CABEP行业|城市更新的舞台有多大？哪些企业将受益？（以上海为例，附案例）

2018-10-11 18:21:43

随着北上广深及众多强二线城市存量时代的到来，“城市更新”正成为了房地产尤其商业地产行业新的发展主线。

据悉，中国核心城市有1亿平方米左右的存量物业需要改造，各类商办和消费升级的需求非常旺盛。上海作为国内商业创新和发展程度最高的城市，一直以来就是中国存量商业经营的核心市场。

上海城市更新舞台有多大？

哪些企业将由此受益？

上海有哪些城市更新的成功案例？

以下为您一一解读

未来趋势

更新迫切性：增量空间告急，结构性失衡

增量空间有限供需失衡

上海的土地供应已面临瓶颈。截止到13年的统计局数据，全市建设用地面积已达3020平方公里，占全市土地面积比例达48%，而全球其他国际性大都市的建设用地占比均在20%-30%之间，可见上海在建设用地供应上已经相当饱满。

正因如此，全市规划提出建设用地零增量，力求负增长，在2020年建设用地规模将控制在3226平方公里内，这意味着未来十年，建设用地新增量不足200平方公里，甚至需要有所缩减。

同时上海近年在土地交易市场上也呈现逐年收紧的态势，从10年前后每年2000万方住宅、商办以及工业用地供应规模，近年已下滑至1500万方。

一面是土地供应收缩，另一面则是市场对一线城市的共识性投入产生高需求，供需失衡催化地价大幅上行，尤其是宅地，楼面均价从08年的3000元/平直接推升至16年2万元/平。除了货币的因素推动，我们认为传统的供需理论仍然有效，供给乏力将进一步加剧地价上行的态势。

面临这一问题，政府一方面控制人口，根据上海市总体规划，2040年常住人口将控制在2500万，而目前上海常住人口已经达到2415万；但另一方面更重要的在于供给侧改革：上海唯有走城市更新路线才能够获得更多的发展空间和公共空间。

利用低效结构性失衡

除了整体供给的空间不足，上海建设土地内部也存在结构性失衡的问题，主要体现为工业用地占比过高，但能效较低。

工业用地利用粗放是一个全国普遍性问题。从存量土地占比角度，我国工业用地达26%，然而国际平均占比仅8%左右，人口密集的发达城市和地区，如新加坡、东京都等区域，这一占比更是低至3%以下。

在这个大环境下，上海工业用地占比高于全国平均水平，即便是中心城区，占比也达11.6%，高于国际平均水平3.6个百分点，同时，从工业用地绩效层面也不及纽约的1/2、东京的1/4，过去大量释放土地资源以求拉动区域经济，造成目前整体体量过大、而利用率低下的状况。

目前极差地价悬殊，但工业企业较低的利润率也并不能承担更高的地价，因此，整体提升单位土地利用效率、合理划分是这个时期的关键问题。

面对这一现象，今年8月政府在发布《上海市制造业转型升级“十三五”规划》时表示，着力提升工业园区绩效，2020年上海的工业园区单位土地产值（已供应工业用地）要达到75亿元/平方公里，即在15年基础上进一步提升12%，政策配套上也在积极推动产业升级以及城市更新。

上海城市更新舞台有多大？

1）上海城市更新着力点

上海的城市更新主要的着力点在四个方面：工业用地、老旧住区、历史文化风貌区、商业商务区。从规模上看，工业用地更新空间最为可观，从房企关注度来看，老旧住区改造更为突出。

工业用地

上海市现有工业用地面积逾1000平方公里。为破解土地资源紧约束瓶颈，提高工业用地利用绩效，上海市也进行了创新性的探索，将工业用地划分为“104区块”、“195区域”和“198区域”三种类别。分类的方法则基于三条控制线的划定，即产业区块范围控制线、基本农田保护控制线、城乡建设用地范围控制线。

三种用地的调整方向，随着全市郊野单元规划的全面铺开，“198 区域”内工业用地“减量化”政策已明确，对于“104 区块”、“195 区域”以转型升级为重心，由第二产业向2.5 产业转型。

