毋庸置疑，2018年是地产市场的寒冬，写字楼市场也不例外，供应量的持续高峰为主要一二线城市的写字楼市场带了近850万的新增供应，而仅去年第四季度，一线写字楼市场的空置量就已逼近百万，二线城市部分空置率高达近40%。

持续的新增供应所带来的巨大市场存量与高置的空置率致使写字楼市场，在未来很长一段时间内将持续面临巨大的去化压力。“盘活”存量在当下市场中，就显得至关重要。

而随着国家经济的转型，第三产业占比逐年攀升。作为人力空间的承载，办公市场也随之发生显著变化，如何吸引更多第三产业企业的入驻，就成为开发商盘活写字楼市场存量的第一步。

据美国NAIOP基金会的调查显示，在以知识密集型的第三产业中，受过良好教育、高技能的千禧一代和知识工作者对办公空间的要求不同于以往，他们不再满足于紧凑的空间感，更加喜欢更具互动性、协作性和社交活力的“活力”办公环境。

那么要如何让办公室充满活力呢？

这些曾经是联合办公专属的内容，正在成为原来越多传统写字楼的转型标配。

或许不出十年，世界上讲没有所谓的共享办公，因为一切办公的概念都是“共享化”的了。这其实也预示着，五年前开发的写字楼可能已经过时了。

激活公共空间

让建筑充满活力

公共空间是一座写字楼必不可少的存在，它的面积一般能占到总建筑面积的30%-40%，如此巨大的使用空间，自然成为了开发商填充“活力”的最好地方，而在公区增加一系列的使用设施，则成为空间开发的途径之一。

在美国，很多开发商在公区增加了一系列新兴的公共设施，包括屋顶花园、淋浴间、冥想室、宠物托管中心等。这些设施的共同元素是，通过提供更加便利的服务，吸引租户走出办公室享受工作之余的休闲时光，来激活公共空间的“活力”。

游戏中心

食品卡车

瑜伽室

显而易见，相对于传统设施只满足于基本的功能需求，新兴设施更加具有“关怀性”，注重对工作之外的生活与兴趣的关怀，在提供便利的同时，也注重对人们精神世界的解压与丰富。那么对于新兴的公共设施，人们的反馈又是如何的呢？

据美国NAIOP基金会的调查显示，在100位的受访用户中，70%以上的用户表示新兴的便利设施是十分有必要的，有些用户甚至反馈“屋顶花园以及户外的空间，对于一直在办公室的他们是十分重要的，因为那是唯一可以呼吸的地方”。还有一些用户则表示“健身房已经不再重要，因为每个人都有自己健身的方式，而淋浴间对于越来越多骑单车上班的人们来说，已经成为必不可少的存在”。

另一方面，对于开发商的调查则显示，91%的开发商和81%物业管理方认为新兴便利设施虽然不能迅速提升租金收益，但会显著提高写字楼的出租率。

一些经纪人指出，新兴便利设施可以加快租赁速度，这些便利设施可以被视为让租户 “对价格不那么敏感” 的优惠条件。另一些经济人则指出，合适的公共设施可以使中心区写字楼的租金价格比没有公共设施的写字楼高出10%至15%。

约有90%的受访开发商表示，计划在未来的开发中，将公共区域新兴设施的建造列如开发计划。在公共区域提供更多的便利设施，打造更活跃的公共空间已经被大部分开发商看作是写字楼的必需品，而不是奢侈品。

通过重新激发以前未充分利用的公共空间和提供便利的解压与活动设施来创造活力，可以吸引更多的知识型密集产业公司的入驻。那么，或许巨大的写字楼市场存量与高挂的空置率可以在公区便利设施的逐步完善中得以消化与降低。

共享公共空间

让社交更加活跃

“经济乏力，市场寒冬”的大环境下，不可避免的，租户对于写字楼的租赁成本将表现得更加“谨慎”。

另一方面，政府对于中小企业扶持的政策主流，令中小企业如雨后春笋般的层出不穷，而最终带来的是写字楼市场对小面积办公空间的更大需求。

随着共享经济的兴起，越来越多的开发商发现公共区域的“共享”化，对中小企业的吸引力越来越大。

几年前，许多诸如大型会议、接待室等设施都是由租户自行建造并专门使用，但越来越多的租户意识到这些空间大部分时间都闲置着，租赁和建造成本的投入并没有使其获得更多的收益回报。

于是，越来越多的共享会议室出现，既节约了租户的成本投入，也可以通过共享空间营造出一种人口密集的繁荣氛围。

共享会议室

另外，就像一些受访者所说“他们喜欢在公共空间与他人交往, 工作之余的交流令他们获得了更多不同行业的知识，这很有趣"。突破四壁的开放式共享办公空间确实更受高知分子与千禧一代的喜爱。相对于死板沉闷的办公室氛围，无界限的社交与敞开的办公环境令他们的思维更加开阔，感觉更加舒适。

而对于很多中小型企业租户，他们确实会在审计期或者夏季实习生密集的时候，需要更多额外的办公空间，以应对此类人员的临时"激增"，同样，它还可以为临时工与出差人员提供充分的外溢空间。

