“城市应该被看作一个有机的、互动的、新旧融合下拥有混合功能的生命体”。关于城市，《美国大城市的死与生》的作者简·雅各布斯有这样的观点。
对于城市的未来，仲量联行中国区战略顾问部总监徐岱雄则指出：“城市更新”肩负着新时代下城市空间盘活、人文记忆再生、社交活力重塑的历史使命，是实现城市可持续发展目标的核心引擎。
近年来，城市更新已经成为社会各界的热点话题，其核心部分——存量改造也愈加受到重视。探究其原因，在于城市化进程的减速、增长红利的消失，推动着整个商业地产市场从增量市场向存量市场的过渡。而在存量时代，改造更新是保持购物中心生命力的重要手段。
赢商大数据显示，截至2019年6月，我国开业超过15年及以上、面积3万㎡及以上的购物中心有132个，开业超过10年及以上、面积3万㎡及以上的购物中心有461个。如何激活这些购物中心存量资产，将其再度焕发生命力，转化为市场号召力，是商业地产行业接下来的命题。
激活购物中心存量资产，离不开对城市进入机会的把握。
赢商大数据中心对2018年12月份全国城市购物中心人气活跃指数（城市消费者到购物中心的潜在活跃程度，从供给与需求两方面指标综合反映城市购物中心发展现状及进入机会）进行计算排名，选取TOP30城市为样本分析时发现，城市进入机会存在很大的差异性，既有增量机会城市、博弈机会城市，也有存量机会城市和潜力挖掘机会城市。
城市进入机会的差异性，决定了开发商要赋予商业项目多种可能性。具体而言：
增量机会城市由于一线城市强大经济人口及消费力基础，增量空间长期看好；
博弈机会城市处于典型的存量阶段，购物中心供需相对平衡，甚至到了供给过剩边缘，应对购物中心市场潜在危机保持清醒认知；
存量机会城市中，以苏州为代表的工业园区，应当思考不断迭代存量购物中心，提升园区人群到场率，而对于同质化严重的城市购物中心，盘活城市存量市场更为重要；
潜力挖掘机会城市中，青岛、天津、福州、南昌消费者对城市少数购物中心忠诚度高，市场发展不均衡，导致整个城市人气活跃指数不理想，为优秀的新进者带来较大机会。
不可置否的是，这四类城市都在经历多样性的重塑。
以增量机会城市上海为例，既有物业老旧的百货迫于市场环境的应变，如上海世茂广场、第一百货商业中心、新天地广场等百货全新亮相，分别诠释了老牌商业对潮流、年轻、女性精致的把控；也有在市场上占有一定竞争优势的商业项目自我提升，如边改造边营业的港汇恒隆广场，以多维度创新再度提升市场地位；更有承载着历史文化的建筑群与现代生活的交融，如新天地、丰盛里对石库门建筑实行保留与重建并行的策略，借历史底蕴，将文化、时尚与现代生活进行融合，重焕老建筑群的生机活力。
放眼至全国各地，不同区域、不同类型的存量商业，在改造方面千差万别。即便是同一个开发商，针对不同城市的项目，也会提出差异化方案。以世茂商业为例，历经一年半调改的上海世茂广场，为魔都南京东路注入了潮流活力，而同样经历改造的南昌世茂广场及昆山世茂广场，又呈现出不同的思路。
全方位升级下的“都市造乐场”
南昌为典型的潜力挖掘机会城市，该类城市无论是商业基础设施建设，还是商业品牌的引进，都在逐步向一线城市靠拢，城市居民对高品质、体验型的消费需求自然呈现上升趋势，加上当地政府通过打造特色商圈进行经济转型，进一步推动了品质、个性商业的兴盛。随着未来城市更新需求向非一线城市延伸，该类城市肩负重担。
从南昌市整体的商业环境来看，正经历着从缓慢到高速发展的阶段。资料显示，南昌市商圈分布较为分散，目前一江两岸新老城区共有8个商圈，包括两个市级商圈和6个区级商圈。其中，南昌世茂广场所处的红谷滩商圈为新市级商圈，商圈中已开业项目有万达广场、绿地中心、世茂广场、铜锣湾广场等，随着最早开业的万达广场逐渐巩固地位，最晚开业的铜锣湾广场以硬件设施和高端定位为核心优势，刺激着区域内的商业项目不断提升。
