城市更新成功案例

1、太平桥

现状：新天地——经典石库门的百年穿越

开发/运营商：香港瑞安

主创团队：本杰明·伍德建筑设计事务所、新加坡日建设计事务所、同济大学建筑设计院

占地面积：30000㎡

赋予功能：旅游景点、休闲购物

石库门里弄在最多的时候有9000多处，曾占上海市区全部住宅面积的六成以上。本世纪初，上海的石库门里弄在许多年轻人的思想上依旧是破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。90年代初期，上海开始了大型的重建和开发，不少石库门老房子被拆卸，取而代之的是一幢一幢的高楼，一片又一片充满怀旧风情的老房子渐渐消失。单纯从建筑的角度出发，石库门是特定历史时期的产物，走过百多年的历史，而且有些石库门的空间结构也已不适合现代人的居住观念，因此消失是正常的。而从文化和历史的角度来看，石库门里弄作为中西合璧的产物，代表了近代的上海历史文化，当石库门渐渐消失时，人们才开始意识到要去保留这些上海独有的“艺术品”。

瑞安集团在1997年提出了石库门建筑改造的新理念：改变原先的居住功能，赋予它新的商业经营价值，把百年的石库门旧城区，改造成一片充满生命力的新天地。

新天地首次改变了石库门原有的居住功能，经过8年的更新改造，成功赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。新天地现在更成为了一张展现上海历史文化风貌的都市旅游景点经典名片。

2、哥伦比亚乡村俱乐部/美国海军俱乐部/上海生物制品研究所

项目现状：上生新所——重塑都市生活新理念

开发/运营商：万科

主创团队：OMA、上海华东设计院、WEST-8、LANDAU朗道、BPI

更新面积：49000㎡

赋予功能：办公、文创/生活商业、城市公园

上生新所所在地是当时外籍侨民运动、休闲、娱乐以及聚会的主要高档场所，是普通平民只能经过仰望之地。对中国近代建筑史有着深远影响的匈牙利建筑师邬达克也在此地留下了一栋具有三十四年代殖民装饰风格的别墅。因为别墅的主人曾是孙科先生，又为它的身上烙印了历史的发展进程见证者徽记。解放后被用作上海生物制品研究所，成为生人勿进的“禁区”，被围挡了近70年。

随着城市的发展，上海需要更多别致而出众的空间来充盈城市的公共活动空间。从上流社会活动场所、到生人勿近的研发重地，本地块已严重与现代城市发展产生脱节。但与此同时，其承载的上海百年历史须受到保护，有机改造和更新成为了唯一的解决办法。

整个项目的业态参照“商业综合体”的科学结构，把近74%的面积分给了办公（3.6万平方米），保证商业部分在工作日的客流量。商业部分约为1.3万平方米，其中餐饮占到45%，文化艺术类占到45%，娱乐健身占10%。除此之外，上生新所也呼应了周边社区居民对公共空间的需求，打开了两边通道让小区居民可以直接通达。并且留足了足够的活动空间，配以整体28%的绿化面积，俨然是一座小型的口袋公园。

项目更新完成以来，不仅出租率快速见高，更成为了各路网红的新据点、年轻人喜爱的打卡点，这一切看起来似乎如此简单，不过是把市中心的棕地改成商业运营而已，但它事实上是对某个消费阶层未被察觉的需求的敏锐捕捉，结合城市发展的趋势及保护历史文化的任务，然后通过城市更新和商业载体将之体现出来。

3、世博会企业馆

项目现状：上海当代艺术博物馆、上海儿童艺术剧场…

赋予功能：城市绿地公园、城市功能场馆

洋务运动民族振兴的工业时代和轰轰烈烈的世博时代，是这片土地上最重要的两个历史坐标。回溯这片土地深厚历史底蕴和独特人文气质的源头，没有人可以忽略名震四方的民族工业发源地——江南造船厂。从诞生之时起，它就是一个特殊的企业，既承载了一个民族濒临绝境的富国强兵之梦，也开始扭转国人由内控天下到外向海洋的世界观。到19世纪90年代，江南机器制造总局已经发展成为中国乃至东亚技术最先进、设备最齐全的机器工厂。2010年上海世博会前夕，江南造船厂完成了整体搬迁，正式入驻中船江南长兴造船基地，只在原址留下了3个船坞，老船厂的遗址本身，也是世博文化生根发芽、蔓延生长之地。

从南市发电厂改造为三星级的绿色建筑、世博会的城市未来馆，而后而又转身成为如今的上海当代艺术博物馆；“大烟囱”变为“城市体温计”，即是这座城市告别工业时代、走向未来的一个动人的缩影。现在的这座七层博物馆，复合了展厅、餐厅、小剧场、咖啡厅和图书馆等多重功能，还是上海双年展的举办地之一。标志性的大烟囱，本身也是一个独立的展览空间。作为新城市文化的“生产车间”，消除艺术与生活的藩篱、不断自我更新、让自身处于进行时，正是这座博物馆的生命之源。

从2010年上海世博会的上汽集团通用汽车馆转型而来的上海儿童艺术剧场，不但补足了上海在专业儿童剧场方面的一块缺失，更是全国最大的一个儿童剧场。足够过硬的软硬件设施，为它吸引来了形形色色国际顶尖的儿童剧目，从BBC纪录片音乐会到英国绘本音乐剧，从柴可夫斯基经典音乐木偶剧到少数民族歌舞剧……亲子家庭们多的是重头演出可以选择。不仅如此，这里还是一个相当理想的亲子互动场所，会请到体育学院武术博士为小朋友进行现场武术指导，或是围绕橄榄球、排球展开的趣味训练，以及由外籍教练前来指导的亲子瑜伽等，人气相当火爆。

4、虹镇老街片区建邦大厦

项目现状：艾格瑞——都市全生活链综合体

开发/运营商：汇力基金、上海荟鸣

主创团队：Wutopia Lab、上海建筑装饰集团

更新面积：17000㎡（建面）

赋予功能：公寓、办公、生活商业

城市发展的脚步会在一街之隔的两个天地分化得泾渭分明，让不同进展程度的空间协调发展显得尤为重要。建邦大厦2011年竣工落成，设计为纯5A甲级写字楼。年轻的写字楼，却在开张后显得与周边的市井气息格格不入，单纯的办公写字楼业态与空间区位脱节，最终导致建邦大厦进入了大量资源闲置和浪费的状态。

2017年，由北京汇力基金与上海荟鸣联合，对建邦大厦进行更新改造。把建筑与周边空间的现状及未来规划进行结合，重新规划建筑空间的使用。

作为不动产私募股权基金——汇力基金持有的城市更新项目，新建邦大厦的项目运营由上海荟鸣操盘。整体业态打破原有单一办公的形态，以全生活链服务综合体为概念，改造升级为包括服务式公寓、商务办公、生活配套商业等在内的艾格瑞建邦综合体。

随着中国房地产步入“租售并举”的3.0时代 ，“租购同权”、“集体土地供应租赁市场”、“REITs破局”成为了房地产新时代的关键词。当前市场处于探索阶段，艾格瑞建邦综合体为上海租赁市场提供了一个较好的试点样板，更为重要是，在上海严苛的户籍及购房政策下为都市青年居住提供了一个良好选择。

结  语

城市更新所面临的现况是复杂多样的：新天地项目在合理融洽地保留城市历史文化印记方面、上生新所项目在有机协调城市公共空间方面、世博馆改造项目在都市大型场馆的转型方面、艾格瑞建邦项目在改善和提升都市新建空间的效率方面，都给到了我们一些较为成功的城市更新案例。

（来源：筑梦师）