宏观经济走向不确定、地产发展趋势不确定、疫情影响不确定， 2022年的中国商业地产行业充满着不确定性，商业地产行业信心几何？最近，全国工商联主管的全联房地产商会商业地产工作委员会与商业地产智库RET睿意德首次联合发布《2022年全国商业地产经理人信心指数报告》。报告显示，2022年全国商业地产经理人信心指数为50.8（按百分值计算）。与去年同比，近六成商业地产经理人预计经营业绩不会呈现增长，超七成商业品牌经理人表示不会提速开店，近八成购物中心经理人表示竞争将进一步加剧。

2022年2月，全联房地产商会商业地产工作委员会与RET睿意德面向全国300名主流购物中心与商业品牌高管展开了本次调查。调查围绕消费信心、竞争态势、营商环境、租金走势、投资与发展意愿等多维度展开。同时还兼顾了不同城市量级、业态类型与企业规模，具有行业代表性。

调查显示：宏观形势信心指数40.8、消费信心指数55.3、运营信心指数52.2和投资信心指数49.7，商业地产经理人信心指数是基于上述四个指数并通过综合分析法与加权综合指数法计算而来。

商务部市场运行专家、全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平指出，全国商业地产经理人信心指数一定程度上反映了行业的基本面，同时传递出了疫情下行业经理人普遍的焦虑情绪与心态。随着疫情好转或政府出台针对性的扶持政策，相信信心指数将会上扬。

未来消费信心

消费增长前景仍然可期

在本次调查中消费信心指数位列各项指数之首，由此表明经理人对于消费增长预期仍有信心。在购物中心经理人中，华北和华东地区受访者消费信心略高于其他区域。华北地区消费信心指数为62.9，华东地区消费信心指数为57.8，西北地区、华中地区消费信心指数分别为49与48.8；在商业品牌经理人中，传统零售业态的消费信心指数为58.1，儿童业态为57.8，体验业态为57.3，最低的餐饮业态消费信心指数为51.1。

疫情影响客流

逾七成相信影响不会大于去年

商业地产经理人中42.5%的受访者预计2022年疫情对于线下商业客流的影响会和2021年相当，认为疫情对客流影响将会小于去年的商业地产经理人占比为30.6%。13.7%的受访者认为疫情的影响将会大于去年。

营商环境变化

超五成预判未来营商环境会变困难

51.1%的商业地产经理人认为2022年的营商环境会变得困难，其中,32.3%认为会“略微困难”，22.9%购物中心经理人认为未来营商环境会“明显困难”。 商业品牌经理人则略显乐观, 有35.1%的经理人认为2022年的营商环境会“略有改善”。

市场竞争态势

近八成预期购物中心竞争将进一步加剧

79.6%的购物中心经理人认为2022年购物中心市场竞争将会更加激烈，69.9%经理人认为行业竞争加剧是由于竞争对手的数量增加导致。81.8%的商业地产经理人认为提升竞争力的发力点是内容和产品创新，其中84.4%的购物中心受访者认为竞争力的提升在于内容的创新，81.1%的商业品牌受访者认为发力点为运营的提升。

商业品牌拓店趋势

超七成表示不会提速开店

48.7%的商业品牌经理人认为购物中心的创新不足，仅5.4%认为购物中心创新表现突出。44.1%表示拓店节奏较去年保持不变。29.7%商业品牌经理人表示2022年将放缓拓店速度。此外，58.9%的购物中心经理人认为2021年表现最佳的业态为餐饮，其次为体验、零售、儿童业态，分别占比18.2%、12.5%和8.3%。

经营业绩预期

近六成预计营业额不会呈现增长

48.7%的商业地产经理人认为2022年总体营业额将与去年持平， 28.2%的受访者预计营业额将明显增长。购物中心和商业品牌受访者中分别有20.3%和36%认为2022年的营业额将明显增长。对2022年的租金走势预判方面，购物中心经理人中34.9%认为租金将小幅上涨，33.9%认为租金将基本不变。商业品牌经理人中46.9%认为租金将小幅上涨，27.9%认为租金将基本不变。

行业主要挑战

消费乏力与经营成本上升

购物中心经理人认为挑战首先来自消费乏力，其次是商业地产的过度开发，之后为资金压力。商业品牌经理人认为挑战首要是人力成本与原材料等经营成本上涨，其次来自租金上涨的压力，之后是消费力不足。

规范电商平台

超六成认为对实体商业有所利好

商业地产经理人中有64.8%的受访者认为，规范电商平台对实体商业利好，有助于营造线上线下更加公平的竞争环境，认为“影响不大”的占34.7%。

资产价格走向

四成认为将保持平稳态势

40.1%的购物中心经理人预计2022年商业资产价格将保持平稳，31.3%的受访者认为商业资产价格会小幅上涨，20.8%的认为资产价格将小幅下跌，认为商业资产价格将明显下跌的仅占5.2%。

（来源：商业地产观察家）