2018年，恰逢南昌世茂广场开业5周年，在“五年一大调”的定律和商业环境变化下，南昌世茂广场决定以“都市造乐场”为新定位，从定位、建筑、业态、营销活动等方面进行全方位升级。
考虑到“购物中心是城市空间的有机组成和城市生活的缩影，需对城市居民需求更深层次的挖掘，更要积极拥抱新的消费趋势，为消费者生活不断创造惊喜”，南昌世茂广场以“节日礼盒”为元素，串联整个商场的不同空间与场景，呼应世茂广场“每天都是生活的节日”的品牌理念，同时打造有趣的内容、“小而美”“小而精”的购物体验，直接对话年轻消费群体。
基于此，南昌世茂广场主动调整及汰换，新引进了106家品牌，包含22家市场首家品牌，汰换率达到70.7%，其中不乏年轻人喜爱的品牌。如：西西弗书店+UP矢量咖啡、万达影院、方糖KTV、江西独家的香港I.T旗下潮流服饰品牌CHOCOOLATE、江西首个汇聚50多国超10500多个进口商品的综合型连锁商城泊品汇、蹦床主题公园酷蹦，及鲜溢铁板烧、椰岛造型、KK馆等南昌首家旗舰店或形象店。这种“体验+零售+互动”的业态组合方式，不仅巩固了原有优势，也体现了对体验式消费场景的打造。
经过全方位诊断问题，重新选择赛道后，南昌世茂广场取得了显著的成绩。重新开业期间，南昌世茂广场客流同比上升49%，销售额同比上升85%，同期举行的“蜡笔小新「新游唐人街」”特展，及6月30日南昌二号线与项目B1/B2/1F直接接驳，则进一步助力南昌世茂广场引领城市的高品质生活方式。
“肉搏战”下的自我提升
一二线城市步入“高存量”时代已成事实，三四线城市乃至县级市，也在悄然发生变化，尤其是商业项目急剧增长的城市。紧靠苏州和上海的昆山便是其中之一，其消费潜力并未完全释放。
与苏州一样，昆山的人气活跃指数低/人均面积高，意味着城市购物中心从存量供给上看已经超过潜在需求，盘活存量比增量更重要。
回顾昆山的商业发展史，2015年可谓“分水岭”。在此之前，昆山的商业消费市场发展相对缓慢，所谓的“商场”业态基本是百货商厦，在此之后，昆山迎来了九方购物中心、金鹰购物中心、昆城广场、吾悦广场、万达广场等众多代表性的商业中心，东部、北部、南部、西部、中部均有商业综合体布局。
昆山市商业网点布局规划（2018-2035）草案公示显示，昆山将构建“市级-副市级-片区级-镇级”四级城镇商业中心体系，形成“1-5-6-5”的结构。
在此背景下，位于东部新城CBD的昆山世茂广场，也正经历着目标消费人群的改变。2010年，昆山世茂广场一期开业之际，主要满足昆山东部新城出口加工区庞大人口基数的日常生活。然而，随着政府的经济转型，辐射范围内工厂企业汰换更新，消费者外流分化严重。此外，商场内早期的大店格局、动线及低层级品牌等问题日渐凸显，加上周边竞争者的快速布局，昆山世茂广场不得不重新定位，通过瞄准深耕社区家族、白领、年轻人等客群，打造亲子家庭欢聚首选地，来进行“自救”。
由此，昆山世茂广场的整个改造思路着力于构建人与空间的连接。在空间重构上，昆山世茂广场引入“原生主义”理念，以阡陌元素与浪漫相融、超现代艺术线条致敬工业文明，体现生活与商业的结合；品牌升级上，调改区域共引入30多家新品牌，涵盖餐饮、零售、儿童教育及娱乐业态。
2019年1月1日，昆山世茂广场一期重新开业，当天客流突破11万，同比提升45%，儿童节和端午节当天，客流依旧突破10万人，且多家餐饮、零售月营业额突破150万元，小米有品月营业额更是进入全苏州门店前三。
