CABEP资讯I 商业地产交易税费案例指引

2019-10-15 18:31:50

在土地和大宗物业买卖中，税收是一个非常重要的考量因素，在很多交易中，能提供多少税票直接影响到账能不能算得过来。此外，税收也是推行商业地产面临的一个主要障碍。不懂税，真可怕！

案例

能赚5000万，到手仅1800万，问题在哪里？

A自然人在2009年投资5000万元成立一人有限责任公司B公司，B公司在2009年以5000万元的价格取得了一块10万平方米的工业用地，B公司主要为持有该地块而成立，并没有实际生产经营。2012年，紧邻该地块的C公司想收购B公司的地块用以扩张，该地块的市场价值已经达到1亿元。

如果B公司直接把土地销售给C公司，那它直接销售时会产生涉税情况。

首先，B公司需要缴纳营业税及附加275万元；土地增值税1626.25万元，印花税5万元，企业所得税773.44万元。把这些税缴纳之后，B公司转让土地所赚的5000万元，剩的净利润为2320.31万元。对于C公司来说，购买土地需要缴纳契税300万元，印花税5万元。

对于个人股东A来说，B公司进行注销清算后，未分配利润2320.31万元要进行利润分配，因此需要按照股息红利所得缴纳20%的个人所得税464.06万元。个人股东实际可以获得利润总额是1856.25万元。

原本能赚5000万元，实际上到手利润只有1856.25万元，可想而知，税负多么的重。对此，可以设计税收筹划方案。

B公司以土地作价1亿元，增资到C公司，增资完成后，B公司再把C公司的股权以1亿元的价格转让给C公司的股东。转让完成后，B公司注销。

在这种情况下，B公司的营业税免征、土地增值税免征，印花税缴10万元，但由于土地评估增值了5000万元，增值部分应计入当年利润，应缴纳的企业所得税金额为1247.5万元。税后净利润为3742.5万元。转让股权环节因为没有增值，不必缴纳所得税。

对于C公司来说，要缴纳契税300万元，印花税10万元，C公司的股东缴纳印花税5万元。A自然人，把B公司进行注销清算后，未分配利润3742.5万元要进行利润分配，这个环节要缴纳缴纳个人所得税748.5万元，个人实际获得利润2994万元。

小结

但这个方案并不是最优的。

C公司吸收合并B公司，A自然人成为C公司的股东，然后C公司的原股东以1亿元的价格收购A持有C公司的股权。

这种情况下，A自然人印花税5万元，股权溢价5000万元，扣除印花税后，应缴纳个人所得税999万元，实际个人获利3996万元。B公司被吸收合并，是免税。而对于C公司的股东来说，只存在股权转让方面的印花税5万元。但在这种情况之下，C公司的土地入账成本只有5000万元，而不是方案一中的1亿元。

如果C公司是以这块土地来进行建设生产用房，土地价值还要计入房产原值，每年还必须对增加5000万元的土地款缴纳房产税。而采用税收筹划二，这一部分，因为土地原值还是5000万元，在以后每年都会节省一部分房产税，大概是400多万元。

小结

按照筹划方案二，必然会增加C公司的注册资本，而且这一部分转让价款是由C公司的股东进行支付，并不是C公司支付，也会造成一定的难度。

A自然人把其持有B公司的股权以1亿元价格转让给C公司，然后C公司再吸收合并B公司。这种情况下，A自然人，印花税缴纳5万元，股权溢价5000万元，扣除印花税后，应缴纳个人所得税999万元，实际个人获利3996万元。B公司免税。而C公司也是印花税5万元，税负其实是跟方案二是一模的。但是这一部分收购的价款就由C公司来进行支付，所以不会对C公司股东产生资金压力。

小结

方案二、方案三这两种筹划，自然人股东获利增加了2000多万元。可见税收筹划能增大股东利润。

如何进行税收筹划？

1.什么是税收筹划

税收筹划是指纳税人为达到减轻税收负担和实现税收零风险目的，在税法所允许范围内，对企业的经营、投资、理财、组织、交易等各项活动进行事先安排的过程。税收筹划是决策艺术，而不是技术，技术可以复制，而艺术不能复制。税收筹划只能事先决策，一旦产生法定纳税义务，就只能依法纳税。

