在经济下行、开发投资量过大、商业竞争加剧的多重因素影响下，国内的商业和商务地产发展正面临着令人忧患的严峻局面。行业平均收益率极低，回报跌破往年水平线。而对于新增的持有型物业，运营经营利润大都为负，尤其是沈阳、成都、天津等二线城市写字楼的空置率居高不下。

缺钱还是缺运营？

除了整体市场存量居高不下之外，中国商业地产“重开发，轻运营”的传统模式更是导致低回报的核心原因，据悉，目前大多数的物业持有者都面临着运营能力不足的现实问题，从而导致业主方“钱紧”，而与此同时，对于怀揣支票的资本方来说：亦亟待可以创造有保障的稳定收益，提升运营增值资产的服务商。

在目前市场环境下，业主方与资本方的需求空缺所形成的庞大市场，已成为商业运营方崛起的绝佳良机。但并非能够轻易进入，因为市场痛点的背后是对专业实力的硬性要求。需求的双方可称为这个时代最具智慧的两类人群。如果不能比业主方更懂建设与运营，不能与资本方对话运作经验，根本无法得到如此精明的双方青睐，并委以重任。

越是艰难的市场，越是出高手的市场。

这两天在成都见了几个供职于商业地产标杆项目的朋友，都为成都商业地产的寒冬而感概，即使目前运营良好的项目也表达着对未来不确定的隐忧。唯独明宇集团张建明董事长兴致勃勃地说：我觉得机会来了！

他坚定的看好这次市场调整的机会，昨天下午（1月20日）对外发布了他思考多年的ECOFI战略。这是在明宇18年专注酒店和办公等商务地产改造、开发和运营经验基础上，可以对外输出的一套集工程规划设计、建设管理、运营管理、金融服务和互联网科技于一体的全链条商务地产运营解决方案。现场与平安信托、中建二局三公司、三亚创新房地产开发有限公司等多家资本方、建设方和项目方合作签约，全面启动商务地产运营管理的管理输出。

 地产下半场，钱要靠运营“抠”出来

如果说地产上半场是规模“扩”出来的，那下半场就是运营“抠”出来的。

最新发布的经济增速大幅度下降，2016年甚至未来相当一段时间，中国经济将不复当年高速增长的盛景。对于商业和商务地产而言，存量资产的盘活利用将是市场的攻坚方向，利润将来自于全链条效率的提升，而成本控制能力、专业运营能力和资源整合能力就变成下半场的核心竞争力。

严格的讲，国内商业地产管理还处于较粗放的阶段，真正善于“抠”的企业并不多，而四川的明宇集团可以算得上是资产运营上的佼佼者。18年来，明宇已投资、建设、运营的地产项目超千万平米，全国运营多家高星酒店和写字楼，目前已进驻城市有北京、成都、长春、南充、西双版纳、喀什、巴黎。

这家始终专注以酒店为主业的商务地产开发运营的企业，似乎从创业开始就为地产下半场做准备。他们从成立开始，就在在旧有物业改造、烂尾楼盘活、城市核心区自投自建三大业务上充分实践、修炼内功。

成都明宇尚雅饭店，作为租赁改造型代表项目。2009年，明宇租赁在成都锦江河畔的川投大厦“公寓楼”部分。以高度的商务楼宇改建、营运专业为支撑，将“公寓楼”部分改造为五星级“明宇尚雅饭店”，使整体项目形成甲级写字楼与五星级酒店联动营运模式。在清水房的基础上，投入改造后年创造的净现金流达数千万元。酒店营运后，该写字楼的出租率水平亦得到迅速提升。

明宇金融广场，则是业界公认的自建、自营商务地产标杆。2008年，在成都东大街逆市拿地，2009年开工建设的“明宇金融广场”这一超高层建筑是集五星级酒店、超甲级写字楼、精品商业、国际会所为一体的“全服务链标杆商务楼地产项目”，运营1年即创造年净现金流上亿元的经营水平。项目资产亦实现数倍增值。

 

与成都地产圈内朋友了解，张建明起家于家电行业，微利模式练就其高超的成本控制能力，这使得他在酒店等商业物业成本投入方面更能体现务实型，花更少的钱获得更大的利润，而不是一味的满足政府形象要求，所以明宇豪雅酒店五星级标准建造成本远低于动辄12000-18000元/平米的国际级酒店，在当下的经济环境中，卖出的房价不比国际五星低多少，因此在坪效指标上远高于竞争对手。

同时张建明还有一个特点就是“技术控”，据说成都每开一家外资五星级酒店他都会亲自去看项目的工程机电和能源设备。正是这种成本控制能力和技术追求，使得项目从建造成本和后期能耗等方面都领先于同类项目。比如明宇金融广场用电负荷控制在42瓦/平米，大大低于同类建筑的80-100瓦/平米的水平，而目前五星级酒店的能耗占收入的比例明宇已经控制在小于5%，而目前行业平均水平在8-12%。

让商务地产回归投资的本质

说到运营管理的输出，在商业地产的领域玩家逐渐增多，阳光新业、万达、中粮大悦城等都已上路，而在以写字楼和酒店为主的商务地产领域，明宇所遇到的竞争对手似乎不多。

“明宇做商务地产18年，所犯过的错误和交的学费要用数亿元来计。我们一步步吸取教训总结经验，ECOFI就是明宇这些年实战磨砺和智慧结晶“，张建明告诉在场的嘉宾。

在过去的18年里，明宇专注综合体、酒店和精品商业等项目运作，从成本管控、资源整合、品牌运作和互的联网平台等方面都形成了较强的竞争优势。

在这其中，无疑实战经验和资源整合管理的能力是最重要的。

实战经验形成大数据的积累和分析能力，这是专业取胜的关键。在18年运营之中逐渐形成了基于建造标准、产品标准、机电设备运行、用户端等方面的数据库及分析工具，比如近30个项目长期记录监控下的设备运行数据库，还建立了明宇泛会员体系，全面跟踪采集记录会员消费行为。在掌上科技应用方面，采用自动化楼宇控制系统，既能实时监测记录楼宇设备运行情况，又能一键控制楼宇电力等机电系统；同时建立社区O2O体系，以酒店为核心，将酒店融入社区生活，构建2KM半径生活圈；提供写字楼从租赁、装修到金融服务的一体化产业链服务，构建交易平台。

所有的这些，明宇的出发点只有一个：实现单位面积里的回报最大化。

而这恰恰也是资本方最看重的。在商业地产估值模型中，越是成熟市场越是采用收益还原法，项目最终价值是与项目每年贡献的租金或者净现金流有关，增加单平米收益与控制成本同样重要。

在管控体系上，他们立足找到总成本、产品市场价值实现以及客户体验三者的共赢，研发出一套基于商务消费行为研究和大数据分析DOMS系统，并通过对投资决策、规划设计、建设管理、成本控制、营销管理、招商运营、财务金融、项目整体管理的全程管控，从而实现项目精准定位和精细化管理的先进工具。

对于这种模式，张建明并未简单的归为“轻资产“模式。“我们不是简单的轻资产模式，我们也是投资者。”明宇控股可以作为劣后投资者进入ECOFI项目，同时整合金融机构和其他投资机构。而这一模式也颇受合作方和机构投资者的认可。会上平安信托相关负责人也表示会与明宇ECOFI进行更深度的合作。

（来源于：商业与地产）