每年到了四月末，各大商业地产开发商上一年度的年报基本都已发布完毕。近期对其中的主要几家，这里指恒隆、华润、大悦城、太古、九龙仓及新鸿基等具有成熟且成功的产品线，并于业内享有盛名的发展商，他们2014年的年报进行了仔细研读，并同时回顾了其过往两年的年报，希望从最实在的数据中来看看这些行业龙头的表现究竟如何。

首先需要明确的是，本文仅从“购物中心”这一单一维度进行探讨，同样从各自年报纷繁的数据中对这一细分维度进行数据提取，样本面积区间为大于3万方的商场。

实体商业状况每况愈下？顶级开发商对此说“No”！

租金收益情况向来是购物中心经营水平最直观的体现，这一数据是客流量、出租率、零售额等多项指标综合作用下的结果。租金收取的好坏直接决定了开发商在投资物业中的盈利状况。红海竞争看似会摊薄每家的盈利，但分析行业龙头的数据实则不然。

综合分析恒隆、华润、大悦城、太古、九龙仓和新鸿基六大顶级发展商开发的购物中心

论2014年各自内地项目总租金情况，排名第一的为恒隆，其7个商场贡献总租金30.64亿港币（以下单位均以港币计），华润置地的万象城与五彩城两条产品线共12座商场贡献总租金30.42亿列第二，其余四家的租金贡献均在10亿-20亿之间。

论2014年内地项目总租金比之2013年的增长率，排名第一的是新鸿基，增幅达71％，九龙仓以57％位列第二，大悦城增长了30％，其余三家的增长率在14％-20％之间。

当然增长情况要综合三方面的因素，一是基数，像恒隆与华润此类项目多基数大的增长会相对低于新鸿基、九龙仓等基数较小者；二是新完整租金年项目与新问世项目的增加情况，这方面太古与大悦城稍弱，其余几家节奏趋于一致；第三就是常规意义上的商场通过运营管理使资产不断升值从而求得租金单价的提升，进而推高总租金收益。

论2012-2014三年内地项目总租金的复合增长率，新鸿基同样以45％排名第一，第二为九龙仓37％，恒隆与太古相对较低，为15％。

综合以上数据，租金收益方面，文中涉及的六大顶级开发商无论在最新的年增长还是近三年的复合增长率来看，都保持在15％以上的较高水准，可见他们依旧保持了相当不错的盈利能力。

出租率？对行业龙头来说这都不是事儿

购物中心的出租率是决定租金收益情况的最直接因素。我们以开业满一年的商场为标准，看看这些龙头开发商的表现如何。

华润置地的万象城产品线近三年的出租率均在95％以上，太古的三个商场、九龙仓的四个购物中心、除去沈阳大悦城外的其他四座大悦城，近两到三年的出租率也均在90％以上。

总体来说，在笔者跟踪的24个顶级商业项目中，其中21个项目的出租率均稳启于90％以上的高位。出租率相对稍低的商场呈现出两点特征，一是如济南恒隆广场这般还需进一步厘清商场定位，并解决品牌本地化问题；二是如沈阳皇城恒隆广场和沈阳大悦城这样生在购物中心竞争太过激烈的城市，在将自身特色最大化上还需努力的项目。但即便如此，这三个商场的出租率依然在82％以上，就是这个成绩依然是众多项目可望而不可及的高峰。

爆品项目成顶级发展商皇冠上最耀眼的明珠

看完了顶级开发商的总体业绩，我们将目光聚焦在单体明星项目上。华润置地成绩最斐然的依然是可谓华南第一商场的深圳万象城，这座运营了10年的购物中心目前的租金回报率达到了40％！连续三年的出租率均在99％以上，可谓如印钞机一般的存在，其每平方米的平均租金达到了517元/月。

出乎笔者意料的是2012年开业的南宁万象城，其13与14两年的出租率同样在99％以上，2014年每平方米的平均租金达到了278元/月，此数据的价值在杭州万象城这座运营了四年的金牌物业（2014年每平方米的租金为233元/月）的对比之下更会得到突显。恒隆广场产品线中的标杆商场依旧是上海的两座商场，陈启宗在2014年的年报中披露这两座商场的无杠杆租金回报率都在40％以上，其中南京西路恒隆广场2014年每平方米的平均租金为2836元/月，这个数字可谓冠绝全国，同样港汇恒隆广场2014年11.53亿的租金总收益同样是全国购物中心之最。

九龙仓旗下的成都国金中心商场（IFS）2014年初甫一开业即引得全国瞩目，其当之无愧的成为了整个西南大区的旗舰型项目。根据九龙仓年报披露的数字，其2014年的租金总收益为4.83亿，待整个综合体项目整体问世后，其年租金收益将达到6亿！以总量论，此数据或将成为中国二线城市的翘楚。另据圈内人士披露，其开业不满1年零售额即达到17.5亿，此成绩已可跻身成都三甲之列。

笔者相信，在商业地产领域，若像恒隆与华润此类龙头企业的盈利状况都每况愈下的话，那离整个行业的末日也就真的不远了，但若龙头企业的盈利能力依然良好，同时中小项目与企业也会被收购甚至关张的话，就真正到了行业转型与升级，优胜劣汰，强者恒强的时代了。