值得关注的是，为保证商业地产资产效益最大化，越来越多的开发商采取“分期分区”改造策略，昆山世茂广场则直接将其细化到分楼层改造，此次改造的区域，为综合楼的二层至三层，仅用时75天，面积达1.5万方。世茂商业透露，明年还将对昆山世茂广场一楼进行深度调整。
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当存量商业改造成为趋势，运营者不仅需要保持物业硬件状况的良好，并适应新的审美偏好，更要积极拥抱新的消费趋势，在业态结构、品牌组合、主题打造、活动运营上不断为消费者创造惊喜。
在此之前，上海世茂广场就以“魔都潮流枢纽”的全新定位、兼具仪式感和艺术感的剧院式设计，及新潮的品牌旗舰店、多元的文化赋能活动，为中国城市的整体更新升级提供实践范例。刚过去不久的ICSC中国购物中心&零售商大奖上，上海世茂广场还荣获设计与开发板块-改造/扩建项目金奖，足以证明世茂商业在存量商业改造方面的实力。
一直以来，世茂商业都致力于通过“再更新”和“新拓展”，为城市美好生活注入力量。伴随着存量商业的持续增加，商业地产开发商只有与城市共成长，才可引领城市更新的可持续发展。
西安大悦城
2018年12月16日，西安大悦城带着“中国商业改造奇迹”和“中粮大悦城年度压轴大戏”双重标签盛大启幕，据官方数据透露，开业当天以96%的开业率，吸引逾28万人次打卡，销售额突破1286万元。
西安大悦城的前身——曲江秦汉唐国际文化商业广场（又名“秦汉唐天幕广场”）2012年12月22日正式对外开放，这座坐落在大雁塔脚下、位于大唐不夜城门户位置的商场曾一度是西安面积最大的商业综合体。
但2016年世纪金花撤场之后，项目经营情况就急转直下。2017年大悦城收购该项目，2018年12月16日西安大悦城正式开业。
这次西安大悦城的改建工程，可以说是一次集体智慧的高度团队呈现。
原项目面积大却动线不合理、周边交通拥堵等等诸多问题无疑是提高了改造难度。针对原物业的空间结构和优劣势，西安大悦城的改建方案经过与建筑设计单位和工程专家的反复讨论，从2017年7月15日开始，经历了装饰性拆除、结构改造及加建、外立面改造、采光顶加盖、外立面幕墙新建、机电改造、室内精装等过程。
西安大悦城改建时间轴
这里有5组改建前后的对比图，可以直观感受改建成果：
外立面采用传统仿古式建筑屋顶、U型玻璃幕墙和庑殿顶的结合，其中西安大悦城正门设计成钻石光电玻璃入口，白天是采光极好的玻璃，夜晚则可以成为光电屏幕。
西安是古丝绸之路的起点，这便成了西安大悦城室内空间设计的灵感源泉。将“丝绸”元素贯穿室内每个空间，用丝带装点、串联各个场景，用丝带勾勒出流畅动线。商场内还专门设计了一条长达400米的曲线型动线，让每家品牌商户都有拥有“最佳展示面”。
拾光中庭，可以说是西安大悦城的“核心主场”之一，除了面积够大（1500㎡，是西安最大的室内下沉广场）之外，它也是未来承办各类活动的时尚秀场，是演绎“十三潮主场”这一定位的最佳场地。
对于原项目话题担当的天幕，西安大悦城进行了设备升级，天幕和主动线在东西两端交汇，将原本相互独立的天幕区域和中央广场贯通，同时运用定制影片，配合场内声光电系统，带来震撼的感官体验。
此外，该项目还打造了切合西安当地文化的勿空街区，以及满足味蕾和潮流风尚的潮π街区、查特花园、吃货共和国等共四大主题街区。
在本项目的改造中，大悦城始终围绕“人”的具体需求，从场景、业态、跨界融合、体验感等角度，持续创作“内容”，为消费者提供沉浸式的空间，这不仅是对消费升级的持续探索，也是让项目拥有不断延续的生命力。
西安大悦城团队对于旧改项目修旧如新的创新力、“首进”品牌的吸引力、前所未有的空间震撼力、对十三朝古都及丝路文化的传承力与理解力、以及对西安人民真诚奉献的不遗余力，最终成就了这座独一无二、充满生机的大悦城。
