商·道

2019商业地产处于怎样的发展阶段呢？在这样的阶段商业地产中的各个角色又该如何去拥抱市场实现共赢呢？

    
      带着这一系列问题，我们来到了INSITE盈石，走进了成都市楼宇经济促进会副理事长、楼宇经济天府学院客座教授、盈石（成都）总裁许学军的办公室。在许总清晰的解答中，我们认识到了商业地产所处的时代，看到了盈石大胆拥抱商业地产每一个新变化的态度。

谈盈石：竞争需要差异化

盈石，是2003年创立的中国最早的商业地产顾问品牌，2008年美国大型私募基金黑石成为战略投资人成立盈石中国，至今盈石已从商业地产咨询顾问的身份蜕变成为商业地产资产管理人，是中国最早涉足商业地产的运营管理机构并在全国主要城市战略布局。深耕商业地产已有16年历史，业务涉及20余个城市，约50个商业地产项目，其发展又有何竞争力？这种竞争力带给其服务的商业地产项目又是怎样的一种助推力？

竞争力：从自身到商业体

许学军2009年从擅长的零售与餐饮领域，转行到商业地产，加入盈石。在10年的盈石历程中，他成功主持了大悦城及其他知名商业项目的预开业管理，服务项目面积超过100万㎡。

许学军谈差异化竞争

论及盈石在商业地产领域的成绩，许学军认为激烈的商业竞争市场如何突出差异化尤为重要，而盈石自身极具差异化的核心竞争力主要来自三个方面。

“作为一个专业的商业地产机构，16年的行业经验积累让我们拥有三大核心竞争力：背书能力、落地能力以及规避试错成本的能力。”背书能力，来源于业主和商户的认可度；落地能力是盈石对于操盘的商业项目从策划定位到招商运营等每个环节的思考，让其能迎接市场的冲击和变化，健康成长；而规避试错成本的能力更是一种预判能力，敏锐地观察到项目的风险和方向，降低它的试错成本。

当然，不仅仅是盈石自身，每个商业项目的成功背后都离不开其差异化竞争。许学军认为：细分市场、细分客群、细分商业空间等，都是避免同质化竞争实现差异化竞争的过程。

品牌：挖掘与孵化

在购物中心的运营中，购物中心和品牌是两个重要的角色，对于如何挖掘购物中心和品牌实际运营中的痛点，帮助购物中心及品牌商在协同创新中实现共赢这一难点，盈石也有自己的丰富经验。

许学军认为：“品牌商作为商业空间的一个重要载体，其与商业体的契合度是关键。而盈石很重要的一个定位就是：商业体与品牌商之间的润滑剂。”在盈石多年的预开业管理经验中，对市场进行摸排选择合适品牌的同时，还会引导品牌通过创新去适应购物中心。

1810德国酸菜捞仁和新城店就是一个很好的例子。这个之前一直做街边店的餐饮品牌，最初对于入驻购物中心还是犹豫的，但最终在盈石的挖掘下，其专门为购物中心打造了一条产品线，同时量身定制了炉具等，成就了购物中心中酸菜火锅这一新业态。

小米盈家西南首店

与此同时，盈石在品牌方面还有一个很大的创新就是品牌孵化。盈石设有一个创投基金，去孵化更多适合商业空间的品牌，为商业空间注入更多创新的活力。8月17日在成都正式开业的小米盈家西南首店就是极具代表性的一个成果。小米盈家作为线上线下同价的智能生活体验中心，是盈石与互联网相结合孵化出来的新零售品牌，也是盈石保持对新事物高度敏感度，大胆拥抱新变化的表现。

论时代：做商业需要敏感度

      业内普遍认为商业地产的蓬勃发展是从2000年开始的，而经过近20年的发展，商业地产整个大环境也被贴上了许多标签。例如“存量时代”、“新零售时代”等，这些“时代”所反映出商业地产的不同发展境况，盈石又将如何把握住变化，为商业地产项目提供发展的新思路呢？

存量时代：挖掘存量物业的价值点

“目前全国多个大中型城市普遍存在的一个问题就是商业地产供应量超过了市场需求的承载量，商业地产证券化在没达到国外水平的当下，如何让存量物业变现成为了关键点。”对于存量时代商业地产存在的问题，许学军给出了清晰的思路。同时，凭借盈石多年在存量物业上的改造经验，对于问题的解决也指明了方向：挖掘亮点，避免同质化。

