决定市场竞争力的关键，不再是地段和价格，而是谁能把“生活方式”进行产品化、标准化打造，谁就能赢得未来。

“我付的租金早够买下这套房，但这就是我想要的生活。”一位住在成都某高端服务式公寓的90后金融精英，用这句话悄然撕掉了传统居住观念的标签。

这场由新消费群体推动的“中国好租住”革命，正在颠覆三大传统认知：

一、从“过渡方案”到“终身选择”：租房不再是买不起房的妥协，而是主动选择的生活方式；

二、从“硬件比拼”到“体验竞争”：地段和价格的重要性逐渐让位于社群运营、服务创新和数据洞察；

三、从“统一标准”到“个性定制”：服务式公寓、养老公寓等细分产品的需求迎来爆发。

7月25日，睿和智库主办，成都市楼宇经济促进会、理事长单位COOC中海商务等组织联合主办的“解码西部租住 筑基绿色人居”2025上半年西部区域租住市场分析闭门会暨G·R²(绿色会客厅)主题沙龙上，揭示了一个事实：行业正从“规模竞赛”步入“价值深耕”新周期，决定市场竞争力的关键，不再是地段和价格，而是谁能把“生活方式”进行产品化、标准化打造，谁就能赢得未来。

本文将通过三大维度解码市场机遇：西部租住市场10大趋势背后潜藏的结构性机会，15个高潜力细分赛道的差异化打法，以及双轨制下国企与民企的生存法则对比。

西部租住市场 

韩玮烨

睿和智库创始人&《地产资管Plus》总编

1、租住行业仍处于发展初期，虽然面临短期挑战，但市场需求空间巨大，未来潜力可观。当前行业并非进入寒冬，而是站在新一轮估值起点上，需要重新审视其长期价值。

2、短期内行业遭遇的困难，主要源于供应端增速过快，但深层次原因是市场正在经历结构性调整。传统周期性需求（如毕业季、返工潮）的减弱，可能预示着城市人口流动趋势的变化。企业需密切关注政策导向和市场动态，灵活调整策略以适应新的供需格局。

3、聚焦西部租住市场，存在三大核心矛盾：一、市场供需失衡：成都等新一线城市拥有2000万级人口红利，公寓供应量持续攀升，但与之配套的基础设施建设却严重不足，形成“有房无配套”的尴尬局面；二、人才缺口突出：专业运营管理人才极度匮乏，尤其二线城市（如重庆、成都）情况更为严峻；三、服务能力短板明显。缺乏优质服务内容和标准化运营体系，导致产品同质化严重。

4、要实现行业可持续发展，需要构建多方协同机制：政府层面应加强政策引导和支持力度；推动校企合作，培养专业化运营人才；企业要重视运营能力建设和服务创新；资本方则应调整投资重点，支持优质运营团队发展。

5、企业应保持信心，深入挖掘市场需求，避免因短期波动而忽视行业的长远机遇。需从内生性创新出发，聚焦自身经营管理的精细化改进，而非单纯将问题归咎市场环境。尤其那些具有资源禀赋的企业，更应复盘自身模式，抓住结构性机会。

张杨波

成都市楼宇经济促进会秘书长

6、粗放式经营模式已难以适应当前市场，未来行业将向网格化、结构化方向发展。企业需深入研究不同商圈的供需特点，优化区域布局，实现精细化运营。能否精准把握局部市场的平衡点，将成为企业竞争力的关键。

7、住房租赁已从单纯的空间供给转向综合服务，需关注用户个性化需求（如老年公寓、青年社区等）。企业需提升运营能力，以适应市场从“硬性居住需求”到“软性体验价值”的转变。

陈竹青

贵阳市人才安居服务有限公司副总经理

8、国企主导长租公寓市场，政策驱动保障性住房加速落地。以贵阳市场为例，“十四五”目标建设10万套保障房，已完成8万套，剩余部分预计今年完成。其中国企占比超80%，成为市场主要供应方。

9、未来，随着保障性住房供应力度的持续加大，租赁住房市场“保障归保障、市场归市场”的双轨制模式或将进一步深化。

10、未来竞争关键在于精准匹配需求（如人才公寓、老年社区等），而非单纯追求规模扩张。

15个细分赛道 

杨颖

成都合景·誉舍国际服务式公寓总经理

11、国际服务公寓市场正经历“本土化转型”，其核心是客群结构正从“外籍刚需”转向“本土消费升级”。市场参与者需通过客群细分、产品迭代和服务创新（如情绪价值挖掘）来应对结构性变化。

12、现代高净值租客的消费观念呈现明显升级趋势。他们不再将住房单纯视为居住空间，而是作为一种综合性的生活方式投资。许多租客坦言，即便长期支付的租金总额可能超过房产价值，仍然愿意为配套服务和生活品质买单。这种消费理念的转变，实际上反映了从“资产拥有”到“服务体验”的价值取向变化，是新消费主义在居住领域的典型体现。

13、对服务式公寓运营商而言，需要明确三个战略重点：一是坚持差异化定位，避免卷入价格竞争；二是注重情绪价值的可视化呈现，将“生活氛围”“便利性”等抽象概念转化为具体的服务产品（如宠物友好、社群活动）；三是深耕核心商圈，依托区位优势降低获客成本。