上海 · 第一百货
地处南京路步行街路口的一百老楼，其前身是著名四大百货公司之一的大新公司，去年11月13日，南京路步行街上的一百老楼、原一百新楼和东楼，通过多条跃层飞梯、空中连廊串联改造完毕，让消费者在不同的商区之间无缝对接，轻松逛街。
长72米、高43.7米、单边悬挑15.4米的悬臂式挑棚轻盈地覆盖于第一百货商店（市文物保护单位）、一百商城、东方商厦之间，形成立体连廊凌空交织、交通与商业空间互联互动、不同历史时期的建筑特征共同呈现的多功能公共空间。
本次改造的难度在于，市百一店作为市文物保护单位，其外立面及结构形式不能改变，新增顶棚及新增连廊均不能触碰历史建筑。同时，六合路仍需保留其市政道路属性，所有新增结构不能跨越道路红线。
因此本次改造中，通过设计在靠近东方商厦一侧仅有的5米可建造范围进行了竖向空间的复合营造，以悬臂式挑棚的形式完成顶部空间的围合，通过多维度多路径的介入空间，强化新老楼之间的紧密关联，将消极的交通型空间与商业业态相互联动，形成建筑再生与城市更新的重要纽带。
通高立面一共2万余根聚碳酸酯管，宛如一席纱帘，与历史建筑比邻而立，透明圆管内置LED灯带，夜间形成不断变幻的灯光效果，打造“中华商业第一街”的新地标。
于是，便让不同历史时期的城市断面及建筑特征在这一场所能够同时呈现保留，形成了当下城市空间的新景观。它是城市商业转型背景下规划审批、市政交通、文物保护、设计施工等多部门通力协作的系统工程，提供了城市更新改造中“向史而新”的上海样本。
深圳印力中心
存量商业改造范本
深国投广场作为深圳元老级商业，11年来在存量商业改造升级方面，一直走在前列。据2017年的数据资料显示，印力中心的年度销售额将近33个亿，位列深圳购物中心销售榜第二名。2018年12月24日，深国投广场正式更名为印力中心，并以12.7万㎡的商业体量和200余家入驻品牌，正式重装亮相。
为了打造一个更具有内容力、体验吸引力以及运营效率的消费空间，印力中心在空间场景方面进行了“大刀阔斧”地改革和升级：
外立面：将其所属的印力集团logo的花瓣元素作为外立面设计元素，具有个性和艺术感。
室内空间：打造loft风格、屋顶花园等多处空间艺术。将三楼南片区的整体层高由原来的4.5米提升到9.5米，并采用loft风格的空间设计原则，进一步提升空间美学。此外，还打造了六楼屋顶的“空中花园”、负一楼的下沉式广场、超大环保立体的停车场等。
中庭：规划成“平行世界艺术中心”。规划成一个集会员空间、品牌展示中心、艺术展览、快闪发布活动、互动体验等于一体的多功能复合型场景体验所。
印力中心作为运营了11年的深圳知名购物中心之一，为了进一步强化家庭、亲子、时尚年轻客群的吸引力，印力中心升级调整了上百个品牌。
据我们获悉，2017年印力中心升级调整了135个品牌，其中有77个品牌是进行了品牌升级，品牌提升率为57%。其中，大力引进当红餐饮品牌，打造超强美食基地，值得一提的是，升级改造后的B1层规划了21家餐饮，更新率接近70%。
除了餐饮业态，印力中心还打造了以女性消费者的生活需求为出发点的“时尚秀场”，拥有诸如歌力思、影儿、Ochirly 、ICICLE、ifidol奢侈品买手集合店；同时，还引入了金宝贝、巧虎、哈里小屋等品牌构成的亲子主题乐园；言几又、美深绘馆、宫羽国乐、大型运动场等新兴业态。
Coal Drops Yard 购物中心
作为2018年度国外改造项目，由卸煤场华丽变身的Coal Drops Yard购物中心在国内的掀起了一番话题度，原仓库建筑修建于1850-60年代，在国王十字发展协会的委托下，Heatherwick Studio将这片场地改造为了全新的购物中心。
