科技前进的脚步从未停止，经过逐年的探索，如今飞速发展的智能科技和智能产品充斥着人们的生活和工作。特别是工作领域，智能化未来办公越来越多被提及。

今年5月份，仲量联行发布了《2020年办公楼市场展望》的系列报告。在对12个国家的7000多名企业员工进行办公环境、现状与预期的调查后，该份报告深入解析亚太区未来几年里办公楼市场的格局，并倡导企业主动充分迎接办公楼市场格局的变革。应该说，仲量联行对于智能化未来办公灵动空间领域的研究，在国内是比较超前的。

仲量联行中国企业不动产服务部全球董事、华北区董事总经理张莹先生

究竟什么是智能化未来办公？未来办公以后将会有怎样的发展？什么样的办公空间才能不断满足企业的需求……带着一系列的问题，仲量联行中国企业不动产服务部全球董事、华北区董事总经理张莹先生接受了腾讯房产成都站的对话。

张莹不仅系统论述了“未来办公”等一系列灵动办公理念，还从中国房地产投资的角度对办公物业进行了当前情况下的投资分析，包括对成都办公楼市场的看法等，让人对成都商业地产投资有了新的认识。他还认为，智能化未来办公是新事物，也是大趋势，不仅仅是科技化的办公，更包括人性以及管理理念的进步。未来办公不仅仅是科技化还包括人性以及管理理念的变化。

腾讯大成网：据我们所知，仲量联行率先在重庆分公司引入了灵动办公的理念，成为整个华西地区首家移动办公的企业，请问关于“未来办公”有哪些趋势呢？

张莹：灵动办公理念在行业内讨论了很多年，真正去做的企业很少，仲量联行一直在这个领域有研究，“未来办公”的趋势主要有三大关键词：一是科技，加速器和孵化器等空间类型将成为创新战略的重要部分；二是人性化，不仅是工作的场所更可以是聚会的场所，在人性化设计基础上融入更多的互动元素；三是管理理念的变化，“未来办公”除了提供更多的智能服务外，对管理人员的理念也会有一定影响。

腾讯大成网：什么样的办公空间才能不断满足企业的需求？

张莹：仲量联行前不久发布了《办公空间，重新构建》的报告，里面指出网络连接将比以往任何时候都重要，软件、数据存储和数字基础设施将越来越多地通过云计算服务进行访问，包括科技、人性化设计、财务的运作以及良好的运营管理等，都是一个优秀办公空间的构成要素。

腾讯大成网：仲量联行对于“未来办公”领域的研究，接下来有怎样的规划？

张莹：在办公领域参与者有企业用户、开发商、投资人，仲量联行在“未来办公”领域一直在从不同层面协助不同角色的参与者，让“未来办公”朝着它应有的趋势和方向发展。房地产需要科技化的创新更需要管理理念以及服务理念的进步。

腾讯大成网：您刚刚参加了2017夏季达沃斯论坛，贯穿本次夏季达沃斯论坛的关键词显而易见：“科技”、“创造”和“创新”。作为参与此次论坛为数不多的房地产机构代表之一，仲量联行对于房地产创新如何看待？

张莹：仲量联行作为唯一参加达沃斯论坛的国际房地产顾问公司，一直保持着与其他行业领先者的碰撞与交流，也一直走在创新的道路上。比如我们做了一个叫做“地产搭档”的网站，以后将集纳全国所有的办公物业，为需求方提供定制化针对性的臻选方案，这是目前我国唯一一个比较能够准确找到办公物业的线上租赁平台，这就是自我创新后的成果。又比如一直在研究的“未来办公”，仲量联行采取了很多创新科技的手段，比如在很多办公室，我们员工不再需要工卡，用手机验证身份即可进入办公区域等。创新不仅仅是科技感的创新，更应该是管理理念以及服务理念的进步。

腾讯大成网：对于目前中国的房地产投资市场您如何看待？国内投资资本和国外的占比是怎样的？为什么？

张莹：今年上半年，中国房地产投资市场延续了火热的态势。仲量联行数据显示，上半年国内房地产投资交易量总额约为610亿元，同比上涨9%。其中，国内资本的活跃度大幅提升，占上半年整体投资交易量的84%，可以说是主导了商业地产投资市场。主要原因一是在于中国加强了对海外投资的政策监督，导致很多资金回流至国内市场；二是外资进入中国渗透得还不够，只在北上广深成都等投资机遇相对更有保障的城市；三是国内对于外资外汇的进入也有一定程度的控制。值得注意的是，办公物业依然最受投资者青睐，占整体交易量的52%。

办公物业是核心物业之一成都的办公楼市场未来会有更大的潜力和价值。

腾讯大成网：为什么办公楼物业依然最受投资者青睐？

张莹：在办公物业领域，各方融资手段不断加强，使得长期持有办公物业变得可能，这对于企业用户而言将带来更大的价值。房地产业一直是在向金融业过渡的过程，办公物业的租金收益和租户构成已经发展到比较清晰的程度，它有一个很好的金融属性基础，可以做成一个很好的证券化产品推向市场，应该说许多投资者看到了这个机会。

腾讯大成网：在当前情形下，对于普通的个人投资者，什么类型的不动产相对而言最具投资价值？

张莹：房地产相关的投资目前而言还是比较稳定的。具体而言，国内要选择“三核”：核心城市、核心地段、核心物业。核心物业就是指优质物业，特别是商用物业类型，办公楼、高端公寓等，这些已经开始作为证券化产品进入金融市场。另一方面，优质的海外资产也是一个途径，毕竟美元保值增值性能很强。选购海外资产要注意选择了解的企业和了解的产品，仲量联行在前几年就开辟了海外投资业务，也是一个选择。

腾讯大成网：关于此次成都超甲级、甲级办公楼评定工作，您如何看待成都的办公楼市场？和一线城市有何差距？

张莹：目前，成都已经有了相对规范的办公楼评级标准，这在国内来说是开先河的，很有可能会带领中国办公楼标准的制定，对全球办公楼楼宇未来变革的方向可能都会产生影响。当然，成都的办公楼市场与一线城市也有一定的差距，租金的差距、供应量的差距、产业结构的差距等。在成都，办公楼市场受到政府重视，优质的开发商、优质的投资企业、优质的企业用户以及像仲量联行一样的专业房地产服务和投资管理公司共同参与共同推进，成都的办公楼市场在未来将会有更大的潜力以及发展。

（文章来源：腾讯房产）