首先，要细分市场。存量物业一般存在于一个城市的成熟商圈内，因此如何提高竞争力的关键点则是细分市场，做到差异化竞争；其次，细分客群。让商业体更加贴合消费者，做到真正的可持续发展；最后，贴合城市更新主题。挖掘出商业体的价值点，找到自己的个性特点，避免同质化。

对于挖掘存量物业的价值点，从而进行个性化打造，许学军更是颇具心得。“在存量物业的改造中，我们会根据物业的特点做出不同的研判。”2018年，盈石与上海百联集团打造的“上海衍庆里”项目则是在存量物业的改造中，贴合了上海的时髦气息，为它在市场中找到了一个新定位，让上海老仓库变身时尚新地标。

体验式商业时代：盘活高区和副动线

体验式商业，区别于传统商业以零售为主的业态组合形式，其更注重消费者的参与、体验和感受。而以“创造空间新价值”为使命的盈石自然有他们的独家秘笈，这个秘笈被许学军总结为：盘活高区和副动线。

仁和新城内部主题街区

“大型的体验式购物中心，需要为每一个楼层、每一个区域找到亮点，通过空间营造以及装饰的变换，让消费者拥有不同的感官体验。而在这个过程中，主动线的人流是不需要担心的，主要是盘活高区和副动线的一些空间，达到引流效果。”2018年年底新开业的仁和新城购物中心正是这种观点的实际落地：打造了室内街区室外化，有更加轻松氛围的潮牌区，还有仿古和民族风的主题街区等，通过不同的氛围吸引消费者停留。

新零售时代：拥抱，但也要研判

对于近两年兴起的“新零售”对于传统购物中心带来的影响，许学军表示：不管是“网红经济”还是“新零售”的出现，在初期我们要去研判它的可持续发展能力。而在购物中心中，我们也会去选择引入这些创新的商业模式，但是占比并不会很大。

对于新零售本身，包括5G时代的到来，许学军认为：怎么去把一些现有好的技术，通过一些新的设备设施去增加客户的体验感，同时让商场的运营效率销售效率、管理效率得到提升，是传统购物中心在面临新的商业时代力求发展的一个关键点。

 

说趋势：商业的可持续发展

     除了面临存量时代、新零售等对于商业地产的冲击与机遇，作为目前商业地产市场异军突起的文旅商业，被称为商业地产发展的新风口。再加上TOD商业模式的引入、自持商业比例的大幅度提升，商业地产未来面临着不同维度的新挑战。对此，许学军也给出了极具指导意义的建议。

文旅商业：旅游产品到度假产品的过渡

 在目前的文旅商业中，更多的属性是文旅，但在实际呈现中，更加偏向于销售型。在这个过程中，许学军认为：文旅地产在开发过程中，要定位好是做旅游产品还是度假产品，而从旅游产品向度假产品的过渡则是客群的升级、产品的升级，同时这也是一个新市场细分的过程。

TOD：轨道交通与商业同步规划

2019年，是成都TOD全面推进的一年，预计年内将启动13个TOD工程的建设。这个发源于国外的舶来品该如何结合国内的商业地产发展呢？

“考虑好TOD各个业态之间与人的关系，也就是在TOD的打造中要很好的将人引流到各个商业空间去。”许学军认为在发展TOD商业模式的时候，我们需要解决的关键就是引流问题。TOD项目建成后，公共交通带来的人流量是必然的，但如果这些人流最终没有转化为商业体的客流，TOD的价值就没有得到呈现。

销售与运营：可持续发展

许学军谈商业地产可持续发展

在采访的最后，许学军还向我们分享了一个很值得思考的问题：商业地产的可持续发展。“目前国内很多商业地产，在做开发的时候大都由销售型团队引导建筑顾问去做规划，更多去贴合投资客群，没有考虑到未来商业体运营的实际情况，最后导致招商难，运营难，缺乏可持续发展，也就造就了存量物业的增长。”

因此，在销售型商业规划初期，还是需要专业的商业地产人或机构去统筹，从动线以及业态的规划上，考虑可持续发展的可能性，既能避免资源的浪费，也能降低后期存量物业改造的成本。这也和许学军最初介绍的盈石的核心竞争力“避免试错成本”相映成辉。

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