对话

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个人的从业经历和对国内商业地产发展的一点看法

1.  作为国内商业地产的一名资深人士，您参与了诸多中国一线城市的地标建筑到二、三线城市的领航项目的定位策划、设计协调以及招商咨询等。分享目前中国购物中心现状和趋势？

答：是的，我作为国内商业地产行业的一个老兵是在1990年代中国购物中心刚刚开始起步的时候就进入行业的。我很幸运的是加入正大广场后有很专业的具有亚洲前沿经验的老师指导，而且90年末2000年初那个时候行业也没有那么多的奇谈怪论，所以接受的误导也少。我对购物中心概念和认知都是看英文书那里获得的。上海正大广场也给了我很好的实践平台，我们的高管同事里还有很多香港的专业人士。从正大广场起步后，我后来先后参与了上海虹桥机场1号航站的改造策划和上海虹桥机场2号航站楼的新建商业的定位。机场就是一个典型的购物中心。我是和伦敦希思罗机场4号航站楼的商业专家一起做的虹桥机场1号楼的改造策划，最后通过质量和数量的共同作用，我们提升了虹桥机场1号航站楼的商业收入达7倍多。二号航站楼的商业定位是机场集团直接委托我独家承担的。包括现在每次从虹桥机场进出，那些填空挑空的品牌大道和几乎所有新增的商业空间都是我当初的建议。也业态的组合落位等。后来我又参与了上海中心大厦这个国内第一高楼最高层的酒店的前期策划和定位工作。以及百联集团一百商城的改造等。我参与的二三线城市也包括一些县级城市的项目就更多了，现在很多都是城市所在的标杆项目。

回答你的问题中国购物中心的现状和趋势，我不得不说我们这些年购物中心建设的数量突飞猛进，无论按绝对城市拥有的数量还是相对人均拥有的数量都绝对超过全球最大的购物中心市场美国。美国的人均购物中心面积为2.3平米一个人，而在国内几乎任何城市的购物中心人均拥有面积都要比2.3大，有些甚至是数倍。所以考虑到我们的实际消费需求和能力，缺口和压力是巨大的。但是由于中国是一个巨大的市场，发展并不均衡，有些地方你虽然说是供给过剩，但是有效供给有不足。不过这不是普遍现象。只是现实中的永远的机遇。可是我特别不认同在我们业内大家几乎不从供需关系看问题，过渡强调所谓体验、休闲和娱乐。以为这些做好了，购物中心就可以打造特造了。另一个问题是购物中心的投资回报普遍低下，用二八原则来讲，20%好的和比较好的项目占据了80%的市场份额，使得那些80%的项目都在苦苦挣扎。虽说二八原则放映了一个普遍的市场规律，但是代价特别是对于那些80%的购物中心开发商来说还是代价大了点。而且这种压力会随着经济的放缓和人口的老化和递减与日俱增。

趋势，中国购物中心也在不断经历整合和调整，那些按资产管理的理念开发和营运，重视市场调查和调整改造，注重效益而不是规模的企业会是这个市场上最后的·赢家。

向泰国购物中心学习什么？

2. 3月18日由楼宇经济天府学院主办的泰国深度游学活动即将开启。王玮先生作为特聘讲师随队陪同讲解。泰国商业为何值得国人学习？有哪些必看的曼谷购物中心？成都商业还缺少什么？

答：比较巧合的是我参加购物中心就是我的老师泰国购物中心的资深专家陈佳沛先生把我带入这个行业的。泰国购物中心1975年就起步了，要比我们国内行业的起步早了差不多20年。泰国在商业发展、专业营运和服务意识等许多软体方面超过我们行业是不争的事实。我比较鄙视那些以为我们的楼和桥盖的比人家多就比人家厉害或先进的想法，而是更加注重软体。

1997年尽管泰国遭遇金融风暴，但新开的Emporium购物中心一枝独秀，特别是当时在购物中心集团担任高级副总裁的我的老师成功主持开发和开业了泰国第一个引进LV等奢侈品大牌的Emporium购物中心，这在亚洲也是走在最前列的。正大集团作为泰国最有实力的公司也因此把陈佳沛先生挖过来，担任上海正大广场总裁。也是这种姻缘铸就了我的商业地产的从业经历。这些年我的行业足迹走遍欧美澳和亚洲，毫无疑问，我最推崇的是澳大利亚购物中心的理念和实践，经过这些年，行业也认同我的观点。而在亚洲层面我一直最推崇泰国的商业和购物中心，一方面是师生情节，另一方面这些年我走遍欧美澳，我在各种国际购物中心和零售创新的会议上看到了那么多泰国的案例。也进一步激发了我的要探索泰国购物中心的兴趣。

