1月8日，“2024第九届中国城市更新及不动产资产管理峰会”在北京隆重拉开帷幕。

本次峰会由睿和智库、成都市楼宇经济促进会联合主办，吸引了来自全国各地150余家不动产及其上下游企业，共计200余名业界精英齐聚京城。秘书长张杨波受邀担任峰会主论坛和平行论坛主持人。

峰会聚焦城市更新、投资资管、租住消费、商办园区、产业更新、空间再造、运营迭代等多热点领域和关键角度展开深入探讨。50+行业大咖齐聚一堂，共同为新变局下企业的发展难题出谋划策，助力不动产行业在2025年及未来实现高质量发展。

“睿见·资管新势力”颁奖活动现场，成都市楼宇经济促进会理事长、中海商业中西区总经理张炜荣获“2024年度资管人物”。

副理事长单位城投侠客岛和东原致新荣获“城市更新实践典范企业”，副理事长单位飞思特荣获“服务创新典范企业”，监事单位项目基准方中•天府匠芯荣获“优秀资管项目”，常务副理事长单位项目量子介The Gate荣获“2025最期待项目”，常务副理事长单位华润万象生活及副理事长单位龙湖龙智资管荣获“精益管理典范企业”。

面对不确定性，去创造优质安全资产

展望2025，宏观经济依然会有很多不确定性。

从2024年来看，全年GDP有望实现4.9%的增长率，略低于计划增长目标。主要受消费和投资的国内总需求不振制约，整体上经济复苏乏力。从全年GDP增长速度看，2025年合理的增长率目标应该在4%-4.5%。

那么，现在又该如何向内寻求优质资产？

我们要做的不是去发现，而是去创造优质安全资产，这才是我们要去做的工作。在充满不确定性的时代，我们应以自身的确定性来应对。这种确定性源于我们自身的定力，即深度剖析产业和政策，找到自身的突破点和发力点。通过挖掘内在潜力，来推动企业发展。

但城市更新不是白纸绘图，相较于大拆大建需要考虑的维度更多。涉及产业转型、资产盘活、经济就业、税收贡献以及城市风貌改善等多个方面，对企业的融、投、建、管、退全流程、全价值链工作能力提出了更高要求。

对零售不动产而言，更新的本质不仅在于空间重塑，更在于资管逻辑下的价值重构。

面对当下新全球化视角下企业转型及资源配置，对于大部分企业来说，最大的挑战还是战略的笃定和信心问题。

中国宏观经济未来发展的方向，根本还是来自于微观意义上，我们每一个个体的行为。每一个企业，甚至每一个家庭，都应寻求各自突围的策略和办法。

近年来，我国资产管理领域迎来诸多创新与变革，逐步构建起以Pre-REITs、持有型不动产ABS/并表型类REITs、公募REITs等不同形式的权益融资工具构成的多层次REITs市场，全面覆盖资产从孵化、成长到成熟各个阶段的融资要求，为资产的全周期发展提供了有力的金融支持。

公募REITs作为其中的“明星产品”，对于实体企业的综合战略意义深远，它不仅树立了行业的创新标杆，还成功打通重资产投融管退闭环，让企业能够高效盘活存量资产，实现资金的快速回笼与再投资。同时通过二级市场定价和价值变现，精准发现资产公允价值。还显著改善了企业财务及融资能力。关键的是，在引导企业投资运管标准化升级方面，公募REITs也发挥了关键作用。

结合已上市公募REITs运行表现来看，2024年是市场逐步回归理性的阶段。在这一过程中，基本面定价有效性逐步提升，资产的内在价值和运营质量成为决定其市场表现的关键因素。行业的分化表现愈发显著，弱周期性资产更受市场偏好。其中，消费基础设施作为公募REITs新品类，市场认可度在持续提升。2024年内涨幅维度表现不俗，或仍有向上空间。

而在常见投资看来，科技创新、人才创业、科创投资的深度融合，能够支撑高质量的产业孵化、兴业发展和更新稳进。立足于创新产业孵化的风险投资基金，长期回报率明显高于其他投资。在投资策略上，定性层面应坚持四个聚焦，聚焦头部高校、聚集创业高地、聚集巅峰性创新及聚焦赢家。

比如，任何一个事情，都要立足于本地区的资源禀赋。从创新的角度来看，资源禀赋最好的肯定还是北京、上海、广东深圳、江苏苏州，其次是杭州、成都、合肥等。

租住赛道目前呈现出“市场化+保租房”双轨制并驾齐驱的局面。从短期来看，保租房的增量投放，会导致局部市场租金出现一定的波动。

但从长期来看，中海长租公寓认为，聚焦在核心城市和品质型市场，将是长租行业可持续且有价值兑现的发展路径。

零售不动产市场也正在迎来重构，一方面是消费者对生活和消费需求的场景发生变化，更期待多元有趣的生活场景和精神场所；另一方面是大量社会闲置、低效资产或相对非标准化资产不断增多，亟待盘活。

而城市成长的理由，并非单纯集结生产和消费的规模经济，而是在各个背景行为者作用下产生的革新。

对此，东原致新将自己定位为复合空间经营和生活场景运营的服务商，并强调“有机更新”，坚持以场景共建、社群共创为驱动，以可持续内容运营为导向。同时在坚持以人为本，场景营造驱动消费与生活质量提升的导向下，实现空间及资产价值的提升。

也因此企业一直坚持“一案一策”，每个项目都是服务在地，与在地适配的产品，打造了重庆后堡、下浩里等多个城市更新样板项目。

非标商业跟传统标准化商业之间最大的区别，就在于不一样的内容。非标商业通过场景、产品、IP以及传播方式的叠加，形成了不同的产品，其核心能力就在于内容生产能力和内容运营能力。

可以看到，商业地产资产保值增值，过去在于地段，未来则在于人。能带来流量，能带来消费，能带来流量消费转化的才是核心资产保值的最根本。

无论是主理人、二次元还是未来更加火热的概念，每个阶段我们都需要抓住它，但要确保流量真正落到商业上，并带来消费转化，这个概念才有价值。

产业园区市场下行压力还在持续，预计短时间内很难看到租金上扬机会。加上产业园区的重资产属性，仅靠物业租售已难以获得高额回报，越来越多的产业地产商开始注重园区服务和产业投资能力的建设。

大兴经济开发区经历了多次转型，目前响应政府号召，致力于打造千亿级的数字经济示范区。传统产业已汇集到千亿规模，数字经济转型旨在再造一个千亿级产业集群。通过“一核两翼”的产业定位，大兴经济开发区正逐步向海淀等传统强区靠拢，形成了具有竞争力的产业生态。

2025年，聚集高质量发展，更需完善现代化产业体系，构建产业新生态。结合新技术、新模式，推动传统产业向数字化、绿色化、高端化等方面转型，同时积极培育壮大新兴产业，并前瞻布局未来产业。

展望2025年的不动产市场，我们有理由充分相信，随着市场对高质量发展的追求，创新案例将不断涌现，运营的价值将愈发凸显，成为不动产市场可持续发展的关键因素。

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（来源：地产资管Plus）

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