盈石中国执行董事 / 总裁 何诚

资本力维度下评估购物中心时，运营和位置哪个更重要？营业额和租金哪个更重要？主体信用和盈利能力哪个更重要？

资本方和运营方对于这3个问题日渐达成共识。从商业运营的角度讲，未来十年，购物中心投资回报率将跑赢住宅投资回报率。事实上，中国商业地产行业已经发展到了强调运营能力的时候，这种趋势在疫后商业地产市场将会愈发凸显，即比拼的是服务和金融创新，运营管理团队逐渐成为购物中心的核心资本。

基于上述判断，盈石在不断坚持打造大数据能力、金融能力、人才培养能力。过去的十余年，盈石凭借这3种能力已经帮助很多商业地产企业成功。在2020年，将继续结合盈石对于趋势的判断及自身资源和专业团队优势，去帮助更多商业地产企业成功。特别是在所看好的新一线省会城市加大并购及资管业务投入，赋能好的项目，从资本到团队层面展开深度合作。

疫情对中国零售地产会有很大改变。

通常，阶段性两个月以上的疫情，不但会扩大网购人群规模，还会使消费者更加依赖并习惯于网购模式，降低线下消费比例，这将带来更长期更深远的影响。

而未来近一年购物中心行业又会发生怎样的演变？

对已开业或尚在招商筹备当中的商业项目而言，首先是购物中心持续营业成本高企，疫情防控成本和运营风险均有上升。

其次，战“疫”在一线的品牌商户面临巨大经营压力，比如餐饮类，依据其成本构成和经营特点，即使业主方给予一定扶植政策，很多商户也至少损失3个月以上的利润，致使月折旧增多，产生减免租、延长租期等一系列请求，经营压力甚至传到至整年；这样的情况在那些无法通过线上来代替解决的体验业态也同样面临。

第三，受疫情影响，2020年品牌商开店意愿将进一步下降。2019年年底，品牌商开店意愿和近几年的历史数据相比几乎达到谷底，原本预计今年会强势反弹带来一拨新店热潮。然而根据盈石品牌招商中心反馈的数据，疫情已导致品牌商开店意愿由谷底进一步跌至冰点。例如喜茶，原计划全年开店1000家，目前调整为500家。喜茶拦腰砍半今年开店数量并非个例，其具有主流品牌商代表性。

疫情对筹建中的商业项目影响更大，将会形成一系列复合影响：第一，项目工期至少延后3个月，财务成本、人员成本、物料成本等会显著增加；第二，餐饮及体验业态开店乏力，出租率和开店率大幅下滑；第三，电商愈加强势，实体零售开店乏力；第四，疫情对酒店、旅游等文旅影响也将传导到商业地产建设投资上，致使项目延后或停建；第五，传导到投资端会影响阶段性的投资热情，整体行业影响将在今年下半年至明年显现出来。