1月17日，CBRE世邦魏理仕成都分公司举办了2024年CBRE质 | 盛成都站论坛。CBRE西南区董事总经理谢凌在本次活动上首次线下解读了今年重磅发布的《大西南产业白皮书》，深入浅出地分享了以川渝云贵为主体的西南区域产业发展现状和互联互通为区域经济带来的动力。同时，CBRE商业地产专家分别从办公楼、商业、仓储物流等角度，分享了在经济迈入高质量发展的背景下，面对不确定性与现实挑战如何破题。

本次论坛邀请到成都市及各区政府相关职能部门负责人、行业协会、媒体以及来自知名企业、办公楼业主、规划设计院的代表等100余位重要嘉宾出席。

CBRE西南区董事总经理谢凌致欢迎辞并作主旨演讲

得益于“一带一路”、“新时代西部大开发”、“成渝双城经济圈”等一系列国家重要战略，「大西南」的战略地位升级，首先在通道建设上取得突破。“十三五”期间基建投资总额较“十二五”期间增长65.9%，高于全国平均增速（30%）的2倍多；迈入“十四五”，基建投资总额约3.5万亿元，占比全国的17.7%，大投入持续。有鉴于此，内部联动、外部开放不畅通的壁垒被逐步打破，枢纽地位逐步凸显：对内，是促进区域间协调发展的重要极核之一，助推新时代西部大开发形成新格局；对外，主动融入和服务“一带一路”等国家战略，向南连接“两亚”，向北辐射亚欧大陆，扩大沿边及内陆对外开放。

作为重要战略极核的西南地区，在中国经济迈向高质量发展的过程中，产业结构和空间布局有望进一步优化，优势、特色产业有望释放潜能。

成渝地区是全球前十、中国第三的电子信息制造业聚集地。其中，成渝新型显示产业具有全球竞争优势，特别是柔性显示领域。未来，两地将加速龙头企业的集聚；升级迭代产线，引进高世代OLED生产线，带动OLED产业链聚集，继而巩固提升成渝显示领域的全球领先优势；补链强链，围绕核心元器件、关键零部件、关键基础材料等产业链薄弱环节协同引进和培育中高端企业。

重庆深厚的汽车产业基础，以及成渝庞大的消费需求给两地携手根植万亿汽车产业集群提供强劲支撑。具体而言，成渝将充分发挥互补优势，在产业链、核心技术研发和应用场景上将实现一体化，共同聚焦新能源汽车电机、电池等关键核心技术，做大做强新能源汽车产业。与此同时，四川的宜宾、广安、遂宁等地也参与和重庆的产业协同，形成多极发展态势。例如， 2022-2023年，重庆长安新能源汽车在川渝配套率由16%提升至56%；重庆赛力斯的动力电池采购从东部沿海转至四川宜宾的宁德时代等。

此外，得益于西南地区的资源优势和政策支持，锂电产业发展向以四川、贵州、云南为首的西南地区转移趋势明显。2020至2022年间，西南地区年均吸纳全国约20%的锂电投资。2022年，四川贡献了全国1/6的动力电池产量；云南新能源电池产值同比增长450%，贵州新能源电池及材料产业产值同比增长116%。到2025年，四川、贵州、云南的动力电池产值有望较2022年成倍增长，规模再上台阶。

「大西南」的资源禀赋令其具备发展绿色产业的先天优势。四川、云南、贵州的水电、光伏、风能等清洁能源发电量位居全国前列，并拥有三大国家级清洁能源基地。依托资源禀赋，叠加国家“双碳”目标，「大西南」传统工业绿色转型提速，推动绿色产业成为换挡升级的新亮点，例如云南的绿色硅。

中国已成全球第二大医药市场，但医疗卫生总支出占GDP比重相较发达国家仍有较大提升空间。需求增长推动中国生物医药行业发展迅猛， 「大西南」亦随之迎发展机遇。四川医药工业规模居全国前列，成都依托华西等科研机构，以创新驱动产业发展。重庆、云南、贵州分别在化学药、中药及民族药的细分领域具备优势。

CBRE西南区顾问及交易服务部 | 办公楼负责人黄璐

作办公楼话题分享

2019年至今，成都占比全国战略性新兴产业写字楼总新租面积的10%左右，排名仅次于京沪深，位列全国第四。成都在人才、创新等方面的要素优势持续吸引企业来蓉投资。而在2023年成都甲级写字楼新增需求中，近三成的租户来自于战略性新兴产业，其已成为支撑的中坚力量。根据规划，到2027年，成都战略性新兴产业、数字经济核心产业增加值占地区生产总值的比重预计将分别超过20%和15%。借此，以电子信息、生物医药、新能源、新材料等为代表的行业有望为成都写字楼市场持续注入新动能。

成都甲级写字楼精装产品渗透率*和

第三方办公服务运营租赁需求变化情况

*注释：精装产品渗透率为世邦魏理仕监测的单一业权甲级写字楼项目中，精装产品的面积占比。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年1月。

成都灵活办公发展新趋势

数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年1月。

CBRE 2023年发布的《中国写字楼租户调查》显示，“升级至更高品质的楼宇”已连续三年成为租户未来房地产策略的前三选项。2023年成都写字楼新租需求中，超四成为升级、搬迁类需求，这一数据展现出存量企业在租赁窗口期积极寻求更具性价比的租约，并升级或搬迁至更适配的楼宇。展望未来6-12个月，需求修复仍将持续，租户在提质增效背景下的升级搬迁活动有望进一步增长。

2024年，成都优质写字楼市场规模有望突破1000万平方米，市场竞争与租户需求升级之下，运营能力是决定楼宇致胜的关键。另一方面，存量时代已至，截至2023年末，成都写字楼存量中楼龄在十年以上的项目超40%，这一比例在传统商务区更是高达近60%，焕活存量生命力迫在眉睫。CBRE认为物业硬件、产品组合、租约管理及租户服务是资产运营的四大核心关注点，业主应因地制宜的调整策略承接市场不断变化的需求。

CBRE华西区战略顾问部负责人邹丽娟作商业话题分享

2023年成都非标商业供应情况

数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年1月。

成都零售物业楼龄情况*

*注释：统计数据为CBRE所监测的零售物业项目，不包括已闭店或不满足入库标准的存量物业。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年1月。

因此，存量盘活正当时，运营商或应通过改扩建、功能再开发、城市更新、整合资产、混改、引入战略投资方和专业运营管理机构等方式，提升存量资产的运营管理能力和价值品质；此外，亦需针对不同资产制定盘活方案与提升建议，如优化功能和多业态组合、存量资产改扩建、调改内容以迎合市场需求等。

2023年，伺城市更新之机会而动，尤其是在有限的预算之下，运营商纷纷将目光回到存量物业，期望凭借其主城价值与地段优势，通过改造焕新来最大化实现收益。具体方式有三，其一，整体焕新，如2009年开业位于盐市口商圈的EGO潮流广场，以及改造项目RE:X春熙等；其二，转性谋新，如中环广场由原来办公和百货转变为酒店和配套商业，龙湖三千集由购物中心改为蓝海引擎产业园和配套商业，以及泛悦国际由购物中心转变成优客城市奥莱等；其三，物业升级，如万象城打造万象广场，龙湖西宸、滨江天街公区大改造，以及百盛百货增设“裸眼3D”户外大屏等。

除此之外，运营商通过调整租户结构，将地段优势变现为流量收益，也是存量物业升级的策略之一。特别是在核心商圈春盐，2023年新进品牌中63.8%为零售业态；首店率高达47%。