张晓虎

华住集团战略发展部副总裁

14、华住通过“核心城市直营+全国范围加盟”策略，抓住行业连锁化趋势，并顺应投资人区域转移的潮流，强化在成渝等新兴市场的布局。直营旗舰店树立品牌标杆，加盟模式实现规模扩张，两者协同推动增长。

15、华住凭借“标准化复制+系列化创新”策略，既保障品牌管理效率，又灵活应对市场多元化需求，尤其在经济型酒店领域通过产品升级巩固优势。

郑龙洁

四川徽创碳商节能科技有限公司董事、联合创始人

16、物业服务正从“硬件导向”转向“体验导向”，并呈现三大趋势：一是服务管理的数据化转型，二是成本控制的精细化运作，三是商业模式的创新突破。这些变化要求从业者必须重新审视服务定位，从单纯的设施维护者转变为价值创造者，才能在新市场环境下保持竞争力。

谭冰

雅诗阁成都馨乐庭高西公寓酒店驻店总经理

17、旅居市场正呈现结构性变化：一方面，商办物业加速向公寓化转型，另一方面，企业住宿消费呈现“预算降级但品质要求升级”的新趋势。在此背景下，市场参与者既面临价格竞争压力，又需要持续提升服务标准，行业进入深度调整期。

18、为应对市场变化，建议行业参与者：一、理性看待市场调整期，避免恶性价格竞争；二、重点关注企业客户预算变化趋势，灵活调整产品结构；三、强化运营效率指标管理，提升人房比等关键运营数据；四、探索轻资产扩张路径，平衡规模增长与运营质量。

毕晓娜

椿萱茂成渝养老业务中心总经理

19、经过多年发展，养老行业仍面临三大核心难题：入住率提升困难、现金流紧张和利润率低下。

20、在产品创新方面，养老机构正在探索多元化发展路径：一、重点关注“60-100岁”全龄段养老需求设计，通过嵌入健康管理中心等软性服务提升竞争力；二、积极承接政府代建项目，采用“政府投资硬件+企业轻资产运营”的模式降低进入门槛；三、智能化应用也成为降低人力成本的重要手段。

21、养老行业未来将呈现四大发展趋势：一、旺盛的养老需求与尚未成熟的商业模型将持续并存；二、高端市场将更依赖产品力而非政策补贴；三、现有公寓和商业项目的适老化改造将迎来机遇；四、服务嵌入模式（非硬件改造）将降低行业准入门槛。

22、养老产业具备资产证券化的基础条件，但需要突破现有的金融支持瓶颈。未来可能的发展路径包括：1）建立以运营现金流为基础的融资评估体系；2）开发适合养老产业的专项金融产品；3）完善“保险+养老”的商业模式；4）等待相关政策细则的落地实施。随着运营模式的成熟和政策支持的到位，养老产业有望成为城市更新和资产证券化的重要领域。、

刘斯玉

万科泊寓成都公司副总经理

23、城市更新领域的资本市场对接需要把握三个关键：1）价格窗口：抓住资产价格回调的历史机遇；2）产品适配：根据不同资产类型（住宅/商业）设计差异化的金融方案；3）运营赋能：通过精准定位（如中端保障房）平衡改造成本与运营收益。

24、当前阶段，更应关注：一线城市核心资产的价值修复机会；政企合作模式的创新，特别是地方国企存量资产；运营能力的标准化输出，降低改造成本，提高运营效率。

25、通过城市更新盘活国企闲置资产，并创新金融工具（如基金、REITs）实现退出，是当前低收益率市场环境下可能的突破口，但需解决估值方法和政策合规性问题。

26、从各区域发展经验来看，一线城市更适合采取专项化、市场化的发展模式；而二三线城市则应重点挖掘存量资产价值，通过改造盘活等方式推进项目建设。成都模式已经证明，结合本地实际的渐进式发展路径，更能有效平衡发展速度与质量的关系。

27、国企运营保障性租赁住房的终极目标是打造“三个有所”的完整服务体系：确保新市民“住有所居”是基础目标；通过各类支持服务实现“业有所成”是中期追求；最终让租户“心有所属”，真正融入城市生活，是长期愿景。这个递进式的目标体系，指引着国企在住房保障领域持续创新和提升服务质量。

陈高健

成都城投优联科技有限公司副总经理

28、成都城投优联打造的数字化资产管理平台，已在国有资产管理领域取得了显著成效，且在服务创新上取得了突破性进展。一方面，该平台实现了公租房申请的全程线上化，大幅压缩了审批时间；另一方面，针对老年租客面临的数字鸿沟问题，专门设置了线下指导服务，帮助他们适应线上租金缴纳等数字化操作。这种"线上+线下"相结合的服务模式，既保证了管理效率，又兼顾了特殊群体的需求。未来，随着数字化技术的深入应用和运营模式的持续优化，该平台有望为国有资产管理提供更多创新解决方案。