税收筹划跟避税有一点不同，避税一定程度上是利用税法的一些漏洞进行避税，而不是税法所提倡的。但是避税有时候效果很好，例如就企业所得税而言，利用避税的方法，甚至可以把任何一家企业所得税完全避掉。但是，这必然会影响到税企和谐，也会导致税务风险，以及税务机关对商业目的合理性认定。

2.税收筹划的主要方法

1）远离法规或靠近法规。

远离法规是指远离征税条款，可以通过事前规划，使得经营行为不属于征税范围。而靠近法规就是靠近税收优惠条款，可以创造条件或者是通过经营方式、经营行为的改变，使得自身这种经营行为可以享受税收优惠。

2）从大处着手，小处完善。

从大处着手，就是要求税收筹划需要有全局性和前瞻性，要跟企业目前的经营特点、纳税方面的事实情况，然后对经营流程进行梳理，查找哪些部分可以进行税收筹划，或是可以创造条件进行筹划。而小处完善，因为税收筹划本身是一个风险很高的措施，稍有不慎，就有可能陷入偷税的陷阱。税法属于不断完善的过程，每年都有大量的法规出台，加之企业经营本身具有的复杂性，也是一项极其复杂的工作，如果不从小处完善，很有可能留下漏洞，这些漏洞就可能导致非主观的偷税结果的存在。

3）税收筹划要从企业组织形式和控制方式的顶层设计。

4）税收筹划可以从地域上和产业上进行合理布局。好像西部大开发，或者是农林牧渔这些产业，或者是国家倡导的一些行业，鼓励类的行业，这些都会存在一些税收优惠条款。

5）整合及再造企业经营流程。这是把税收跟企业的经营商业模式进行一种结合。使得企业的商业模式、税负能够达到最小，利润能够达到最多。

3.税收筹划实施步骤

1）税收环境进行调查。

筹划之前必须要对公司生产经营、纳税情况这些都必须有充分的了解。包括实际纳税情况，处于现在的经营环节来说，有没有一些可以筹划的空间。

2）筹划目标分析。

就是要了解公司管理层或者是老板需要达到怎样目的，或这种目的是否具备这种合法筹划条件，如果条件不具备，怎么来创造这种条件。

3）制定筹划方案并实施。

4）实施过程中的风险控制。 税收筹划的风险也不可忽视。

4.税收筹划的四大风险

1）法规风险。

法规有理解方面的风险，不同人对法规理解是不一样，不管你理解得怎么有道理，都以税务部门正式解释为准。法规也有调整的风险，我国的税法一直处于完善之中，每年会出台很多新的规定，当税收筹划方案跟新的法规不一致的时候，就有可能会导致税收筹划失效，甚至是违法。

2）经营风险。

我们不能够因为节省税收，而把公司的经营行为打乱。税收筹划必须要跟企业的整体利益最大化相一致。就好像我们不可能为了减少税收，就让企业把售价下降，这样肯定会节省税收，但也会影响到企业的利润。同时税收筹划如果只是为了筹划税收，而缺乏一种前瞻性，也会导致企业陷入一种经营的困境。它的实施人员理解错误等等，也会导致方案的失败，而陷入偷税之中。

3）监管风险。

税收筹划的实施人员和税务监管人员对法规的理解，如果有偏差，就可能带来风险。税收筹划方案的合法性，最终是以税务部门来认定。所以我国税法对某些税收具体事项常常留有一定的弹性空间，在一定范围之内，税务机关拥有自由裁量权，加之税务工作执法人员素质参差不齐，这也可能执法方面的偏差，一旦合法的税收筹划方案得不到税务部门的确认，也会导致节不了税，反而会增加成本。

4）信誉风险。

因为如果我们筹划失败，也会对公司信誉各方面有一些影响。税收筹划，向前一步就是偷税，所以税收筹划实施之前必须要思量。

5.如何应对税收筹划风险

1）关注财税政策变化，建立税收信息资源库。

2）正确区分违法与合法的界限，树立正确的筹划观。

3）综合衡量筹划方案，降低风险。

4）保持筹划方案适度的灵活性。

5）具体问题具体分析，切忌盲目照搬。

(来源：上海不良资产）

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