一、概况

投资/开发商：新鸿基地产发展有限公司

项目区位：香港观塘道418号，属东九龙重建发展区域

周边交通：港铁（观塘线观塘站A2出口）、巴士（观塘铁路站、裕民坊巴士站、月华街巴士站,跨境巴士站：到深圳北站、深圳湾口岸、皇岗口岸）

商场建筑面积：55,740㎡

开业时间：于2005年3月试业，并于2005年7月17日正式开幕

商场层数：地上10层，地下1层，共11层

塔楼产品：东亚银行中心及创纪之城5期写字楼

二、商业定位及商家组合

（一）商业定位

1、商业定位描述：东九龙区大型旗舰商场，引入品味生活誌及夜行零售概念，商场不受特定主题规限，让顾客彷如走入一本立体杂志，不受时间束缚，时刻紧贴最新的娱乐饮食和市场咨询；apm 的名字就是把“am”（日）和“pm”（夜）融合起来

2、项目广告语：Play More Sleep Less

（二）商家组合

1、2014年apm商家组合分析

1)各层无明确业态主题，其中零售类业态主要集中分布在低楼层，目的性业态则每层均有穿插，拉动整体客流；商户数量占比最大的三类业态分别为：服装/配饰/鞋帽，64家，占整体约37%，美食，35家，占整体约21%，美容美发/个人护理，24家，占整体约14%；

2、apm各楼层平面图及商家名录

1）G层

①平面图

②商家组合

2）C层

①平面图

②商家组合

3）UC层

①平面图

②商家组合

4）L1层

①平面图

②商家组合

5）L2层

①平面图

②商家组合

6）L3层

①平面图

②商家组合

7）L4层

①平面图

②商家组合

8）L5层

①平面图

②商家组合

9）L6层

①平面图

②商家组合

10）L11层

①平面图

②商家组合

三、客流动线系统

（一）外部客流导入

1、APM外部客流主要通过G层（地面层）与C层(大堂层)导入，其中：

1)地面层（G层）两个出入口，均连接观塘道路（两旁商家：①71，便利店）

2) 大堂层（C层）四个出入口，分别连接裕民坊（两旁商家：①Italian Tomato Café，咖啡类；②周大福，珠宝类）、巧明街/港贸中心（两旁商家：①元气寿司，美食类；②柜员机，服务配套类）、开源街/鳄鱼恤中心（两旁商家：①元 气寿司，美食类）、观塘地铁站A2出入口（两旁商家：①FANCL，个人护理类；②it，服饰类）

2、客流统计

（二）内部客流动线

1、水平动线

1)LG层：该层仍在装修中，主要商户为一田百货（原永旺）和餐饮店

2)G层：该层为交通运输交汇处，包括的士站、巴士总站、跨境巴士

3)C层（大堂层）：“U”型动线，通过两端地铁出入口与天桥往裕民坊出入口拉动客流

4)UC层/L1层：双直线型环型动线，其中L1层端头位置引入无印良品主力商家

5)L2/L3层：“U”型动线，中庭将该楼层分为两部分，其中一边引入主力店商家（L2层主力店：CookedDeli美食广场，L3层主力店：优衣库服饰店），一边引入小商家；动线设置使端头位出现部分死角铺，主要通过引入餐饮类目的性商家弱化影响

6)L4层/L5层：双直线型环型动线，其中L4层引入中原电器、百老汇，L5层引入百老汇、丰泽、3 Shop等数码影音次主力店

7)L6/L11层：以大店为主，其中L6层引入Apm PALACE电影院，L11层引入Neway卡拉OK与DSC家具家居用品专卖店（面积约1200㎡）

2、垂直动线

1)垂直交通状况

2)塔楼/裙楼客流互动：写字楼大堂设置在商场的L2层，从C（大堂层）层开始，每一层都设置商场与写字楼的连接口，充分实现客流互动；地铁接驳口处设置三组扶梯快速进入写字楼大堂

四、建筑规划

（一）基础数据

1、主通道 / 次通道

2、净高

3、开间 / 进深（主力户型）

（二）建筑设计

1、商场外立面

1）商场共用350块玻璃以营造通透感及不夜天的气势，整体设计简洁时尚

2、广场/平台

1)商场2楼原设有户外休憩公园，命名为t park；休憩公园划分为5个主题区域，运用时尚的设计概念，地台采用和风天然木混合欧洲风格；晚间园内的LED灯光定时制造几何图案及不同层次的光线，营造特别的环境。不过休憩公园已于2010年开始不再对外开放

3、中庭

1)C层：一个方形中庭，面积约400㎡

4、广告位与导视系统

1)广告位：主要为柱体广告、墙面广告、灯箱广告、垂梯广告、扶梯广告等

2)导视系统：内部中庭与垂直交通侧均设置有导视牌，并在客流聚集处设置电子导视系统

3)LED显示屏：项目C层的地铁A2出入口和中庭处均设置有LED显示屏

5、内部装修与灯光

1) 内部装修：以白色为主色调，室内设计虽由知名设计团队设计，但由于发展商要求使用低成本材料，整体档次不高；项目2-6F引入X-site设计理念，其灵 感来自灯笼，建筑设计制造了悬浮半空的视觉效果，灯光亦因应不同楼层而转变，带领游人进入一个超现代的感官世界，但在项目落成后，该理念体现不明显

2)店面设计：个性化店面设计属项目特色之一，与年轻时尚定位相契合，同时也使室内空间更丰富有趣

3)照明设计：以黄色吊顶灯带与小灯泡为主

4)自然采光：中庭天花玻璃幕墙采光；同时利用商场平台花园一侧的退台，增加局部透光

6、景观小品

五、配套与服务设施

(一)停车场

1、停车位数量：项目共提供300个停车位，停车场位于B2、B1层（地下停车场）和L7层，其中B1层停车场规划立体停车位（一个车位可停两辆车）

2、出入口：停车场出入口位于主干道观塘道

六、项目小结

1、周边人流密集，且通过4条冷气人行天桥与地下交通组织的设置，充分导入客流；

2、引入夜行零售概念与X-site设计理念，特色较明显；

3、原以年轻人为主要目标客户，但近年发展商见内地自由行的比例逐渐增多，为配合内地人的消费习惯和购物时间，商场转型通过引入更多内地客喜爱的租户、设置跨境巴士、将营业时间延长至夜晚12点等方式，以提高商场人流和生意额；

4、项目整体动线设置较混乱，且部分楼层出现死角铺，同时主力店与零售类商家分开设置的布局也弱化主力店带动作用。

 来源：中联购