存量时代+产城一体双重背景下，商业地产如何做好资产管理？在推进精细化管理的进程中，企业应该如何应对才能立于行走前沿？基于此，我们特邀成都市楼宇经济促进会会员单位、合生商业成都区域总经理唐宇先生分享其多年资产管理经验，解析其独家商业地产运营之道。

“商业存量资产与住宅不一样，哪怕它位于春熙路，若没有可观的投资回报率，也会变得一毛不值。专业的资产管理团队，能解决这些问题。”

地段或是痛点 也能变卖点

“地段、地段，还是地段。”20世纪90年代李嘉诚这句话在很长时间内被封为商业地产运营真谛。传统思维里面是“地段决定成败”，地段可能是其卖点，也可能是其发展痛点。但存量时代，地段是否还是痛点？

唐宇认为地段或许是痛点，但也可以变卖点。

以交通不发达的偏远地区举例，若政府在该地扶持产业集群，就能打造成一个产业园区，若科技、生物类产业人群扎堆汇聚，就能在这片领域形成上下生态链，这让原本不够繁华的地段自身能变得有价值。与之相反，原本地段非常被看好的商业体也有可能运营受阻。这是两个在两种地段上因产品或运营差异而带来截然不同的结果。

所以地段的痛点最终还是产品的问题，“在现有地段上，能够提供什么产品”就不存在地段痛点。“这个世界上没有租不出去的铺子，只有租不起价的产品”，哪怕偏远地区，只要产品设置得当，就能通过运营体现其价值。而价值的挖掘，需要专业团队。

专业团队能盘活存量资产

“在克服资产管理痛点的过程中，专业的资产管理团队能够盘活存量资产吗？”这一观点，唐宇表示完全支持。

在唐宇看来，存量商业是时代变迁带来的产物。例如新加坡、美国的物业团队，经过了漫长复杂的物业发展过程，在多次失败的磨砺下才总结出了有效的资产管理逻辑。国内较多商业资产或地产开发团队，是基于注册物业基础上升级的开发公司，依然处于资产管理的“阵痛期”，好在它们都在快速成长并开始成熟。国内专业的资产管理团队开始渐渐具备这方面的运营经验，成为盘活存量资产的重要推手。

那么，专业资产管理团队能发挥什么作用呢？

首先能前瞻规划。每个项目均有自己的主题核心亮点或者灵魂，业态设置前或者调整中的商业，都需要专业团队去进行分析。一些商业目前运营困难，或许是产品设置时不够深思熟虑所致，比如某商业体比较适合做医疗，结果被打造成了餐饮业态，由此引发运营困难……再说投入与回报率，商业运营最终目的是投资回报价值至少要高过融资利息。专业的团队需要前瞻性地预设问题，并制定各项解决方案。

其次可追本溯源。专业的资产运营团队能从前期运营之中精准分析出运营痛点。

最后能对症下药。不论是定位错误还是设计错误，都需要专业的资产管理人才对存量资产进行解读，并重新开启资产管理。这个团队能主导多维度分析，能转化成平面图纸，再到能在专业团队配合下对商业进行调整，甚至小到消防、通道甚至电梯这样的细节部分。专业的资产运营团队参与是全维度的。

“资产管理就像讲故事，需要根据消费者需求，根据竞争对手定位，打造差异化产品，才能讲好自己的故事。”

做区域内最全方位服务的商业

在温江光华新城，除了成都合生汇，还有新光天地等商业体，面对不断呈现的区域内新商业体的分流。成都合生汇怎么保持优势呢？

唐宇认为首先需要厘清思路。一个商圈永远不可能只有一个商业，重要的是自己得想清楚你想干嘛？自己的亮点整理清楚，形成自身特色也就无所畏惧。其次需要修炼内功。例如商业区域面积有大有小，有限的小面积做出特色差异，而大面积做出亮点，全业态，全功能的覆盖，这些需要专业、科学的运营分析和逻辑。

“以城带产、以产促城”

合生商业秉承“以城带产、以产促城”的目标，积极投资于一、二线城市的核心物业资产，进行精细化运营获取增值收益。在唐宇看来，成都的“产城一体化”规划，站在资产管理的角度来看是值得点赞的，产城人的融和是一个多循环需求良性发展的过程。

站在区域角度，首先政府聚集产业，产业汇聚人，人产生需求，包含衣食住行、子女教育等，都是需要解决的问题。而站在商业运营角度，区域&产业的需求则是首要考虑，精细化运营的要素之一是借助大数据对用户进行需求分类，“要运用专业的科技对他们进行服务”。唐宇介绍到：“购物中心会根据节点策划活动，如果每次活动都进行全会员覆盖推送，其一会给对此品类不感兴趣的用户带来信息困扰，其二长期下去影响用户粘性。针对这种情况，成都合生汇对会员进行标签化分类，针对会员妈妈会推送相应的母婴品牌；针对运动爱好者，在有优惠活动时则会第一时间推送消息。利用大数据精准推送消息，是站在用户维度运营的一种考量。”

产城一体化，终归是城市、产业和人融和的过程，三者之间是需求循环与支撑发展关系。而商业介入其中的一环，其实也是产城一体化中不可缺少的一环。

战略性推动资产管理

据我们了解，珠江广场即将提档升级为成都合生汇，关于提档升级的原因以及升级后会给温江带来什么变化？唐宇给出三方面的答案：

首先，是区域消费升级需要。温江人口在近年来不断增加，从2015年的60万发展到目前的104万，三医产业发展迅猛。同时温江区域分布有成外、室外、嘉祥等优质学校，吸引了大批具备更高消费能力的人群，目前的温江需要更优质的品牌、更优质的服务。

其次，是企业品牌战略统一的需要。唐宇介绍到，成都合生汇是合生商业城市综合体的代表之一，汇集大型购物中心、甲级写字楼及高端酒店、高端公寓于一体。随着成都首家凯悦酒店，甲级写字楼的陆续起航，提档升级更加符合市场的要求和未来的发展。

合生汇代表了一种生活方式，有清晰的定位，焕新亮相后会让合作伙伴、自身团队更加了解我们的发展，更好的融入到区域的发展战略中去，共同打造大城西商业标杆。

擅长精细化管理的成都合生汇，之于区域、之于区域消费者、之于自身团队，不止是生存，更多是生活。是多方于产城一体化背景下的融和。