随着一二线城市优质土地日益稀缺，存量物业的升级已成为商业地产的新战场，各大开发商纷纷涉足其中。近两年上海涌现出不少值得借鉴的存量商业改造案例，如上海世茂广场、三林印象城、新天地广场、长风大悦城等，它们无一不是业内津津乐道的话题，即将重新开业的华润时代广场、tx淮海剧汇、上海广场等项目也同样值得关注。本期带来的是印力上海的三个存量改造项目。有趣的是，它们的改造形态既有收购改造，也有租赁运营升级。

细数印力上海近两年开业的商业项目，我们发现存量商业的改造升级占据了大半，尤其是三林印象城、集LifeBazaar畹町坊和滨江道，呈现了三种不同形态商业项目的改造案例。 

年销售额近10亿 上海三林印象城改造开业一周年

上海三林印象城是印力集团在上海首个开业的印象城，于2018年10月开业，这是一个定位社区家庭消费的购物中心。目前项目已经营一年，实现总销售额近10亿元、总客流近1500万人次、总车流超100万辆、会员近10万。

三林印象城位于东明路、永泰路路口，其前身为三林城市商业广场。三林城市商业广场自2009年对外开业，由上海地产集团投资，建筑面积16万平方米，由办公楼、假日酒店和购物中心组成，当时主力商户有苏宁电器、第一食品、沃尔玛、宝大祥等，但由于各原因运营不善，经营不久便开始有商户撤出乃至空置。直至2017年深圳市信城不动产有限公司通过上海联合产权交易所网上交易平台以挂牌竞价方式获取了“上海三林城市商业广场”项目，之后印力集团联合信城不动产将其改造成为目前的三林印象城。

三林印象城在结合项目定位的基础上，联手国际设计团队HASSELL，仅用了一年多时间，对原先的三林城市商业广场项目硬件方面进行了多个维度的改造和升级。

首先，基于项目原有形态重新打造连贯开放的公共空间，改善动线以及可达节点，例如增加主楼与小楼之间的人行天桥。在商场外部，开发商将建筑及景观设计无缝结合，开放空间可全天候举行各类表演及文娱活动；商场内部则在建筑入口区及中庭部分，打破竖向及横向空间，将直梯与扶梯移位合理分布，使空间流动感更强，动线更顺畅。

除此之外，原先项目的绿化带较深，主入口的广场面积也相对较大，可视性和到达性都不佳。改造后，三林印象城新设一个连接街道与地下区域的下沉式广场，打造一个地标性的入口，直通地下一层的物语食集。

三林印象城商业面积约10万平方米，目前进驻品牌超过200家，以CGV影城、卡通尼乐园、西西弗书店等品牌作为主力店和次主力店。三林印象城更有大量品牌为浦东首店，例如CGV影城、星聚会KTV、凑凑火锅、暗恋桃花源七代店、上井、石物恋、NOME旗舰店等，盒马鲜生是三林地区的首家新零售超市。

  老建筑旧改社区商业 开发商自营生鲜小市集

与10万方的三林印象城不同，集LifeBazaar畹町坊是一个小体量社区商业的旧改项目，属于印力的集LifeBazaar产品线。项目位于上海闵行区的畹町路、洱海路路口，距离莘庄地铁枢纽约1.5公里，交通主要倚靠公共交通和自驾车，外来客源相对较少，目标客源主要是周边的居民。

项目前身是一栋相对陈旧的商业建筑，原租户主要有田园私房菜、海尚巴黎KTV、桌球和如家快捷连锁酒店等，无论是建筑形态、外立面、业态还是品牌都较为陈旧和杂乱，整体档次不高。

印力上海作为运营方整体长租了该建筑，并以“集Life Bazaar”的品牌理念对建筑进行旧改更新，改造原有老旧建筑形态。开发商在室内采用敞开式布局，打开了二楼中间区域并设立电动扶梯，尽可能使空间通透，并且采用室内步行街为主题，营造休闲、轻松的商业氛围。除此之外，开发商还将原有高层空间改造为富有活力的青年公寓，并配备天空运动场。在整个商业区域，设计社区关怀服务设施、卫生间设计儿童及女性关怀服务设施，突出社区商业的服务理念。

项目建筑面积约2.6万平方米，为地下一层，地上五层格局，配备有近590个停车位。其中地面一、二层为社区商业，商业面积约1万平方米左右，主要业态为餐饮、儿童与生活配套；三至五层为青年公寓朗诗寓，公寓的总面积在9400平方米左右，为25-35平方米小户型。对于社区商业项目来说，青年公寓的年轻客群能够对餐饮业态提供稳定的消费。

作为社区商业，需要满足的是居民日常生活所需，最接地气、消费频次最高的莫过于菜场。作为小体量旧改升级项目，为寻求与周边竞品项目的差异化，弥补综合体项目对社区服务的便利缺陷，印力在集LifeBazaar畹町坊自营了生鲜市集“畹町小市集”，这也是印力上海首次尝试自营菜场市集。

畹町小市集位于畹町坊一楼，拥有独立的沿街门面，同时也与商场相通。畹町小市集是一个现代化新型菜场业态项目，总面积仅1100平方米，却几乎容纳了各个品类，蔬菜、水果、水产、禽类、各种肉类、五谷杂粮，一应俱全，并且以开架式陈列，生鲜商品明码标价、整齐摆放。同时场内还引入了10多个档口，经营各种熟食配菜和早点小吃，能满足居民的基本需求。  

保留建筑原有风貌 滨江道变身现代商务场所

滨江道In-Bund是印力上海联合德普置地倾力打造的城市焕新项目，项目位于陆家嘴北滨江段，这里曾是新华码头工业建筑遗存的重要部分871-872号仓库，原仓库建于1938年，随不同时代的使用功能曾多次进行改建，80年来历经日本邮船、上海港务局、国际游艇会所等不同阶段，如今成为了滨江道In-Bund。

项目是一个从中间一分为二，且左右完全对称的三层建筑，总建筑面积1.2万平方米。建筑外部最大的特点为两侧的外置混凝土楼梯及坡道，功能感极强。印力在原有结构上进行改造，最大程度保留了建筑原有风貌，保留了坡道设计，同时将外挂楼梯拆除并整合到了内部中央大厅。既保持了部分建筑的初始结构，又更大化发挥了楼梯的作用。

已经褪色、掉落的原始墙面，被重新贴上深红色砖块，并呈现出多种拼砌工艺。凸出的金属阳台，让平整的立面更加跳跃，也让整个建筑看起来更具工业感。新的建筑立面采用中空LOW-E玻璃、MIX镂空预制陶砖等新型材料，提高隔热、隔音效果，符合现代办公的需求。

老建筑内部最大的特点为八角形立柱，整体采用无梁楼盖系统，巨大的八角柱帽成为建筑内部很强的符号特征。印力上海为保留建筑原有风貌，并满足当代商业与办公需求，在保留原有建筑标志性梁柱的同时采用新材料和新结构改造，通过空间的再次划分，形成开放式公共空间。一楼进行了内退设计，形成特有的骑楼风格，弱化了室内与室外概念的同时，留出了更多人行交互空间。

通过印力上海与德普置地的联手打造，滨江道已经变身为结合历史风貌与现代物业条件的办公楼。滨江道正在公开招商，进驻企业将以金融服务，咨询机构和文化创意企业为主。

（来源：筑梦师）