是多重趋势汇聚的必然结果：

当人们越来越想“逃离”日常喧嚣，又受限于跨城的时间与成本，位于城市环线周边或远郊的复合空间，将通过融合自然、文化、商业与社交功能重塑空间格局，提高消费便利性，打造生活新体验，郊区商业应运而生。

朱锋

第一太平戴维斯

中国区策略顾问部负责人

商业的“郊区化”不仅是空间转移

更是形态进化

传统集约式商业正被多元化、精致化的新形态取代——郊区商业从“配套角色”升级为“生活枢纽”，这一转变本质是消费规律使然：当人口与产业向郊区迁移，商业必然在服务半径、场景颗粒度上重构竞争力。

所谓“消费降级”

背后是对“体验升级”的更多追求

消费者并非拒绝消费，而是用更严苛的标准筛选场景、内容与服务。郊区商业凭借多样化体验基因，在情感链接（如主理人文化）、响应速度（如即时零售）、环境融合（如滨水商业）上天然适配精细化需求——这恰恰是“降级表象下隐藏的升级本质”。

人口结构变化正在重塑商业未来

随着高净值熟龄客群比例提升，其对松弛感生活与品质化服务需求将释放巨大潜能。这类客群兼具消费力与审美力，他们追求的不仅是商品，更是可漫步的街区、可参与的社群、可沉浸的自然——而郊区商业，正是承载这种“生活提案”的最佳容器。

郊区商业正凭借三大不可替代优势重构竞争格局：

空间红利转化为体验竞争力

市中心项目受限于土地稀缺性，需要通过垂直叠加功能来提升空间效率。而郊区商业拥有充裕的土地储备和低密度开发优势，不仅可以以原生生态环境为基底，构建与自然共生的沉浸式消费场景，还能通过科学的路网规划和充足的停车配套，实现人车动线的完美平衡；更可利用土地资源优势，打造城市中心无法复制的特色业态组合。

高粘性客群支撑长期收益

郊区商业正享受持续人口红利与天然粘性优势。数据显示一线城市近郊常住人口年均增长8%-12%，且因通勤成本倒逼，超60%年轻家庭优先定居轨交末端社区。这些客群3公里内月均到访频次达市中心2.3倍，形成稳定消费底盘。更关键的是，随着家庭生命周期演进，从育儿到养老的15年消费闭环，将持续强化本地商业依赖度，使郊区从“过路站”蜕变为“终身消费主场”。  

运营弹性催生模式创新

郊区商业用创新运营打破传统商业坪效天花板，凭借更高的规划弹性，能够适应不同场景和用途，增强商业包容度和多样性，提升项目美学品质和慢行体验。

近年来，郊区商业在城市化扩张和消费升级的驱动下快速发展，但多数新增项目仍面临“空间小、时间短、情感弱、同质化”多重结构性痛点：

空间限制：

商户少、可逛性不足、曝光量低

时间限制：

运营时段与需求错配

情感限制：

缺乏意义联结与社群粘性

同质化困局：

模仿泛滥与本土适配缺失

未来，郊区商业想要真正突围，需聚焦“空间-时间-情感”三维重塑，通过弹性营业匹配全时段需求，以在地文化激活社群认同，并借助主理人生态（如非标品牌占比85%）和数字平台打破同质化魔咒，使郊区商业从“配套孤岛”进化为“生活意义发生器”。

第一太平戴维斯将持续探索和实践社区商业、城市文商旅等多样化项目，郊区商业的终极价值，并非对城市中心的“替代”，而是对消费本质的重构——从交易效率转向生活意义。当商业成为链接自然、社群与文化的“根茎”，其释放的长期收益将远超物理空间本身，郊区商业将通过“毛细血管”级商业节点，凭借空间、流量、政策的组合优势，重新定义城市幸福感的生成逻辑。