一些受访者表示“共享办公区允许较小的租户租赁较少的空间。它给同事们另一个聚集的地方,人们在那里休息、喝咖啡, 开小型会议”。

因此，公共区域的共享办公空间成为了很多第三产业中小型企业租户节约成本的硬性需求。

从开发商角度而言，这种公共区域的共享空间也带来了收益的提升。当下，自由职业者的越来越多，他们不需要固定的办公地点与较大的办公面积，他们只需要一个座位和一个社交的空间，共享的办公空间完全可以满足这些需求，它可以带动与引发一群独立工作的人之间的社会交往,他们通过分享创业的价值观与偶然发生的协同工作，以获得潜在商机与发展。

在接受调查的开发商与物业管理方中, 46%的人表示, 他们提供或计划在自己的写字楼中提供共享空间。有趣的是, 实际运营的物业管理方比开发商更看好共享的概念, 相较于开发商的21%，有38%的物业管理方表示, 开发商确实需要在其写字楼内提供共享设施与空间, 以保持竞争力。

在去化的压力下，写字楼需要从实用和单一的办公用途转变为工作、交流以及社交的共享空间。更有活力的公共区域成为了写字楼中社群的形成与运营的承载空间，同时这也使办公室成为了人们办公与休闲兼具的欢乐空间。

多样的租户活动 

让楼宇运营社群化

在接受调查的开发商与物业管理方中，50%以上的受访者表示他们确实为租户提供了一些节目或社交活动，87%的受访者表示他们目前正在计划提供租户活动。

一位旧金山的开发商说“他的公司提供大量活动，包括音乐会，体育比赛，博览会等等，租户非常喜爱以及欢迎这些活动”。调查显示对于租户，特别是拥有千禧一代员工的租户来说，活动已经成为必要。

写字楼大厅的艺术展览

公区马拉松

爬楼梯日

租户活动的频率因活动类型而定，例如假日活动，一般每年会举行两到三次。还有不同季节也会举行不同的活动，比如夏季的烧烤节，春天的运动会、冬天的瑜伽日等等。但更多的受访者希望这些活动是全年举办，比如在多伦多, 一位物业管理方指出, “更多的租户想要更多的节目与活动”。

在格鲁吉亚, 一位开发商指出, 小规模活动每天都在进行, 大多数活动都是为了满足租户的需求。他说, “大厅过去是安静的、像画廊一样的地方, 但现在他们不同了, 各种活动让大厅充满了活力”。

写字楼的共享空间是社交的承载空间，也是写字楼内社群的运营空间，而各种租户活动则成为了写字楼社群的集结与运营方式。

对于租户，社群的合理运营可以为企业增加更多的商机，为工作注入更多的活力，更为吸引和留住员工增加了砝码，而另一方面，在活动的组织与进行中，租户与物业管理方由于更多的接触而变得更加“亲密”，无形中写字楼的整体管理变得更加融洽与便捷。

办公不再单一 

让功能丰富化

荷兰的一家调查机构曾经做过一个访问，主题是“你最想在哪办公？”访问得出的答案五花八门，排名前五位的理想办公地点分别是：公园，咖啡厅，家，酒店，火车站。

遗憾的是，前五名的理想办公地点中并没有办公室，而对于酒店和火车站，很多受访人表示，“人来人往的环境反而能令他们更加专注于工作”。事实上，研究表明人们确实在火车站、酒店大堂更容易进入工作状态。基于此，酒店式办公与公寓式办公的概念逐渐开始出现。

如阿姆斯特丹一家策划公司，就打造了一家酒店式办公室。除了常规工作空间以外，员工可以在大厅、开敞厨房及吧台完成工作。

在这里工作，人们的观念也会发生变化，如午餐不再是单纯的午餐时间，午餐中也能学习并受教育，或早餐也不再是单纯的早餐，早餐时间没准会讨论交流出一个新的品牌，同时，员工与客户之间也有了更多的交流，如此一来，这个酒店让办公室充满了活力与激情。

在这个时代下，办公室可以不仅仅是办公室，它可以是厨房，也可以是卧室，而办公桌也可以不仅仅是办公桌，它可以是吧台，也可以是餐桌。

这个时代赋予了人们不同的个性与追求，而承载人们的空间自然也就被赋予更多的可能性与灵活性，不再拘泥于单一的形式与功能，或许将是未来写字楼呈现给我们的不同面貌。

办公室中的厨房

当然，无论是设施还是活动，都离不开资金的注入。那么对于这部分成本，开发商与物业管理方是如何应对的呢？受访者给出了答案：

很多开发商表示，对于中心区的写字楼或者位置稍微偏远的甲级写字楼，可以通过提升租金来消化设施与活动的投入成本。由于优越的交通优势或者硬件水平，大部分租户愿意为项目的改造买单。

但对于相对 “偏僻”的写字楼，租金的提高则有可能适得其反，因此让第三方服务商运营就成为很多开发商的选择。设施与活动成本的投入在每座写字楼自身硬件优势与不同预算的分摊中得以平衡。

结语

对于当今企业而言，吸引和留住人力资本是一场核心革命。过去，吸引人力资本的方法是提供更宽松的工作条件，包括休闲着装规范、灵活的工作时间等。但当这些成为常态，人力资本的竞争就将转移到另一个层面 -- 工作场所。为了使办公空间在当前市场上具有竞争力，它必须更符合劳动者的要求，办公功能不再单一化，拥有活跃工作场所的便利设施以及充满激情与活力的社交空间已经成为办公市场的发展趋势。