29、成都城投优联的创新实践为国企资产管理提供了可借鉴的样本：一、通过科技赋能实现轻量化运营，有效解决编制限制问题；二、建立自主可控的流量渠道，减少对第三方平台的依赖；三、快速响应政策变化，主动适应市场化竞争新格局。

刘相良

华润有巢成都区域投资负责人

30、聚焦成都市场，随着国企平台公司保租房收购任务的减少，市场竞争格局正在发生积极变化，非市场化竞争者退出后，资产价格预期趋于稳定，为重资产投资创造了新的窗口期。

31、建议运营方重点关注三个方向：一、建立动态租金定价机制，以适应市场变化；二、重点深挖存量资产的改造价值；三、强化与金融机构在REITs等创新领域的合作。

王浩宇

瓴寓国际副总裁

32、面对市场困境，企业应采取差异化应对：重资产运营商聚焦公募REITs等退出通道建设；轻资产方可以转向委托管理项目，但收益有限。行业共识是必须明确“投融管退”的全周期逻辑，特别要前置性设计退出路径。

赵宏

恺亚资管董事

33、与国央企或资金雄厚的竞争对手相比，民营企业在资源获取（如优质房源）上处于劣势。因此，民营企业必须依靠服务创新和深度用户运营来建立差异化优势。

34、理想化的社群运营模式与现实的利润压力、资源不足之间存在冲突。解决这一矛盾的关键在于持续深化用户运营，通过情感价值、文化互动和商业生态构建差异化竞争力，而非依赖传统的地段或价格竞争。

阴晓辰

自如资管业务拓展总经理

35、产品转型呈现出从“小户型高效能”向“中大户型品质化”转变的趋势，通过强化服务体验来提升溢价能力，以满足租客长期居住需求。

36、在运营模式上，头部运营商正加速形成轻重资产协同的新格局：重资产要把握利率下行的窗口期，中资产需收缩包租业务，轻资产则要加速向代运营转型。

37、风险管理强化，在市场下行压力下，采用更灵活的合作模式，与业主共担风险，确保经营稳定性。比如自如资管建立了“装修投入+运营服务+收益分成”的新型合作机制。

罗唤军

西南购物中心（重庆）俱乐部秘书长、城市尚新论坛发起人、重庆猛犸文化董事总经理

38、未来行业实现突破需要聚焦三个维度：首先，深化存量资产创新利用，将闲置空间转化为价值增长点；其次，推动商办与公寓的化学融合，创造1+1>2的协同效应；最后，开发具有周期适应力的差异化产品，建立真正的市场竞争壁垒。这一切的基础，是构建开放共赢的行业合作生态。

39、我们正积极推进存量资产运营的创新实践，重点探索多业态融合的发展路径。比如，通过“公寓+酒店”混合经营提升资产效益。同时着力构建更灵活的金融合作机制，在确保国有资产保值前提下，推动存量资产的价值重塑和效率提升。 

40、资产价值的增长核心在于租金提升潜力和运营增效能力。在进行投资决策时，需重点考察：资产价格，低价是首要门槛；政策环境，如地方对长租公寓的扶持政策；运营提升空间，能否通过差异化运营或技术手段实现增效。

（本文根据“解码西部租住 筑基绿色人居——2025上半年西部区域租住市场分析闭门会暨G·R²(绿色会客厅)主题沙龙”的圆桌对话整理而成）

特别鸣谢

与会嘉宾

韩玮烨

睿和智库创始人&《地产资管Plus》总编

张杨波

成都市楼宇经济促进会秘书长

陈竹青

贵阳市人才安居服务有限公司副总经理

杨颖

成都合景·誉舍国际服务式公寓总经理

郑龙洁

四川徽创碳商节能科技有限公司董事、联合创始人

毕晓娜

椿萱茂成渝养老业务中心总经理

刘斯玉

万科泊寓成都公司副总经理

刘相良

华润有巢成都区域投资负责人

赵宏

恺亚资管董事

阴晓辰

自如资管业务拓展总经理

罗唤军

西南购物中心（重庆）俱乐部秘书长、城市尚新论坛发起人、重庆猛犸文化董事总经理

陈高健

成都城投优联科技有限公司副总经理

谭冰

雅诗阁成都馨乐庭高西公寓酒店驻店总经理

王浩宇

瓴寓国际副总裁

张晓虎

华住集团战略发展部副总裁

现场，秘书长张杨波代表联合主办方为COOC中海商务成都相关负责人颁发“G·R²(绿色会客厅)沙龙第三期纪念证”。

华润有巢、华住集团、成都合景·誉舍

贵阳市人才安居、雅诗阁中国

椿萱茂成渝、万科泊寓成都公司

城投优联、南国置业、瓴寓国际

自如资管、中顺投资集团、城家公寓

贝壳租赁、国民科技、第一太平戴维斯

新希望服务、见兴里、中电建五兴物业

四川优博、正合正行致远文化、新华文化物业

基准方中、徽创碳商、恺亚资管

汇融华章、越凡创新、中食新业

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睿和智库

成都市楼宇经济促进会

COOC中海商务

首程控股

西南购物中心（重庆）俱乐部