表：上海工业用地分类以及调整措施

相对而言，“195 区域”原产业较落后，存量盘活的空间较大；而“104 区块”主要是渐进式调整，自贸区因有明确的总部基地定位，有较大的调整空间。

从更新体量来看，中心城工业用地总量为近80 平方公里，成片工业待转型区面积约为30 平方公里，占中心城用地比例约4.5%。工业用地向2.5 产业转型，更新后以3.0 容积率估算，中心城区成片工业待转型更新建面容量可达9000 万方。

老旧住区

据有关统计，目前上海市中心城仍有大量旧式里弄和简屋共约1216万平方米。主要分布在浦西地区内环以内，黄浦江沿岸、南北高架以东地区，主要集中在黄浦区、虹口区。原旧式里弄和简屋的容积率较低（一般低于1），更新后假设容积率有三倍乘数，则意味着中心城区旧式里弄和简屋更新的建设面积容量逾3600万方（3648万方）。

另一部分则是城中村。上海市城中村占地面积约68.95平方公里，共涉及12个区县，总建筑面积约1164万平方米，按房屋类型分，以居住房屋为主，占比约80%，非居房屋占比20%；按区域分，中心城区、近郊区、远郊区占比依次递增，占比分别为14%、24%和62%。

我们依然考量中心城区的供应量，以这几项数据估算，中心城区居住房屋土地面积达772万方，假设更新后容积率为3.0，意味着中心城区城中村更新的建设面积容量逾2300万方（2317万方）。

2）推动政策密集出台

工业用地更新改造政策先行

由于工业用地占比高，更新盘活更为复杂，近年来，国家和上海市相继出台了一系列政策盘活存量工业用地。按照这些政策以及效果，上海存量工业用地利用大致可以分为以下三个阶段。

图：上海市工业用地盘活政策

2015年进入全面推动阶段

2015年5月，《上海市城市更新实施办法》出台，对城市更新政策做出了规定。这标志着上海已经进入以存量开发为主的“内涵增长”时代，计划在十三五期间将进行5000万平方米的旧改。

与此同时，政府还组织总结一批可复制可推广的城市更新优秀案例，助力推进中心城24个更新试点项目。因此，在新的法规和执政理念下，上海市的城市更新将围绕着“土地利用”、“功能活力”、“空间品质”、“文化传承”、“城市安全”等几个核心理念进行。

今年5月，市规划国土资源管理局发布了城市更新四大行动计划，包括“共享社区计划、创新园区计划、魅力风貌计划、休闲网络计划”。此次发布城市更新四大行动计划中，共享社区计划为落实中心城“双增双减”要求，增加公共绿地和公共空间，控制建筑容量和高层建筑，坚持TOD（公交导向开发）导向等。

创新园区计划为促进传统产业园区转型和创新中心建设，增加创新空间，集聚创新资源，吸引创新人才和机构。促进产城融合和职住平衡，完善园区产业和生活服务设施，提升功能。目前上海已选取12个项目作为四大行动计划的示范重点，由市、区共同推进，计划将持续三年时间。

表：上海城市更新四大行动计划

上海城市更新大格局下的未来展望

空间不可小觑

诚如前文所述，国际比较之下，上海的建设用地规模已达极限，这也是城市规划提出未来的建设用地规模达到负增长目标的原因。在这个总框架之下，未来的新增供给无疑日渐稀缺。我们认为城市更新将在未来形成新增供应的重要来源。

前文我们已经就工业以及住宅更新体量详细拆解分析，归纳而言，仅以中心城区来看，更新规模体量达1.5亿方，其中成片工业用地转型空间为9000万方，旧住区改造产生的住宅体量约6000万方。

以全市范围来看，住宅的建面空间即可达1.6亿方（假设更新后容积率达3.0）。以15年全市住宅销售面积约2000万方来衡量，起码可以供应8年的成交量，除此以外，根据国际经验，成片工业用地再规划往往向复合型地产转化，预计也将解决部分住宅需求。

