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导读

长远发展来看，从开发商转型为资产运营商、空间管理者，不仅关涉融资，更是近年来中国房地产行业最本质的生意模式和盈利模式的变化，房地产金融因此植入其中，这将造就未来物业开发商+资产管理新赛道的王者。

“如果有一个稳定的现金流，就将它证券化”

这是绿色建筑证券化的最新一例。

商业房地产抵押贷款支持证券（简称CMBS），是指将商业地产抵押贷款汇聚到一个资产池中，以商业地产未来收入作为偿债本息来源，通过资产证券化过程，以证券形式向投资者发行。

作为资产证券化的一种方式，CMBS主要靠物业的租金收入和运营收入作为现金流还款，具有抵押率高、融资期限长、充分利用不动产价值等优点。从中节能发展此次发行的CMBS看，其基础资产为成都市高新区超甲级写字楼，现金流稳定，出租率及租金价格指标均表现出色。

在房地产企业融资渠道逐渐收紧、融资成本逐渐上行的市场环境中，CMBS为企业融资、盘活存量资产开拓了新的渠道。之所以选择CMBS作为试水首单，是因为成都节能大厦的成熟度较高，市场环境也配合。

中国资产证券化论坛执行秘书长郭杰群曾指出CMBS可行度高，国内银行已经发行了多种对公信贷产品，法律环境和税收环境相对较成熟。CMBS可以突破银行贷款的限制，使融资不依赖于原始权益人主体信用，而以资产等级进行。

中节能绿建CMBS项目标志着国内地产证券化业务领域又添新成员，同时也标志着不动产金融在中央供给侧结构性经济改革背景下，盘活国有存量资产金融服务的价值输出上占领新的高地。

推动房产商轻资产模式转型上，CMBS有广阔的发展空间。随着CMBS创新的深化，房地产行业也真正进入完全不同的新阶段，资产管理和金融创新将成为其存量时代生存的重要能力。

盘活绿建资产，进行资产证券化是未来行业的大势所趋。这两年，无论是政策导向还是市场氛围，都鼓励房地产企业进行这方面的尝试和创新。中节能发展未来将会根据市场情况探讨出更多的绿建+金融的合作模式。