导读
亚洲市场上活跃的REITs共计141支，总市值近2,096亿美元。虽然中国大陆尚未形成严格意义上的REITs市场，但新加坡和香港已经走在了前面，新加坡已经发行了36支REITs，香港也上市了10支REITs，两个资本市场各有优势。
REITs诞生于20世纪60年代的美国，20世纪90年代后，REITs进入高速发展期，几乎每年都有新的国家立法开展REITs市场。目前全球上市的REITs共计约800支，几十个国家均引入了REITs架构，覆盖美洲、欧洲、亚洲、大洋洲，既有发达国家也有发展中国家。
其中，亚洲市场上活跃的REITs共计141支，总市值近2,096亿美元。虽然中国大陆尚未形成严格意义上的REITs市场，但新加坡和香港已经走在了前面，新加坡已经发行了36支REITs，香港也上市了10支REITs，两个资本市场各有优势。
来源：彭博数据库，戴德梁行估价及顾问服务部整理
与中国相关度较高的新加坡和香港REITs市场成为了中国企业及投资者关注的焦点。研究数据表明，截至2016年第三季度新加坡和香港市场上的REITs品质良好，其负债均不超过资产总值的45%。新加坡市场上的REITs分派收益率略高于香港市场，达到了6.8%，比香港REITs高出0.6个百分点，与历史一贯表现相符。香港与新加坡REITs整体均呈现折价状态，每基金单位市价较每基金单位资产净值水平折价率分别为33.2%及3.5%。
对关注中国REITs市场发展前景的企业及投资者，成熟市场上REITs产品的财务数据特征对中国未来发行真正的REITs产品有一定的启示意义。对那些想要“走出去”的企业及投资者，持有中国大陆物业的海外REITs的产品结构与市场表现则更具有参考意义。
REITs在中国的发展路线图
尽管中国完整意义上的公募REITs产品还没有完全设计出来，但这是一个趋势：中国市场上已经出现了数起具备REITs特征的不动产资产证券化的案例，例如苏宁云创、中信启航、北京银泰中心等一系列“类REITs”产品。国务院近期也出台了相关文件，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点，鼓励和支持REITs的发展，有力地推动了中国开辟真正的REITs市场。
与此同时，中国的企业也积极地参与着全球REITs市场。一方面，许多在新加坡和香港上市的REITs都拥有位于中国大陆的物业。根据戴德梁行的统计，目前已有69个中国大陆地区的物业注入到香港和新加坡的合计15支REIT当中。举例而言，香港的领展房地产投资信托基金买下了北京的欧美汇购物中心和上海的企业天地1、2期，而来自新加坡的凯德商用中国信托在中国大陆拥有11座大型购物中心。另一方面，中国企业也在积极将自己拥有的物业打包成REITs产品，并在香港和新加坡上市——北京华联商业信托与中国运通网城房地产投资信托就是最新的例子。
来源：《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》、《探索中国房地产投资信托(REITs)：机遇与挑战》
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