-导读- 未来商业地产将逐渐出现分化、整合，运营管理能力也将成为核心竞争力。只有那些发展具有可持续性和拥有强大运营实力的运营商才能在打破行业发展瓶颈，脱颖而出，收到资本市场的认可，最终借助资本的力量加速发展。走过十个春秋的大悦城就深谙这一道理。

近年来，商业地产寒冬似乎悄然降临。一面是市场存量巨大，同质化严重，结构性问题突出；一面是消费升级裹挟着电商来势汹汹，一时间红海甚嚣尘上。2015年底，全国主要城市商业综合体存量面积达到了3.6亿平方米，2016年以后有望突破4.3亿平方米。在巨大的市场存量中，由于普遍缺乏优质运营实力，大多数商业如履薄冰。

而另一方面，如果我们用资本的视角来审视整个行业的话，不难发现：这些年来，国内房地产开发商的市值普遍要比物业估值要低，有的甚至还低于账面价值。与此同时，受市场因素的影响，中国房地产开发商的整体杠杆水平持续提高，但由于估值低迷，股本融资并不具吸引力。这导致了很多投资者都对商业地产行业的投资持谨慎态度。因而在遭遇寒冬的当下，地产商对于融资模式的追求和探索从未停止。

然而事实证明，未来商业地产将逐渐出现分化、整合，运营管理能力也将成为核心竞争力。只有那些发展具有可持续性和拥有强大运营实力的运营商才能在打破行业发展瓶颈，脱颖而出，收到资本市场的认可，最终借助资本的力量加速发展。

或者说，强大的运营能力将成为决定商业突破重围的关键。走过十个春秋的大悦城就深谙这一道理。

十年磨一剑

为轻盈起飞积蓄能量 

大悦城作为中粮集团着力打造的商业体，从西单大悦城问世至今，已经悄然走过十年。从最开始的做项目、做行业、做品牌、做布局，到近年来做管理、做体验、做创新、做价值，大悦城以“客流经营”为核心的中产阶级经济学已在行业内独树一帜。

在过去的10年发展中大悦城以稳扎稳打的策略塑造了很好的品牌，截止目前，已在北京、沈阳、上海、天津、烟台、成都开业7家Shopping Mall，杭州大悦城也已进入项目筹备期。

自2007西单大悦城问世之初，大悦城就确立了“18-35岁新兴中产阶级”这一明确的客群定位。并在随后的经营中，大悦城始终坚持“年轻、时尚、潮流、品位”的商业定位；始终坚持“经营客流”，深耕会员经济；始终“强运营、重服务、勇创新”的发展思路。大悦城由此成功在一二线城市站稳脚跟，成为具有行业引领性地位的商业体品牌。

2016年上半年大悦城购物中心各项运营指标保持持续上涨，销售额近66.8亿元，同比上升23.2%，客流达6400万人次，车流量超412万车次，同比上扬33.4%。商业整体平均出租率95.08%，租金同比增幅14.0%。在行业似遭遇寒冬之际，大悦城业绩能够依旧保持较高速度增长，正是源于十年来的匠心打磨的强运营实力。

积累（Accumulation）

十年沉淀管理模型，形成特有的商业管理体系

十年来，大悦城捕捉行业细微动态，从产品、消费者、数据研究、财务管理、管理团队五大维度出发，构筑商业模型；从商业管理的研策、招商、推广、运营四个管理维度出发，根据大悦城在运营过程中出现的问题，制定并细化43项商业运营操作指引。

来源：中购联

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