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宿市场作为中国房地产存量时代的重要转型方向，已成为近年地产投资与运营领域最受瞩目的赛道之一。外籍客户结构调整，新一代中籍客户住房观念转变都将为高端租赁市场带来新的挑战。服务式公寓行业正迎来生态格局的重塑，竞争与创新并存，行业发展步入新阶段。第一太平戴维斯发布中国服务式公寓市场年度洞察，解析新周期中市场多元需求驱动的迭代趋势。
朱逸卿
第一太平戴维斯
Savills Residence
公寓运营及资产管理部负责人
在全球经济形势重构与跨国企业本地化战略深化的双重驱动下，中国服务式公寓市场正经历结构性拐点。作为全球领先的房地产服务商，第一太平戴维斯深度锚定中国住房租赁市场变革趋势，自2020年起连续五年发布《服务式公寓市场年度问卷调研》，构建起业内最具连续性的租住行为样本库。依托覆盖中国主要一线城市的有效样本，为行业提供兼具战略纵深与战术精度的决策依据，助力客户精准把握市场脉搏并赢得发展先机。”
张琳
第一太平戴维斯中国区
市场研究部董事
外派策略调整叠加国内‘双循环’战略催生的本土高端租赁需求，共同重塑着中国核心城市的租住生态图谱。在上海和深圳，外派员工的数量和国籍较以往有所调整，北京则相对稳定。而无论哪座城市，国内租户在中高端服务式公寓市场的重要性愈发凸显。需求偏好的变化正推动服务式公寓运营突破标准化传统，向更加灵活、更具个性的方向延展。”
住户结构多元
改造项目破局
第一太平戴维斯为海格公寓（原静安宾馆）
提供策略顾问咨询及首席租赁代理服务
多元的租户结构促使上海服务式公寓不断出新求变，以适应需求变化。此前，不少外派成员为带有子女的欧美籍家庭，倾向选择靠近国际学校、医疗设施完善的社区。而如今出于成本考虑，外派员工整体年龄较之前更年轻，带小孩的家庭客户占比下降。年轻客户青睐交通便利、生活氛围活跃的市中心区域。近年来，包括海格公寓等一些具有历史底蕴、经翻新改造的公寓项目尤为市场关注。此类项目凭借别具一格的设计语言与酒店式服务融合，在激烈竞争的市场中占据一席之地。
高端需求充沛
市场未来可期
第一太平戴维斯携手北京朝阳科技集团
打造北京望悦国际社区
除跨国企业外派员工，北京同时聚集大量外国政府、国际机构的驻京官员，外籍人员来源地比重变化不大，从而为一些品质优异的高标准项目带来稳定的客源。近年来，一些开发商将旗下的长租公寓品牌按照市场主流的高端服务式公寓的标准进行打造，以切入细分赛道。但整体市场供应形态仍较为单一，产品差异化和个性化并不突出，未来在产品的多元性上存在突破空间。
新兴行业驱动
稳固客源支撑
第一太平戴维斯Savills Residence旗下
深圳赛嘉服务式公寓
来自日韩的新能源、科技等新兴行业在深圳仍保有稳健的业务，虽然外派员工数量略有下降，但调查企业的外派员工预算同比基本持平。此外，深圳高端租赁市场仍有较大比例的带小孩的外派家庭，这也使得一些距离国际学校较近、生活配套氛围舒适的区域更受市场欢迎。
前瞻视野
新经济行业主导增量需求
中国籍客户占比持续上升
新兴产业如互联网科技、人工智能、生物科技的发展迅速，已成为经济增长的新动力。调查显示，服务式公寓客群中几大新兴行业占比均有所上升，其中，新能源类公司需求较五年前增长最明显，而互联网、新媒体、自主创业类客户需求更为稳健。
国内本土客户在新兴产业中占比较高，也使其在高端租赁市场占比持续上升。在北上深三地，超过一半业主反馈外籍住户占比下降超过20%。客群偏好变化值得业主重视。
租住目的多元化
服务式公寓非标需求潜力可观
工作型住户（企业派遣及个人工作需要）在此次调查占比略高于生活型住户（追求舒适生活方式或短暂过渡），但两者相差不大。其中，企业派遣型客户占比连续两年上升，高端市场仍受需求支撑；但中端市场需求受经济环境及长租公寓入市挤压，占比较去年略下降4个百分点。在生活型住户中，短暂过渡需求增长好于生活方式型住户，居住需求更偏向务实。
多元化的租住目的，意味着项目设计与定位存在更多差异性探索。相对商务型客户对高标准服务的重视，生活型住户对项目的设计格调、配套品质则有更为个性化诉求，这也为市场非标项目带来发展机遇。
来源：第一太平戴维斯市场研究部
回归服务本质
融合人性化与高效
服务式公寓的核心竞争力在于“服务”。科技令越来越多的日常事务更为便捷，人性化服务水平愈发成为项目的上限标准。此次调查显示，无论中外籍客户，在选择项目租住考虑的因素时，对专业服务的关注排名均出现显著上升。尤其对外籍客户而言，服务的重要性较以往更为突出。
我们的调查显示，超过一半的受访企业表示正考虑削减住房预算。在预算趋紧的背景下，将迫使业主有所取舍，及时把握客户核心诉求，提供恰到好处的品质服务。
来源：第一太平戴维斯市场研究部
租赁公寓投资热情不减
运营及品牌表现成为关键
商业地产市场正面临租金压力和交易流动性的降低的冲击，各类资产资本化率普遍上升。在此环境下，作为抗周期性相对较高的资产类别，各类租赁公寓资产尤其受到包括机构投资者在内的市场关注。租赁公寓投资在经历2022及2023年的爆发增长后，2024年成交总额同比有所下降，但与三年前相比，成交规模仍然翻倍。
中国租赁公寓市场现进入深度调整期。核心区域及运营良好的项目依然维持了相对坚韧的租金与出租率水平，运营与品牌愈发影响资产表现及投资信心。
来源：第一太平戴维斯市场研究部
（来源：第一太平戴维斯）
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