因此，尽管整体建设用地控制为负增长，城市更新的机遇还能为城市发展储能，按照规划，十三五期间，上海即将有5000万方的旧改计划，即平均每年推进1000万方旧改规模，占年销售总建面的50%，不同于以往以修缮为主的旧改模式，十三五计划重点在中心城区推开“拆除重建”的模式，这也意味着中心城区将会借力旧改释放更多空间，这也是我们认为城市更新需要重视的原因。

表：上海中心城区更新规模容量一览表

更具吸引力的政策有待跟进

近两年关于城市更新的政策密集出台，可见这一议题在上海政府工作中的重要程度。

通过梳理，我们总结得出上海旧改作为政府主导更新模式的代表，政策自上而下导向细致，但存在的问题在于，对开发商的吸引力不足：旧居民区都需要重新进行收储，对于二次开发而言项目获取不具市场优势；对于工业用地而言，原权利人除了重新收储之外，直接参与转型开发的三种途径均要求非常高的自持比例，尽管政策旨在保证更新质量，但无疑也加大了更新成本，要加快更新效率，则需要针对开发主动性设计更具吸引力的政策：例如对于旧住宅区的开发可加大一二级联动空间，而对于工业用地转型，可有金融化工具的介入，以降低前期成本。

潜在受益的企业

上海的城市更新需求日益迫切，政策端也在逐步放开，在市场化取地成本居高不下的背景下，对于房企而言是一大机遇。

一方面在上海旧改经验充足的房企，如新湖中宝将有望受益。新湖中宝布局上海旧改已经十余年，已开发明珠城、青蓝国际等项目，今年又通过收购进一步扩大在青浦区的布局，目前已储备旧改项目建面100余万方。

另一方面，在工业用地盘活层面，主要受益还是园区平台类企业。因为据今年的22号文，对于非区平台类企业而言，无论是转型为标准厂房类的不可分割转让规定还是转型为非住宅类经营性用地的高比例持有，再加上区县政府和全生命周期管理的要求，都将会对产业地产商的资金和招商构成很大压力，但对于园区平台类企业有差别化政策红利，传统的两桥一嘴、上海临港、张江高科也将打开增长空间。

表：上海城市更新受益房企

典型案例

近两年，随着硬件设施明显更优的新购物中心项目近年来日益增多，商业竞争日趋激烈，于是存量商场工程优化改造的案例逐年增多。

上生·新所

项目位置：位于延安西路1262号，地处“上海第一花园马路”盛名的新华路历史风貌区。由孙科别墅、哥伦比亚乡村俱乐部、海军俱乐部3处历史建筑、11栋贯穿新中国成长史的工业改造建筑、4栋风格鲜明的当代建筑共同组成。

项目概述：上升新所是万科在上海核心区域的首个城市更新项目。整个项目分两期更新，一期由69%的商务办公、14%餐饮、14%文化艺术和3%娱乐健身等生活配套组合而成。其中，办公和商业业态占比超一半。未来，上生·新所将打造成集办公、娱乐、生活、文化功能于一体的新型城市商圈和7x24全天候活力社区。建筑体量5万㎡。

改造前身：上海生物制品研究所（近百年前，它是供外籍侨民休闲娱乐的哥伦比亚总会；近70年前，它又变身上海生物制品研究所）

改造时间及改造方： 2016年，上生所主动腾退现有厂房，万科接管园区；2017年6月，上生所与上海万科关于延安西路1262号地块整体租赁开发项目签约并携手大都会建筑事务所OMA共同改造，改造历时709天。

项目重新开业时间： 2018年5月25日

开业后运营数据：出租率近90%。目前已有包括裸心社、稲城书店、PIRATA、相扑猫、The ER 中餐馆、Brew bear、POPOLO、MissSth等20多家品牌进驻。

项目改造后定位：集文创办公、购物娱乐、休闲体验为一体的开放式国际文化艺术生活圈。

项目特点：园区内哥伦比亚乡村俱乐部的游泳池空间主打泳池特色商业，一楼覆盖不同类型的品质餐饮。目前入驻餐饮品牌主要有PIRATA、相扑猫、The ER 中餐馆、Brew bear、POPOLO、MissSth等。值得一提的是，这里的Brew bear也是BrewBear旗下的第一家酿造体验店，其中有一个高达7米的酿造罐。