以尚泰集团（Central Group）和购物中心集团（Mall Group）等为代表的泰国零售地产企业一直站在行业的前列，尚泰百货集团的销售额排名长期位列亚洲第一，特别是在全球德英意法的四大顶级百货中控股德国的卡迪威和意大利的拉丽娜（另外两个为英国哈罗德和法国春天百货），为泰国也为亚洲在国际零售业赢得了尊敬和地位。近年全球很多的零售和购物中心的创新案例都发生在泰国。Siam Discovery在2017年度获得全球零售大奖，尚泰集团的尚泰世界购物中心商场曾经与2010年代表亚洲获得当年国际购物中心协会“Best of Best”全球最高金奖，也是亚洲企业历年获得的行业最高荣誉。

泰国的购物中心比我们行业起步稍早，而且在品牌组合、业态配置和营运服务等许多商业软体方面超前于我们也是不争的事实。特别是泰国的人均收入水准和我们相近，在发展过程中我们有许多相似和共同的问题。所以向泰国的同行了解和学习对我们有最直接的借鉴意义。

 2016年我组织了第一次泰国的购物中心考察，应该说也是国内最早的成规模地组织30多人参加的考察团。像国内标杆项目南京德基广场和国内许多前沿的购物中心职业经理人和老板参加了考察，大家反映都非常好。特别是2018年开业的有着曼谷陆家嘴之称的暹罗天地更是轰动了整个行业，成为了人们纷纷前往泰国考察学习的焦点。我从去年12月至今已经先后四次赴泰国。

我要说明的是我和我的老师陈佳沛先生共同作为随团专家作为成都楼宇经济促进会组织这次3月份的考察。陈佳沛先生还要专门给大家做泰国购物中心发展的专题报告，对于我们了解和学习泰国购物中心的人士无疑可以起到事半功倍的效果。

泰国必看的项目当然包括新近开业的暹罗天地，还有购物中心集团的EM综合体街区、尚泰的尚泰世界、中央领使和尚泰伊斯特维尔，以及暹罗的百丽宫、Siam Discovery以及地房集团的Terminal 21，宜家和Siam Future合资建设的泰国最大的超区域型购物中心Mega Banana等。

其实看泰国的购物中心也是要看开发、定位和与时俱进的理念。了解泰国的三类土地性质，1/3建筑面积要求的停车规划，管理和经营特别是在食品方面的创新和成就。特别是泰国目前出现的百货的回归的现象都很值得我们研究。

说到成都商业还缺少什么？因为每个城市的情况不同，所以还不能简单地说成都商业缺什么？成都的IFS和太古里也是很有特色的项目，还有很多也不错的地方项目。但是我特别认同成都市政府将曼谷作为一个商业学习对标的标杆城市。除了学习泰国购物中心在管理、经营和服务方面的软的实力外，应该说成都政府正在大力推动的TOD开发模式也是新形势下可持续发展的一个创新尝试，它对于老城区的焕发活力和新城区的有序发展起到了很好的平衡和促进作用，提倡环保意识、鼓励低碳出行和环节城市交通拥挤都有非常积极的作用。这点曼谷2006年一直到现在大力发展轨道交通对城市商业的促进作用就很有启发和借鉴意义，特别是两个城市的人口密度和收入水准也比较接近。（注意不是有地铁或枢纽商业叫TOD，也不是有地铁连接商业就是TOD商业的）。看一下曼谷你会有新的认识。

泰国商业注重“场景设计”

但商业的本质还是定位和组合

3.泰国的购物中心不仅仅是将商场打造成为消费者买东西的场所，而是特别重视“场景设计”。如果为场景设计排序，建筑辨识度，场景创新，主题鲜明，产品丰富这四类怎么排，为什么？

答：很同意泰国商城的“场景设计”做的很好。泰国有太多太多好的商业和室内设计师。比如当初华润万家要打造一个升级版的精品超市，请来泰国的设计师，其实你看一下泰国的食品超市，弄一个缩小的简版给你就变成了OLE超市了。很多商场的电梯厅放的沙发给你的温馨和奢华的感觉就像在家里一样。但我以为所有这些场景设计都是要排在最后的。我认为排序应该是主题鲜明和产品丰富，即商业的定位和组合。然后才是建筑识别度，即保证良好的视线和便捷的动线。其实也包括了规划的概念在里面，然后你在追求场景创新和特征设计。我相信这是一个基本的任何商业都要遵从的原则。