导语

你听说过“Dead Mall”这一名词吗？

在美国，时下约15%的购物中心空置率已达10%-40%，而在2006年这个数据仅有5%，“Dead Mall”一词由此而来，人们甚至建立名为“Deadmall.com”的网站，以此来记录曾经风极一时但如今却荒废的购物中心现状。

“Dead Mall”直译为“僵尸”购物中心，意指由于经营不善、消费增长乏力以及电商冲击等因素的影响下，导致购物中心面临倒闭关门的窘境。

当然，并非所有的购物中心都甘心“坐以待毙”，其中不少购物中心积极的改变，摇身一变成了学校、医疗机构、办公地等。

变学校

据“商业与地产”介绍，位于德克萨斯州奥斯汀的Highland购物中心，拥有120万平方英尺的商业面积，于1971年开业。虽说是奥斯汀的第一个郊区购物中心，但由于经营不景气，到2010年，Highland几乎完全空置。

奥斯汀社区学院（ACC）的行政办事处坐落在这家商场旁边，该学院决定介入并将其改造成“银河系最大的学习商场”。为了解决购物中心建筑的大进深问题，商场改造时开凿了天井，以增强楼内各区域的采光。已完成的改造区域拥有604台电脑，20万平方英尺的教学场所、图书馆和办公室。一个名为Rackspace的云管理公司入驻了原百货主力店所在的大空间区域，570名员工在此办公，这让奥斯汀社区学院的学生有机会参与实习，亲身感受科技公司的工作氛围。

这个“学习商场”计划继续加大改造力度，创建一个拥有员工中心、实验室、数字媒体中心乃至餐厅的学院区。其中的餐厅也将交给学生管理运营，从而让学生真实体验商业运营。

2011年5月，一场突如其来的龙卷风席卷了Joplin'shigh school，当地的区政务委员会急需建立一所新的学校。仅用了55天，一所临时的高中便在先前位于Joplin's Northpark Mall的Venture百货公司位置正式开学。可移动的墙壁将教室空间有机的布置起来，90000平方英尺的空间布满崭新的课桌椅子。但不幸的是，在2014年秋天，Joplin's焕然一新的永久性高中校园已经开学，之前的百货公司位置再度空置。

变教堂

位于肯塔基州列克星敦的列克星敦商城已经年久失修，2010年南方基督教会以810万美元的价格买下该商场，将其改造成52000平方英尺的礼堂和教会办事处，并于2013年投入使用。

BeechPark Baptist Church位于Tri-County Mall内原来30球道的保龄球馆位置，这个巨大的场所现在可容纳800个人进行祈祷。此外，还有位于美国俄亥俄州的Euclid Square Mall，如今被出租给了24个独立的基督教教会；位于密歇根州的Grand Village Mall则被捐赠给火星山圣经教会，花费约230万美元进行装修。

医疗机构

购物中心往往拥有充足车位，医疗机构正好将这些大面积的空置区域收为己用。

在密西西比州杰克逊的一家商场杰克逊医学商城（Jackson Medical Mall），现在已经变身为一个满足低收入居民的医疗供应站，不仅包含专科诊所，还有餐厅、酒吧、社区活动中心，以及当地唯一一家非洲裔银行。

2007年，范德比尔特大学医学中心则租赁了位于纳什维尔的100奥克斯广场（100 Oaks Mall）的整个二楼，约80万平方英尺的面积。商场余下的一半商业面积继续用作商业用途。

变办公地

上世纪90年代，当Echelon Mall的两大主力百货店Sears和JC Penney撤出后，新泽西Voorhees市政府直接把办公室搬到了这家购物中心。还有一个值得关注的案例就是加州山景城的前Mayfield Mall。谷歌看上了这个区域，打算在这里打造它的未来园区。

在北京，由于写字楼市场需求相对较大，也曾发生过购物中心调整定位改为办公的事情。

后记

“从硬件条件上讲，购物中心的通用性较好。”博地设计机构总设计师曹一勇的解释是，购物中心作为大型公建的一种，其荷载、消防、停车配比等指标皆是高配标准，加之，购物中心通常都是大开间式空间，这使得购物中心改为学校、教堂、医疗机构、办公等用途有着先天的硬件条件优势。

显然，变身后的用途不同，购物中心的改造设计，需要对交通动线、配套服务设施等物理空间结构及其所需功能的硬件条件，进行有针对性的调改。“购物中心改造时的重中之重，是植入文化内涵。”曹一勇强调，包括建筑外立面、照明、景观环境、色彩等方面都要与改造后的购物中心用途相匹配，打造出相对应的环境氛围，“这才能让改造后的项目运营风风火火起来”。

当然，我们并不希望看到购物中心的“死亡”，再去花大力气将其“起死回生”，但购物中心空铺潮或“僵尸”购物中心在新增供应压力巨大的中国并不鲜见。

根据盈石集团研究中心数据显示，目前在中国二线城市新建的购物中心中，按期开业率不足60%，很多城市四成至六成的购物中心陷入空铺危机，甚至开业后的购物中心也频频陷入生存困境，开业不久后关门。

曹一勇认为，除了上述改变“僵尸”购物中心用途的“大调”，原有商业空间的“微调”功课也是一个思考题。

张平建议，结合特有的地缘文化，并做到精致且有创意是形成消费者吸引力的一大利器。而如何运用互联网技术，扩大线上线下客流量，则是购物中心开发商和运营商面临的新课题。

文章来源：《地产》杂志