随着煤矿业的衰落，这两座双层建筑已经失去了昔日的辉煌，覆盖着斜脊屋顶、由铸铁和砖块砌筑而成的华丽体量部分已被废弃，项目团队希望能够强调出工业建筑所拥有的独特肌理和历史，同时打造一个统一而现代的公共空间和购物目的地。
项目的挑战在于要使两座破旧的建筑物和狭长的线性场地蜕变为一座活跃的购物中心，使人们可以在这里轻松地聚集和交流，因此在两座建筑的人字形屋顶从内侧扩展并相交，在连接两座高架桥的同时定义出庭院的位置，从而带来顺畅的交通流线，为建筑赋予了一个具有凝聚力的中央区域。
从抬高的屋顶上，人们可以俯瞰到南面的国王十字车站和克里克研究所，以及北面的Cubitt广场。在下方，新的屋顶带来了一个20米高的、宽敞的遮蔽空间，人们可以在这里散步、停歇或举办音乐会和表演活动。
新屋顶的形式与旧建筑焕发的光泽共同展现出一种新旧结合的独特美感，35米宽的扩建部分从原先的三角形屋顶上顺畅地延伸出来，使两座建筑物在空中彼此轻轻“触碰”。
这一结构的实现依附于一个复杂的结构解决方案。为了在实现自承重结构的同时保持旧建筑的完整性，建筑中新增加了52根钢柱，它们被隐藏在陈旧的砖块背后，并由混凝土墙和核心筒来提供支撑。
除了屋顶的改造之外，建筑在历史层面上也得到了广泛的恢复。建筑师致力于维护和强调既有建筑的样貌。在必要的地方，新扩建的部分被赋予了与老式铁器、砖料、石板、木板以及鹅卵石相似的肌理和色调，与年代更近的标牌和涂鸦共同为商场带来独特的个性。
购物中心的总面积为10万平方英尺，包含购物、餐饮和活动区域，一系列街道在水平和垂直方向上形成连接。商场中包含55个不同面积的零售单元，适用于从快闪店到大规模品牌店等各种类型的零售方式，与一般的扁平化购物体验形成了鲜明的对比。商场的入口位于高架桥的两端，顾客可以通过桥梁和台阶等多种方式进入庭院并在商场内自如穿行。
从冷冰冰的工业生产、货物传送，到火热的商业情景，卸煤场如同整个国王十字街一样，已经随着时代变幻，层叠了足够多的面貌。
目前，该区域经过几年的建设，已发生了根本性的变化，获得了不少好评，甚至成为英国住宅社区中关于区域改造的典型案例。这一新的对城市中心火车站周边区域的开发经验对我国城市中存在的大量的亟待在开发的火车站及周边区域有着重要的借鉴意义。
对购物中心而言，改造从来都是一个不变的命题，与时俱进的调整是保持购物中心最佳经营业绩和持续竞争优势的重要措施。总体来看，想要打造“人流发动机”，首先要从两个层面入手：特色主力店、特色环境空间。
电影院式空间也好，剧场式空间也好，公园式空间也罢，无论哪种类型的空间主题，决定了这个项目的独一无二性。未来好的商场经营者本质就是一个美好生活的导演，懂生活，才能讲好“故事”，也才能在这个数万方的空间里造梦，激活整个空间的商业潜能。
近年来，移动互联网冲击下实体商业和购物中心迎来了一轮“衰退潮”，这样的情况在美国更为明显。
转型，成为存量老旧物业价值再造的关键。对此，国际购物中心协会在《多用途中心转型》(Mixed-use Center Conversions) 的相关研究中系统性给出了一些老旧项目升级改造的策略。这些策略也是国内商业运营者往往会忽略的那些因素，比如项目持有者必须要先了解当地零售市场发生变化的根本原因，对那些与新的零售机遇有关的变化进行量化分析：
该物业可以支持多大的零售空间（从商圈销售额捕获率来精细计算）？
哪种类型的零售店和店铺组合是可行的(例如，折扣店、大卖场，特色店等)？
哪些零售商、餐厅或娱乐商有市场市场生存能力，它们的规模有多大，大致销售额有多少？
由此形成的动态优选组合，才是项目能与市场上其他商业产生区分的差异化，从而提升物业价值，有的时候这些工作很繁琐，但确实必要。
