Savills专题报告 | 会员单位第一太平戴维斯「资本信号 Capital Signals」重磅发布：亚太复苏提速，中国市场反弹

2026-08-17 17:30:00

近

日，成都市楼宇经济促进会会员单位—第一太平戴维斯（Savills）最新发布2026投资市场专题报告《资本信号 Capital Signals》。报告显示，2026年上半年亚太区房地产投资总额同比增长22%，复苏范围扩大至传统板块。其中，中国内地与香港市场在此前基数上实现强劲增长，成为区域复苏的重要力量。随着资本重新青睐零售、写字楼及工业物流等传统板块，亚太及中国市场的投资结构与策略正经历深刻变革。

Nicholas Wilson

高级董事

资本市场战略研究及咨询部

第一太平戴维斯亚太区

当前复苏已超越早期的机会型阶段，正逐步向市场核心层面扩散。投资者关注点从寻找价值洼地，转向探索价值捕获的最优路径，推动股权收购、合资交易创下新高，资本愈发看重控制力、利益协同与投资确定性，而非单纯获取市场敞口。

2029年临近的资本到期压力将主导后市，传统资产供给增加，资金加速布局数据中心、租赁住宅，驱动投资组合结构性重构。以中国香港市场为例，其已进入价格重估成熟期，历史显示高回报往往出现在拐点后的短暂窗口期。”

罗瑾 Louisa Luo

董事总经理

投资及资本市场部负责人

产业及物流地产部负责人

第一太平戴维斯中国区

中国内地市场正展现出明确的复苏信号。2026年上半年，北京大宗投资市场累计成交金额达288.6亿元，同比大幅增长63%，创下自2022年以来的同期新高。上海同比上涨47%，市场复苏韧性凸显，现金回报领先。这些增长不仅反映出市场信心的系统性修复，也印证了资本正从观望转向实质性配置。

从资产类别来看，零售及工业物流板块持续受到投资者青睐，这与亚太区整体趋势高度一致。与此同时，公募REITs的加速扩容正为地产投资提供全新的退出通道与估值锚点。随着实际利率趋势性下行，价值窗口打开，具备长期资本及运营能力的投资者，当下可布局国内核心城市优质资产。”

投资趋势：亚太不动产交易回暖

资金架构与募资模式加速重构

亚太不动产投资市场迎来结构性变化：交易总量显著复苏，但区域与业态行情分化加剧；交易架构持续迭代，财团联合投资成为主流；市场募资逻辑深度调整，公募REITs迎来修复窗口，私募资金偏好定向组团投资。

市场交易活跃回升，区域业态分化凸显

投资活动复苏仍保持正轨，2026年上半年交易量同比增长22%。所有传统资产类别年内均录得强劲增长，其中零售（+51%）领涨，写字楼（+22%）和工业（+21%）进一步支撑了该地区。

区域各经济体交易表现呈现明显分化格局：新加坡、中国台湾依托多笔大额单体交易，投资规模增速领跑亚太；韩国、日本、澳大利亚交易活跃度小幅回落；中国内地与香港市场成交规模实现强势增长，复苏势能突出。

2026年上半年各行业同比变化

2026年上半年各国交易量

数据来源：Savills Research / MSCI RCA

交易架构转变，合资组团跃升主流

近两年，合资组团交易跃升为市场主流交易架构。资金募集逐步脱离标准化私募基金，转向定向财团共投、合资平台模式：澳大利亚大型长租住宅开发、内地保险资本出资资产包、日本企业存量地产收购、全区域数据中心平台并购均广泛采用该结构。出资方加大联合投资比例，既能布局高确定性赛道，又能降低管理费、灵活定制投资组合。

募资格局深度转型，资本偏好持续变迁

上市公募REITs板块过去数年持续承压，份额长期折价限制股权再融资空间；利率上行削弱增值型收购空间，近三年REITs整体持续净出售资产。目前份额价格触底回升，行业并购整合增多；新加坡、中国内地、印度储备大量REI上市项目，后续供给充足。标准化私募地产基金募资节奏仍偏平缓，但市场待发行基金储备持续扩容，预计2026年下半年募资规模迎来回升。

亚太地区上市房地产投资信托基金融资情况

数据来源：Savills Research / S&P CaplQ

投资策略：

把握存量改造、数据中心与

老龄化康养机遇

当前亚太地产市场形成三大清晰投资方向：依托估值价差开展酒店、写字楼存量改造；布局持续扩容的数据中心赛道，资本重点青睐运营平台并购；抢抓人口老龄化红利，布局康养地产。不同区域市场收益空间、落地条件存在显著分化。

存量改造引发估值套利显现，区域机遇分化

土地与建造成本持续攀升，叠加资本化率上行，全新开发项目可行性持续走弱，新增供给保持低位。业态估值错位打开存量改造窗口，改造重心瞄准现金流稳定的居住类物业，标的以中端酒店为主、乙级写字楼为辅。香港、澳大利亚已掀起改造热潮，不少酒店与部分写字楼转型为学生公寓、合租公寓。存量改建模式具备多重收益支撑：改造成本显著低于全新拿地开发、居住类物业净运营收入持续改善，最核心优势为改造后资产估值存在天然价差。

住宅建设成本vs租金增长，2019-2025

数据来源：Savills Research / T&T

按行业划分的相对收益率

数据来源：Savills Research

数据中心供给扩容提速，资本偏好平台并购

亚太数据中心在建及规划装机容量已大幅超越现有运营体量：截至2026年二季度，区域运营装机规模达16.1吉瓦，规划、在建总规模25.5吉瓦（其中在建3.6吉瓦）。机构资金优先收购数据中心整体运营平台，而非单一机房资产。受优质标的稀缺、合格买方圈层有限、专业运营门槛高等因素制约，行业主流交易以企业并购、合资共建、远期出资开发为主，AirTrunk、STT GDC等头部平台大额收购均印证该趋势，独立单体机房成交案例稀缺。伴随存量项目运营成熟、融资体系持续完善，单体资产流动性有望改善，但平台并购仍将是机构资本的核心布局路径。