这一系列流行词汇标志着中国商业地产行业正在经历的巨变。商业地产的产品更新迭代折射出中国经济结构快速跃变和转型的背影。商业地产项目的管理变革也反映出中国经济从工业社会快速提升到数字社会的变化。

在当前全行业供应过剩，万达、华润、中粮、宝龙等品牌群雄并起，抢完一、二线城市，纷纷瞄准3、4线城市进行渠道下沉式的扩张，实力雄厚的竞争对手们布局下了一张天罗地网，似乎中国商业地产已经有没有行业进入和做大的可能性。

然而凡事不能绝对。

一个产业遍地是黄金的机会过去后，并不代表剩下的是一地鸡毛。和大潮一起褪去的只是裸泳的人，而真正的健将们将会在退潮后呈现出漂亮的泳衣和健美的身材。

从商业角度来看，一个新的领域适不适合进入，除了看整体市场是否有机会，更重要是企业自身的能力和资源。而一旦扎身进入之后，创新和谋变是最重要的。

比尔盖茨不是第一个做平台软件的，扎克伯格也不是第一个做社交网络的，董明珠也不是第一个做空调的。所以，是否最先进入不重要，重要的是能否在这个产业里最终称霸。

下面我们来看看在业界认为商业地产市场已经是一片红海之下，新锐品牌房企正荣是如何构建自身商业地产的战略版图的?

应该说，当笔者深入了解完正荣集团的商业策略之后，才知道正荣在商业地产版图上的谋划，不是简单的尝试性地进入，而是大规模的、有计划、有组织体系的全产品线的渗透。

总体来看，正荣之所以敢在实体商业一片低迷时期杀进商业地产领域，并且能取得叫座的业绩，核心来自于三个战略上的考虑：

首先，防御型的进入，先是做极精明的选址，再进行产品优化；

其次，火力全开，多点爆破，构造多元化的产品线布局；

最后，全国范围品牌联动，产品创新引领，并构造新的线上线下商业生态系统。

正荣借此三板斧，展开了一场后来居上者的全面进攻。

近期，正荣旗下商业项目展开了首次联合推介，上海、莆田、福州、西安等地商业项目集中公布定位规划，同时正荣对外公布了其商业地产的战略与时间规划：三年内10个商业综合体开业，中期计划在全国投建运营30-50个购物中心。未来正荣幸福商业将在全国一至三线城市开发多样性的商业地产项目，形成全国联动、集中发力的局面，商业资产将突破300亿元

他们真会成功吗？下面我们来看看他们是怎么干的？

一、坚守防御型进入策略的核心原则——搭建3条精明的选址标准线

地段这个词的意义对于实体商业不言而喻。但怎么理解什么是“好地段”？不同时代有不同的解释。

如同众所周知买股票要买价值股一样，但真正的价值股怎么判断，不同时代有不同的标准。商业地产业一样。市场对于好地段的理解，伴随着中国城市的快速变迁，城市格局的迅速演化，也在跟着变化。商业投资的难点和魅力就在于以怎样的眼光去理解变化。

而正荣对于好地段的三条筛选标准是这样的：

一是抢占未来交通便捷的核心枢纽位置，比如价值蹿升的上海大虹桥区域，正荣早在2013年就前瞻性地重金部署，布局了商务、居住、消费功能互补的三大项目。其中，虹桥‧正荣中心定位于世界级企业总部基地，将打造成上海虹桥核心区的超低密度生态“硅谷”。

二是选址有文化专属资源的区位，形成在地思维+适度超前的商业定位。较为典型是融入“一带一路”规划中的莆田，即将开业的正荣财富中心，融入了妈祖、海丝和科举三大文化特色，规划有展现莆田历史文化的第一步行街和22万方的海西第一复合型综合体项目。

三是利用敏锐的政治嗅觉，拿下城市未来发展的新兴战略高地。比如在福州新区自贸区，正荣在国家正式公布政策之前已抢驻马尾，打造自贸区商业地标乐活办公商务集群，率先占领了自贸区桥头堡位置。

按照这样的逻辑，正荣商业格局已覆盖上海、西安、莆田、福州、南昌、长沙等8大重点城市，并以13个地段优越、定位精准、业态创新的商业项目，形成了独具个性、核心优势突出的“正荣商业联合舰队”。

二、因地制宜的产品定位，根据环境特色配置集团资源

抢占完地段先机之后，下面就是产品定位的创新。

好的企业作战打法一定是在战略上有纲领，在战术上有变化。特别是商业地产本身就是一个量体裁衣的产物，任何以过往经验教条下的做出来的形而上的产品线战略都会在一线作战时遇到困境。现实中这样的例子比比皆是。

毕竟，在当今时代实体商业定位，本质是从微观市场小格局的深入研究着手出来的产品。通常情况下，实体商业的黄金辐射范围是周边3~5公里半径人群的生意。他们在想什么，做什么，有着怎样的消费特性和消费习惯，决定了商业的定位本身。

下面举正荣的3个例子。

1、位于福州市中心的正荣世欧广场项目，因有162万方的双MALL结构的城市综合体，因此采用的是典型的城市中心型购物中心的做法，高端大气上档次，产品做的四平八稳，卡住市中心商业消费的要害，贴近本地市民的需求。从而获得开业当天客流54.8万人次的好成绩，打破了全国纪录。

2、正荣在打造“财富中心”这一产品线时，因定位不同也是各具特色。福州大学城旁边的正荣·财富中心，结合了周边高校、创意园区、产业基地的资源，在SOHO产品中精心规划了“创客基地”。从商业规划时，就充分了考虑青年创业的需求和特征，实现微复式、高层高、低总价。同时，还计划引入创业辅导机构的资源，为青年提供经营指导和融资帮助。