美国近期几个老旧商业进行更新的案例，也正是基于这样的思考，正在不断焕发出更强的活力。
从零售中心向休闲中心转型
■巴尔斯顿街区
阿灵顿 ，弗吉尼亚州
Ballston Quarter, Arlington, VA
2016年5月底，面积约5.5万平方米的区域性购物中心——巴尔斯顿公共购物中心（Ballston Common Mall）暂停营业，计划将自身改造成为一个四层多功能的新兴商业区项目——巴尔斯顿街区（Ballston Quarter），预计在2019年春季全部开业。
巴尔斯顿街区距离华盛顿特区市中心仅4英里，并且靠近两个地铁站（阿灵顿国家公墓站和五角大楼站）。
以「开放式休闲生活」为概念，原先商场三楼的梅西百货家具店，被改成集户外庭院、休闲与景观于一体的露天聚会空间。
主力租户将包括豪华电影院REGAL STADIUM 12、运动健身中心ONELIFE FITNESS、冰场MEDSTAR CAPITALS ICEPLEX、镭射激光游乐场5 WITS、混合了酒吧和多种娱乐内容的社交空间PUNCH BOWL SOCIAL等，这些业态将促成整个商业的活力。
集合了18家本地颇受欢迎餐厅的美食区，将是区域内最大的美食中心，包括被美食杂志《Bon Appetit》评为全美50佳餐厅的「Timber Pizza」、被杂志《Food & Wine Magazine》评为「美国最佳冰淇淋店」的「Ice Cream Jubilee」，以及多家亚洲特色风味餐厅。
除此以外，一座包含了400多套公寓的22层住宅楼，也是这个被称为阿灵顿“新城市购物中心”的多功能空间的一部分。
集居住、购物、餐饮、观景为一体的开放式生活休闲中心概念，让项目所在的繁华商圈——“罗斯林-巴尔斯顿走廊（Rosslyn-Ballston Corridor）”再次焕发活力。其周围有一些华盛顿最富裕的社区（平均家庭收入在18万美元到25万美元以上），这些居民都对这样高端、精致的生活有所追求。
同时，巴尔斯顿街区也可以满足阿灵顿强烈的住房市场需求。高收入租房者的增多加快了该区域的公寓的去化。2016年11月至2017年11月，新公寓的交付量约为532套，净吸纳量为551套，租金溢价25％，并由此吸引着新的住宅地产开发商。
重新在市场环境下思考，项目应如何与当地市场动态紧密结合，巴尔斯顿街区便是一个很好的案例。
从商业中心向城市综合体转型
■ 菲普斯广场
巴克黑德，亚特兰大
Phipps Plaza, Buckhead, Atlanta, GA
自1968年以来，总面积超过7.4万平方米的菲普斯广场，一直是亚特兰大最高端的商业项目之一。其两大主力租户，分别是高端百货店Nordstrom和Saks Fifth Avenue。
西蒙地产集团（Western Property Group）作为项目的持有者，计划将其从传统商业类型转变为一个多功能密集型城市商业聚合体，而其雄厚的企业实力也为该项目奠定了基础。
2016年，菲普斯广场完成了一次重大外部翻修，Belk百货关闭了超过1.5万平方米的门店，成为整个综合用途开发的一部分。同年，万豪（Marriott）集团在广场东侧新开了一家含166间房间的AC酒店。
区域利好加快了项目自身豪华住宅的去化，2017年的不完全统计显示，AC酒店附近区域的319套豪华住宅单元中，近250套由菲普斯广场吸纳。
而西蒙地产集团还计划进一步增加菲普斯广场的利用率。其总投资超过2亿美元的项目群，将在2020年前分批开业，包括一家含150个房间的Nobu酒店和Nobu餐厅、一个12层的办公楼和一个8360平方米的健身运动中心Life Time Athletic。
