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CABEP专访 | 唐宇:提档在即 揭秘成都合生汇精细管理中的产城融和之道

发布时间:2020-10-31

经过多年发展,中国房地产行业从高速增长逐步过渡到平稳增长的阶段,再到寻求高质量发展,商业地产进入存量发展新周期。另一方面,城市更新进入新赛道,产城一体化成为城市发展新引擎。


存量时代+产城一体双重背景下,商业地产如何做好资产管理?在推进精细化管理的进程中,企业应该如何应对才能立于行走前沿?基于此,我们特邀成都市楼宇经济促进会会员单位、合生商业成都区域总经理唐宇先生分享其多年资产管理经验,解析其独家商业地产运营之道。

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01
厘清痛点寻突破 专业团队盘活资产


“商业存量资产与住宅不一样,哪怕它位于春熙路,若没有可观的投资回报率,也会变得一毛不值。专业的资产管理团队,能解决这些问题。”



地段或是痛点 也能变卖点


“地段、地段,还是地段。”20世纪90年代李嘉诚这句话在很长时间内被封为商业地产运营真谛。传统思维里面是“地段决定成败”,地段可能是其卖点,也可能是其发展痛点。但存量时代,地段是否还是痛点?



唐宇认为地段或许是痛点,但也可以变卖点。

以交通不发达的偏远地区举例,若政府在该地扶持产业集群,就能打造成一个产业园区,若科技、生物类产业人群扎堆汇聚,就能在这片领域形成上下生态链,这让原本不够繁华的地段自身能变得有价值。与之相反,原本地段非常被看好的商业体也有可能运营受阻。这是两个在两种地段上因产品或运营差异而带来截然不同的结果。

所以地段的痛点最终还是产品的问题,“在现有地段上,能够提供什么产品”就不存在地段痛点。“这个世界上没有租不出去的铺子,只有租不起价的产品”,哪怕偏远地区,只要产品设置得当,就能通过运营体现其价值。而价值的挖掘,需要专业团队。



专业团队能盘活存量资产



“在克服资产管理痛点的过程中,专业的资产管理团队能够盘活存量资产吗?”这一观点,唐宇表示完全支持。


在唐宇看来,存量商业是时代变迁带来的产物。例如新加坡、美国的物业团队,经过了漫长复杂的物业发展过程,在多次失败的磨砺下才总结出了有效的资产管理逻辑。国内较多商业资产或地产开发团队,是基于注册物业基础上升级的开发公司,依然处于资产管理的“阵痛期”,好在它们都在快速成长并开始成熟。国内专业的资产管理团队开始渐渐具备这方面的运营经验,成为盘活存量资产的重要推手。

那么,专业资产管理团队能发挥什么作用呢?

首先能前瞻规划。每个项目均有自己的主题核心亮点或者灵魂,业态设置前或者调整中的商业,都需要专业团队去进行分析。一些商业目前运营困难,或许是产品设置时不够深思熟虑所致,比如某商业体比较适合做医疗,结果被打造成了餐饮业态,由此引发运营困难……再说投入与回报率,商业运营最终目的是投资回报价值至少要高过融资利息。专业的团队需要前瞻性地预设问题,并制定各项解决方案。

其次可追本溯源。专业的资产运营团队能从前期运营之中精准分析出运营痛点。

最后能对症下药。不论是定位错误还是设计错误,都需要专业的资产管理人才对存量资产进行解读,并重新开启资产管理。这个团队能主导多维度分析,能转化成平面图纸,再到能在专业团队配合下对商业进行调整,甚至小到消防、通道甚至电梯这样的细节部分。专业的资产运营团队参与是全维度的。


02

特色化运营 讲好自己的故事


“资产管理就像讲故事,需要根据消费者需求,根据竞争对手定位,打造差异化产品,才能讲好自己的故事。



做区域内最全方位服务的商业


在温江光华新城,除了成都合生汇,还有新光天地等商业体,面对不断呈现的区域内新商业体的分流。成都合生汇怎么保持优势呢?


唐宇认为首先需要厘清思路。一个商圈永远不可能只有一个商业,重要的是自己得想清楚你想干嘛?自己的亮点整理清楚,形成自身特色也就无所畏惧。其次需要修炼内功。例如商业区域面积有大有小,有限的小面积做出特色差异,而大面积做出亮点,全业态,全功能的覆盖,这些需要专业、科学的运营分析和逻辑。


03

融入产城一体化 与区域共谋发展


“以城带产、以产促城”


合生商业秉承“以城带产、以产促城”的目标,积极投资于一、二线城市的核心物业资产,进行精细化运营获取增值收益。在唐宇看来,成都的“产城一体化”规划,站在资产管理的角度来看是值得点赞的,产城人的融和是一个多循环需求良性发展的过程。


站在区域角度,首先政府聚集产业,产业汇聚人,人产生需求,包含衣食住行、子女教育等,都是需要解决的问题。而站在商业运营角度,区域&产业的需求则是首要考虑,精细化运营的要素之一是借助大数据对用户进行需求分类,“要运用专业的科技对他们进行服务”。唐宇介绍到:“购物中心会根据节点策划活动,如果每次活动都进行全会员覆盖推送,其一会给对此品类不感兴趣的用户带来信息困扰,其二长期下去影响用户粘性。针对这种情况,成都合生汇对会员进行标签化分类,针对会员妈妈会推送相应的母婴品牌;针对运动爱好者,在有优惠活动时则会第一时间推送消息。利用大数据精准推送消息,是站在用户维度运营的一种考量。”

产城一体化,终归是城市、产业和人融和的过程,三者之间是需求循环与支撑发展关系。而商业介入其中的一环,其实也是产城一体化中不可缺少的一环。


战略性推动资产管理


据我们了解,珠江广场即将提档升级为成都合生汇,关于提档升级的原因以及升级后会给温江带来什么变化?唐宇给出三方面的答案:



首先,是区域消费升级需要。温江人口在近年来不断增加,从2015年的60万发展到目前的104万,三医产业发展迅猛。同时温江区域分布有成外、室外、嘉祥等优质学校,吸引了大批具备更高消费能力的人群,目前的温江需要更优质的品牌、更优质的服务。

其次,是企业品牌战略统一的需要。唐宇介绍到,成都合生汇是合生商业城市综合体的代表之一,汇集大型购物中心、甲级写字楼及高端酒店、高端公寓于一体。随着成都首家凯悦酒店,甲级写字楼的陆续起航,提档升级更加符合市场的要求和未来的发展。

合生汇代表了一种生活方式,有清晰的定位,焕新亮相后会让合作伙伴、自身团队更加了解我们的发展,更好的融入到区域的发展战略中去,共同打造大城西商业标杆。

擅长精细化管理的成都合生汇,之于区域、之于区域消费者、之于自身团队,不止是生存,更多是生活。是多方于产城一体化背景下的融和。






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(来源:安居客成都

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