3、在西安，正荣的产品定位则做得更为极致。以13万方的商业集中定位在一个细分的业态市场上，形成单点爆破、自成产业体系。有利的与周边项目形成差异化。

正荣西安的景恒彩虹谷，在这座“一带一路”的西部核心城市独辟蹊径，依托紧邻项目的当地最大妇幼保健医院资源，首创母婴主题业态，打造中国首席妇幼产业集群，其13万孕婴童商业体验中心、全龄层儿童主题MALL，不仅囊括全西北所有妇幼业态，比如妇幼保健、高端月子中心、儿童教育等，并且，围绕“孕、婴、童“的特殊需求，项目设计规划上也更注重温馨氛围的营造和细致的人文关怀。

三、业态组合聚焦于“幸福商业”主题，打造独具特色的生态系统

业态组合是当前商业开发的头号焦点问题。

业态组合的配置的本质是发现和引领现代城市人群的生活方式。而这之前的一个前提逻辑是一定要符合当地特色。

对于目前聚焦于全国二线城市战略布局的正荣商业版图，他们的核心策略是有借鉴的吸收北京上海等一线城市的创新成功案例，再融合本地特色打造独特的商业生态。

毕竟，在商业创新方面，领先半步是成功，领先一步是先烈，这样的经商原则是最需要遵守的。正荣在业态的跨界方面并没有北京上海如此艺术、时尚和脑洞大开，因为他们深知其需要做的是用最精准、最合适的方式打开本地客群的脑洞，激起他们的消费热情就是胜利。

这种老道的商业谋略被正荣使用得如鱼得水。

以业态组合这一关键环节为例，正荣在本地充分考虑“4F（家庭、乐趣、时尚、美食）+1E（娱乐）”的全面包容，引入跨界资源，搭建360天永不落幕的剧场平台，制造满载幸福感的欢聚场。比如世欧广场，引入了全省最大的室内真冰场、百万地标梦幻街天幕等逾60%的体验业态。

据悉，目前已有4000家国内外知名品牌商家与正荣集团达成战略联盟，品牌资源覆盖时尚餐饮、国际奢尚、生活娱乐、精品零售、亲子乐园五大消费区域，形成了庞大的品牌资源库。

通过对不同年龄层消费模式、生活方式、品味文化的分析，正荣商业逐步细分市场，围绕一个富有生命力的幸福商业生态系统，将在每个项目中落地360天永不落幕的都市剧场，屋顶花园，水母海洋景观长廊、MINI鸟语林，打造有别于其它购物中心的特色体验。目前正在研发如空中生态农场、健康跑道、艺术体验长廊免费健康监测站、正荣书苑、正荣剧院、亲子乐园等自主业态和商业体验配套，未来，正荣商业的消费体验也将得到不断地升级。

四、独树一帜，搭建商业地产投资服务平台，实现商业全产业链共荣的局面

商业地产本质是个生态系统，这个系统上投资者、消费者和品牌经营者是三个重要的利益链条，只有这三个方面都全方位的受益，才是一个成功的商业项目。

其中这个链条上最容易受到损害的是投资者的链条。市场上已太多商铺项目售后出现问题，其中损失最大的就是商铺投资者。

血的教训告诉后续的产业进入者们，必须想尽一切办法尊重投资者们的利益，他们才是我们真正的衣食父母。连首富王健林都开始为投资者打工了，后续的产业进入者如再没有这样的意识，那将迟早走向穷途末路。

因此，针对商业投资者这个生态链条上的软肋，正荣投入重金研发“星欣荣”服务计划，建立商业地产投资服务平台。以此来建立正荣商业在全产业链上实现共荣的决心。

在这个“星欣荣”平台上，正荣将整合战略商家品牌与商业资源，提供资产托管、租售建议、交易追踪、数据分享等系列服务，从大数据系统为投资解决缺乏商铺租赁知识、不懂增值运营等问题。确保商业物业的稳健运营，促进租金和物业的长稳收益。

此外，正荣在品牌商专业运营保障上也独树一帜。不仅首创商家分级体系，提供360度的商户追踪服务，而且还为每个项目准备了3000万的开业旺场基金，投入创投基金培养潜力品牌，打通O2O互动平台，建立互联网的智能管理平台。

五、建立“趣平台”，实现商业的智慧管理

在当前“互联网+”的潮流下，正荣商业在管理方面也重度打造8大趣平台的智慧管理模式。

例如将通过CRM系统（客户关系管理系统）及RFM（客户近期购买行为分析）、WIFI定位系统，从这三个维度为会员备份个性标签、消费偏好、游逛记录，并关联兴趣商家。

会员近店时iBeacon技术自动锁定，针对性定制型推送新品，主体活动及优惠信息等，完全人性化的无缝对接，激活商家与消费者积极反应关系，触点延伸购物前和购物后。为实现体验的自主+自助，提升服务的精准+互动，实现智能+便捷的优化。

上述五大方面，分别从选址、定位、业态组合、投资服务和智慧管理方面，勾勒出了一个强有力的竞争对手搭建的一个全系统的商业战略。

精准的区域抢位、量体裁衣的产品定位、创新的产品研发、高水平的商业生态系统建设和精细化、智慧型的运营管理，是正荣在商业地产谋划布局的五大战略杀手锏。

我们期待着这个强有力的新型商业品牌早日遍布全国，为市场更多精彩的作品。