现在城市中心的商业地产趋于饱和，向城市外围的核心商圈发展值得考虑。”

林森却认为，未来拿地还是应该侧重于主城区，三环以外的选址都应该非常谨慎，但是也提到了值得关注的外围板块，比如苏坡板块、簇桥板块。

“比如青羊万达广场选址在苏坡板块，该板块因为铁路线的分隔，使其自成一体，形成了一个独立的生活圈，青羊万达广场成为了区域内唯一的商业综合体。”

▲规划中的蓝润广场

同样值得期待的还有位于簇桥板块的蓝润广场，虽然如今的簇桥并没有形成大的消费需求，但是作为武侯新城的核心地带，地区的发展非常迅速，加上旧城改造带去了具有一定消费能力的人流，一个大型的商业配套的需求将呼之欲出。蓝润广场选址簇桥，正是结合了对城市发展趋势的判断做出的选择。

成都商业志认为：

未来的商业地产应该学会“做裁缝”，量体裁衣，更多地从经营角度去考虑，选址前要明确谁来经营谁来消费，确定专业的运营团队及外围合作机构。不仅要考虑地段还要考虑消费需求，不仅要考虑主力店的引入还要考虑次力店的配合，才能让自己赢在起跑线上。

（来源于：成都商业志）