2016年三季度，住宅市场持续火热的同时，国内商业地产“类REITs”的资产证券化产品发行规模也屡创新高。中国金茂以北京凯晨世贸中心为目标资产，发行40亿商业抵押贷款支持证券（CMBS），北京银泰中心抵押型“类REITs“融资规模75亿元，“高和萃-单套资产权益类私募REITs”3天时间完成发行。基准利率下行，租金收益超过负债成本，杠杆工具开始变的有意义。

国内资产证券化“类REITs”产品，无论是先前大获成功的“中信启航专享资产管理计划”还是近期以商业物业抵押债权为标的资产的CMBS产品，其运作模式均为将开发商或物业持有者所持物业资产装入SPV，以实现商业物业退出为目的，与主动投资管理的REITs运作模式大相径庭， 但确弥补了在政策税收都不完备的条件下的市场空白。

资产证券化发展至今，在海外备受地产商推崇，与商业贷款、CMBS为商业地产主要的融资形式。在境内，房地产企业IPO、企业债受到严格控制，目前大多数商业地产开发商较多的依赖银行、信托等间接融资途径，资金成本高企，IPO、资产证券化等直接融资途径尚未完全打开，使目前开发企业有较多优质资产沉淀在资产负债表中。于开发企业而言，资产证券化可打通企业融资途径、降低企业融资成本，于投资者而言，可拓宽居民投资渠道的途径。而企业一旦找资产出表的途径和方法，将对商业地产的整个发展模式产生深层次的影响，甚至可能彻底颠覆现阶段商业地产的发展模式。

2015年，全国共发行资产证券化产品6,032.4亿元，同比增长84%。其中，信贷ABS发行4,056.34亿元，同比增长45%，占发行总量的67%。企业资产支持专项计划（以下简称“企业ABS”）发行1,941.06亿元，同比增长384%，占比32%；资产支持票据（以下简称“ABN”）发行35亿元，同比减少61%，占比1%。企业ABS产品中，以融资租赁资产、公共事业收费权以及应收账款为基础资产的产品发行量较大，分别为551.94亿元、484.79亿元和244.38亿元，分别占企业ABS发行总量的28%、25%和13%。除上述大类资产外，信托收益权类产品发行177.45亿元，占9%；小额贷款类产品和不动产投资信托类产品（REITs）分别发行140.48亿元和130.85亿元，均占7%；企业经营性收入类产品发行额75.4亿元，占4%；企业债权类产品发行额42.45亿元，占2%；由保理融资债权、两融债权、股票质押回购债权及公积金贷款组成的其他类产品合计发行93.32亿元。

如上图所示，目前涉及商业地产的资产证券化产品主要以海印股份等为代表的信托受益权类以及以中信起航等为代表的不动产投资信托类产品，但总体而言，该两类在企业ABS发行中所占比例较少，和国外相比，有较大发展空间。

目前商业地产资产证券化主要 受商业地产税收、法律等各方面制约，目前商业地产大多以企业资产支持专项计划的形式实现，规模小。目前和国外较为成熟的资本市场相比，在SPV的破产隔离、投资者的门槛等方面有较多限制，也受到估值、基础资产、企业资信评级、增信等方面的影响。但以中信启航、苏宁云商等为代表的产品在交易结构等金融创新方面进行过一些尝试，要进行资产证券化的商业地产提供了较好的借鉴。

第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司高级董事黄国钧指出，资产证券化发展渐趋天时、地利、人和，将推动国内地产以及金融业的创新发展和国际接轨，是市场导向所至，大势所趋。中国市场的发展前景很大，未来可以和美国相比甚至比美国更大，这主要因为中国的房地产市场更大，只是这方面还需要政府、企业以及中介机构更多的探索。

来源：高力国际、第一太平戴维斯

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