未来，菲普斯广场不仅将转变为多功能购物中心，更是想变成一个让人能感受到欧洲城市精致生活的都市部落。
以活力社群理念进行适应性再利用
■ 庞塞市场
亚特兰大，康涅狄格
Ponce City Market，Atlanta，GA
位于亚特兰大东北部老四区（Old Fourth Ward）和吉米卡特总统图书馆（Jimmy Carter Presidential Library）附近的庞斯市场购物中心，建筑年代较早，2011年10月开始改造，并于2014年8月重新逐步开业。
项目此前一直作为西尔斯（Sears）百货使用，其持有者——亚特兰大房地产投资公司Jamestown Properties对此重新进行了规划，意图打造一种更有机的城市聚合形态。
改造后的庞斯市场购物中心除了包括West Elm、Anthropologie、Williams-Sonoma、Rejuvenation等家居品牌，还包括一个更有活力的中央餐饮大厅。
此外，项目整体还含有一栋提供259套单元住宅的The Flat公寓大楼、引入TechStars等新兴创新企业和Industrious联合办公空间的写字楼，以及附有创新性的娱乐功能屋顶（如迷你高尔夫、啤酒花园、滑梯和婚庆租赁空间等设施）。
诸如此类的创新适应性再利用项目，还可以去了解洛杉矶的“赫尔姆斯烘焙街区”（Helms Bakery District）、华盛顿的联合市场（Union Market），以及印第安纳波利斯的前可口可乐灌装厂（正在建设中）。
从细分市场需求突破
■ 大学购物中心
南伯灵顿，弗吉尼州亚州
University Mall, South Burlington, VT
每个改造项目的时机是不同的，因此不能公式化的套用。对于陷入财务困境的项目，应当如何解决？
南伯灵顿的大学购物中心建于1978年、占地6.4万平方米，由J.C.Penney、Sears、Kohl‘s三家大型百货公司组成。项目曾于2005年翻修，并于2016年因业绩不佳被取消了抵押赎回权。此外，Bon-Ton百货因破产在2018年1月搬出，腾出约5500平方米空间。
这种情况会引出若干投资问题：
如何才能以最高最佳的方式利用该物业？例如，如果其可以作为住宅，那么哪种产品类型（比如公寓租金、城镇住房、共管公寓等）更合适？这些类型的产品可以吸引那些人群？
新开发的住宅预计租金收入和净营业收入是多少？如何确定展开这一项目的市场时机？
相对于将一个区域性购物中心转变为一个多功能的开发项目所需的成本，该物业的收购价格是否合算？
作为佛蒙特州最大的购物中心之一，项目决定从周边住宅小区中寻找市场机遇。因为，在Bon-Ton百货撤离之后，Target超市决定进入，成为佛蒙特州的第一家门店，并且H&M也选择了在这里开店。
同时，基于Claritas市场研究公司的“Prizm Premier 2017”生活方式细分系统分析，显示大学购物中心正位于一个关键的人口交界线上：
一类是年轻成功者——25至44岁之间受过大学教育高级专业人士；
另一类是已经积累了一定财富的群体——55到74岁之间的老年群体，包括空巢老人和退休人员。
对此，管理者认为零售将不会是大学购物中心的主要功能，餐饮、娱乐、其他社交聚会场所以及更多的医疗机构和保健诊所这些为居民提供更便利服务的内容将会是重点；
这些案例事实上还表明了一个明显的趋势——高品质住宅所需求的高品质生活设施，将促成商业租户组合的现代性和独特性，而更优质的商业服务也是住宅所需的丰富而便利的生活设施。
（来源：商业地产峰言峰语）
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