国务院部署营改增！税率定了11%，不动产全面抵扣定了。

2016年新增不动产投资被纳入抵扣，这将鼓励企业投资、购入并持有商业地产，对从事商业地产的房地产企业来说，也便于它把税负传递给下家，这是今年商业地产去库存的大招！

国务院总理李克强3月18日主持召开国务院常务会议，部署全面推开营改增试点，进一步减轻企业税负。其中包括两大事关商业地产行业发展的大政策：

营增改，全称“营业税改征增值税改革”。简单说就是原来按营业税征收的部分行业，现改为按增值税征收。

增值税顾名思义就是对于增值部分来征收税收，一件产品买来50元，卖出去1000元，那么增值部分就是50元，乘以一个税率，这就是要交给国家的。而营业税呢，就非常简单，一个产品卖出去100，那么你就乘以一个税率，就是你要交给国家的。

增值税最最核心的地方在于他可以设定一个基数，这个基数是可以被扣除，这样就可以缩小缴税基数。

商业地产去库存最大的利好：不动产纳入增值税抵扣链条

不是说11%的增值税率利好小，而是对当下新增投资增速下滑的商业地产而言，去库存是当务之急。

不动产纳入增值税抵扣链条，一直被视为营改增中减税幅度较大的动作。楼继伟称，去年已经对有关方案进行认真研究和论证，听取了部门、有关协会和典型企业的意见，提出了改革方案。税率设计要简洁，要考虑企业的税负变化，还要兼顾财政的承受能力。

他表示，不动产纳入抵扣链条后，企业租来的房产、投资形成的不动产可以抵扣，但是过去以往的不动产还不能抵，新投资的部分可以抵，这恐怕在开始阶段可能有税负的变化，鼓励企业投资，甚至投资量大的时候，可能一两年可以不交税，都抵扣了。

请注意，是2016年5月1日以后新投资的可以抵税，之前的不能抵！这将大大刺激商业地产和写字楼、工业园区物业等商用物业的去库存，这将利好国内2.5亿平米商业项目库存的去化！

根据盈石集团研究中心统计，目前全国开发商旗下无法产生租金或销售收入的商业项目体量已经达到2.5亿平方米，为历史最高水平。

根据国家统计局数据，2015年前十个月非住宅商品房中，开发企业已竣工但未能出租或销售的建筑面积（包括办公楼、商业营业用房及其他）达到2.5亿平方米，比2014年同期增长25.1%，是2010年的1.74倍。虽然与住宅市场近4.4亿平方米的待售面积相比仍有一定的差距，但是商业地产更昂贵的开发成本意味着它对资金的需求更加迫切。

一般情况下，商业项目的平均地价水平高于住宅项目约20%或以上，而它们的平均建造价格比住宅则要高出约50%甚至1倍以上的，高企的库存给商业地产开发商带来的资金压力比传统住宅市场有过之而无不及。

不少专家学者认为，具有操作性的是采取分几年进行抵扣的方式。比如新建厂房投资1000万元，按照11%的增值税税率，进项抵扣税额110万元，需要分若干年抵扣，这样带来的财政减收压力会减小。

营改增的实际利好：商业地产和高档物业可能受益更多

为更有效的进行直观分析，我们引用中国指数研究院的相关研究，以某应税房地产企业D举例并以其为视角，测算在不同条件下该企业的税负变化，本文所有测算均是建立在如下假设条件下：

　　1）某房地产企业当期营业额100万；其中土地成本占营业额的35%，建安成本占营业额的25%，财务成本占营业额的3%，其他成本占比为10%；

　　2）在土地出让情况下，土地增值税对出让国有土地使用权的行为不征税；建筑业、金融业营改增后两行业增值税率为11%和6%；其他成本增值税率为6%；

　　3）营业税为营业额的5%，附加费（包括城建税、教育附加费等）为流转税的12%；

　　4）在没有特殊强调时，我们均假设税负传导顺畅，上游建筑企业能够将进项税转嫁给开发企业，并且开发企业能够将销项税转嫁给消费者；

　　5)测算方法采用一般计税方法中的购进扣税法，应纳税额是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额，公式为增值税=销项税（营业收入*销项增值税率）-进项税抵扣；进项税抵扣额=成本*税率。

营改增后房企加税风险可能要大过减税机会

税率作为房地产业“营改增”的核心环节，是各利益关联方关注的焦点。当前四档增值税率分别是6%、11%、13%和17%，房地产业增值税率或为其中之一。但不同税率对于房地产企业的应交税负有着不同的影响，仅6%的税率下，营改增后企业税负减少，因而改征增值税后开发商仍面临税负增加的风险。此次政府工作报告提出要确保所有行业税负只减不增。我们认为未来房地产业营业增在税率、计税方式上或给予企业更多的让利。

表：不同税率下“营改增”对企业税负影响（单位：万元）

建安成本占比越高越受益，更为利好高端商业地产、办公楼和精装公寓

购置出让土地时，由于地方政府非企业身份无法开具增值税发票，因而无法产生进项税抵扣。此时，土地成本变动对企业税负无法产生影响。在土地成本不能抵扣的情况下，建安成本成为主要抵扣项，建安成本在营业额中所占比例不同同样影响到营改增后应缴税额的额度。我们仍以上述假设进行测算，令房地产业营改增后增值税率为11%，其他各项条件不变的情况下，建安成本占比趋多，应交税额越少。经过估算，若要维持税负不变，则建安成本占比需达到营业额的半数以上。

表：不同建安成本对“营改增”后企业税负影响（单位：万元）